透視物業費降價潮，物業躺賺日子到頭，你家物業費降了么？

2025年，覆蓋全國多城的物業費降價潮，讓千萬家庭切實感受到了口袋里的變化。大眾關注的“省錢”表象之下，是物業行業從“規模擴張”轉向“質量競爭”的必然變化。

降費潮覆蓋范圍與降幅背后的數據支撐

這場降費潮不是個別小區的“小打小鬧”，而是形成了全國性的擴散態勢。中指研究院2025年12月的數據顯示，全國20個重點城市物業費均價為2.72元/平方米/月，同比下跌0.23%，環比也下降0.09%。

存量房領域星級越高的物業服務，降幅反而越明顯，五星級物業服務收費同比下跌0.51%，四星級下跌0.28%，三星級下跌0.09%。

從地域分布來看，降費項目集中在二三線城市，武漢、重慶、銀川、成都、南昌、徐州成為核心陣地。其中武漢、重慶表現最為突出，完成物業費下調的小區數量較多。

除了直接降費，空置房折扣成為補充形式。蘭州、長沙、鎮江、青島等地明確，連續空置6個月以上的房屋可享物業費折扣，蘭州新區更是直接按收費標準的50%收取，蘭州主城區按70%收取，長沙實行階梯式優惠，鎮江統一按70%收取。

這一政策精準覆蓋了全國大量空置住宅，解決了長期存在的“空置仍全額繳費”的爭議，也成為降費潮的重要組成部分。

政策引導與市場倒逼的雙重發力

任何一場行業性變革都不是單一因素推動的，物業費降費潮的背后，是政策引導與市場倒逼的雙重作用。

2025年以來，住建部等多部門持續推進物業服務收費規范化工作，各地紛紛落地配套政策，核心舉措包括取消公共區域裝修押金、電梯維修雙重收費等六類不合理項目，其中僅裝修押金一項，就惠及全國76%曾被收費的小區，平均每戶可追回2000元。

地方層面的配套政策讓降費落地更具體。重慶、青島、武漢、蘭州等城市紛紛出臺物業費指導價，尤其聚焦業主大會成立前的前期物業費，劃定收費上限。

武漢新洲區將住宅前期物業費納入指導價管理，其最高限價3.84元/平/月，高于當地1.99元的均值，既管住了亂漲價，又給市場留足空間。

蘭州更細化空置房認定標準，明確需滿足水、電、燃氣連續6個月零使用且房屋未裝修或未出租方可享受折扣。

這種“全國框架+地方細化”的政策體系，從制度上遏制了不合理收費，為降費潮提供了保障。

市場競爭的加劇則是降費的核心動力。房地產市場供需結構轉變，新盤減少導致物業行業從“增量競爭”轉向“存量博弈”。中國報告大廳數據顯示，截至2025年6月，全國物業管理企業數量突破7萬家，頭部企業市占率提升至18.3%，盡管頭部企業集中度提升，但中小企業數量仍居高不下，管理面積的增長速度遠低于企業數量增長，“僧多粥少”的格局讓競爭白熱化。

以前是物業“說了算”，現在為了留住項目、提升收繳率，企業只能主動降價。有物業企業工作人員直言，適度調價是重視客戶、爭取市場機會的必要選擇，畢竟在業主話語權提升的當下，服務不好、價格不優的企業隨時可能被替換。

業主話語權的覺醒則成為重要推手。各地新規逐步賦予業主核心權益：首次物業服務合同期限最長不超過兩年、每季度公示收支明細、部分地區已上線統一服務評價平臺。

這些權益讓業主從被動接受者轉變為主動監督者，以南寧為例，2025年1-7月該市受理的物業管理相關訴求中，收費類訴求占比達41.59%，位居各類訴求首位。

業主通過聯名議價、組建業委會等方式與物業協商，形成了強大的市場倒逼力量，上海部分老舊小區通過成立業委會，實現了物業費收繳率從58%到92%的躍升，印證了業主參與的重要性。

降費會不會導致服務縮水？

降費潮讓業主受益，但一個現實問題不容忽視：物業費降低后，服務質量會不會跟著下降？這并非多余的擔憂，已有企業因經營壓力選擇撤場。據統計，2025年以來，龍湖物業、金科服務、中海物業、金碧物業、融創服務等超10家企業發布主動撤場公告，虧損是主要導火索，此外業主長期欠繳物業費、開發商歷史問題難以解決等也成為重要原因。

但這種擔憂并非不可化解，行業正在探索“降費不降質”的路徑。江蘇常州花語馨苑小區物業公司在降費公告中承諾，續聘后出資100萬元用于服務質量整改和品質提升。

武漢武昌區一老小區采用信托制物業模式，將物業費存入業主共有信托賬戶，收支全透明，僅提取10%作為物業酬金，剩余全部用于服務。有頭部物業在全國3000多個小區落地“人+機器+遠程運營”模式，通過智慧化手段保障服務標準。這些案例證明，只要管理規范、成本可控，降費與優質服務可以并存。

頭部企業的數字化轉型提供了長效解決方案。2025年頭部物業企業數字化轉型滲透率已超92%，通過智能巡檢模塊，維修完成率達96%；收費系統承接80%常規費用類別，助力收繳率提升15-20個百分點。技術替代重復性勞動，讓頭部企業人工成本占比進一步優化，人均管理面積顯著提升，這些成本節約正是降費的底氣所在。

降費潮之后，走向質價相符的良性循環

這場物業費降費潮，終結了行業長期以來“靠收費賺錢”的粗放模式，倒逼企業回歸服務本質。一個普通三口之家因新規每年可節省的支出存在地域差異，以蘭州100平方米住宅為例，按2.5元/平方米/月標準計算，年節省可達900元，核心城市存量房小區年節省金額多在900-3000元區間。這不僅減輕了居民負擔，也讓小區二手房吸引力提升，間接促進了房地產市場的流通。

但變革不會一蹴而就，老舊小區缺乏業委會、部分地方配套措施不完善、物業與業主溝通機制缺失等問題仍需解決。

未來的物業行業，不再是“誰先搶占規模誰贏”，而是“誰能提供質價相符的服務誰能生存”，尤其在高端市場，上海、北京等核心城市豪宅物業費屢創新高，形成“存量降費、高端升費”的分化格局。

可以肯定的是，降費不是終點，而是行業重構的起點。當政策監管到位、業主積極參與、企業主動轉型，物業行業將告別“收費爭議不斷、服務參差不齊”的舊時代，走向“服務透明、收費合理、多方共贏”的良性循環。

對于業主而言，享受降費紅利的同時，主動參與小區管理、理性監督服務質量，也是推動行業進步的責任；對于物業企業而言，唯有放下“躺著賺錢”的幻想，深耕服務、擁抱技術，通過智慧化轉型和精細化運營提升效率，才能在重構中站穩腳跟。