四年跌跌不休，二手房徹底“躺平”了

二手房的數(shù)據(jù)一個月比一個月差，看著就讓人心里發(fā)怵。

這并非信口開河罷了，數(shù)據(jù)就清清楚楚地擺在那兒。中指研究院最新統(tǒng)計表明，12月百城二手住宅均價每平方米是13016元，環(huán)比又降低了0.97%，同比已經(jīng)降低了8.36%。更加叫人難過的是，二手房價環(huán)比下跌已經(jīng)持續(xù)44個月，同比下跌更是持續(xù)到了47個月都快跌了4年，這哪里能叫做陰跌，分明就是直線下跌。

報告表述比較直白，展望明年，房地產(chǎn)銷售總量持續(xù)收縮，價格還要“再探底”。

你看看市場的實際情況，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)表明，一線城市的二手房價環(huán)比處于下降態(tài)勢，比如北京、上海這類先前被視作最具抗跌性的城市，也沒能逃脫。這所傳達(dá)的信號十分清晰，市場的蕭條是全面性的，沒有哪一個城市可以完完全全置身事外。

那這樣的話，問題就出現(xiàn)，為什么救市的政策仿佛沒什么效果，房價就是沒法控制住，說到底，根本的問題就是倆字：過剩。

有經(jīng)濟(jì)學(xué)家估算，全國空置的住房可能是一個天文數(shù)字，高達(dá)數(shù)千萬套。這還只是“存量”。

而另一方面，盡管市場冷，但為了維持運轉(zhuǎn)和地方財政，不少地方新房的土地供應(yīng)和建設(shè)并沒有完全停下。這就形成了一個相當(dāng)為難的情況，市場上等著消化的房子，現(xiàn)已堆積成山了，但是新的供給還在慢慢流入。

更為關(guān)鍵的是，接手的人在減少，人口總量開始下降，這是一個長久且無法扭轉(zhuǎn)的趨勢。房屋不斷增多，人卻慢慢變少，在一些缺少產(chǎn)業(yè)和人口吸引力的地方，房屋過剩的問題，或許真的沒有辦法解決，甚至可能會出現(xiàn)大量長期空置的社區(qū)，這就是二手房市場不得不面對的、最為穩(wěn)定的“基本面”。

除了這個大背景，二手房還不要面對一個更內(nèi)卷的挑戰(zhàn)，那就是來自新房的“降維打擊”。

有業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)下開發(fā)商為了能夠生存下去，拼命研發(fā)新產(chǎn)品，更新速度很像手機(jī)這類快消品。

這便意味著，你若干年前購置的那套新房子，到當(dāng)下在產(chǎn)品設(shè)計、社區(qū)理念層面或許已經(jīng)過時了。

當(dāng)踏入新售樓處的購房者，看到更加合理的戶型、更具人性化的細(xì)節(jié)以及更漂亮的園林，再把它和市場上那些戶型老舊、配套滯后的二手房作比較，會做怎樣的選擇。

結(jié)果顯而易見。這類產(chǎn)品在實力方面的差距，正在加速二手房價值的貶值速率。

所以，很多房東會發(fā)現(xiàn)，自己的房子不是輸給了地段，而是輸給了時間。這恐怕是最讓人無奈的一點。

二手房何時才能觸底？一個相對實際的參考指標(biāo)是房價收入比，即一個家庭在不支出任何生活費用的情況下，需要攢多少年錢才能買得起一套房。

據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，這一比值已連續(xù)多年回落，到2025年上半年，百城平均房價收入比為10.0，相比2019年房價高點時期，降幅接近30%，這一變化釋放出積極信號，意味著普通家庭的購房，負(fù)擔(dān)正在明顯緩解。

但這就到這里了嗎，總感覺還沒達(dá)到那個程度，國際上所認(rèn)可的合理區(qū)間是3到6倍，而我們就算是普通的二線城市，當(dāng)下也仍然處在10左右，一線城市就更不用多說了，壓力依然是挺大的。

房價的底部，不是由房東的成本或者意愿來確定的，而是由當(dāng)下市場中大部分真實買家的購買能力來確定的，只有當(dāng)房價降低到主流購房群體。比如一個普通工薪家庭覺得稍微努力能達(dá)到的時候，穩(wěn)定的支撐點才會顯現(xiàn)，從這一方面來看，調(diào)整還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束。

當(dāng)然，話也不能說絕對。中指研究院的報告中也提到，將來的機(jī)會是有結(jié)構(gòu)性的，是屬于那些“好城市”中的“好房子”。也就是說，那些擁有扎實人口與產(chǎn)業(yè)支撐的核心城市，還有那些確實具有稀缺品質(zhì)（像頂尖地段、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品這類的）的房產(chǎn)，仍然可以走出獨立的市場行情。

然而對于全國范圍，特別是眾多23線城市中那些普通的、老舊的二手房來講，全面上漲的時代已經(jīng)成為過去。

總結(jié)起來，二手房市場的“躺平”，是過剩時代、人口轉(zhuǎn)折和產(chǎn)品革新三期疊加下的必然結(jié)果。它或許不會再暴跌，但那種陰跌的、緩慢的價值損耗，可能才是對持有者耐心和信心的最大考驗。對于真正有自住需求的人來說，這是一個可以精挑細(xì)選、從容談價的時代；而對于還抱著投資心態(tài)想沖進(jìn)去“抄底”的人，或許得再掂量掂量。

這潭水，比想象的要深，也更要耐性。