駁馬光遠：房地產最大的問題豈是“悲觀敘事”？

近日，馬光遠先生提出“當前房地產最大的問題是悲觀敘事的病毒式傳播”之論，其文看似構建了一個以“預期”與“敘事”為核心的精致解釋框架，實則是在關鍵問題上倒果為因、避實就虛。此論調不僅嚴重誤判了產業困境的根源，更可能衍生出掩蓋真矛盾、延誤真改革的認知麻醉劑，危害匪淺。

悲觀情緒是“果”非“因”，病毒實為舊模式遺毒

Part.1

馬文將市場情緒指認為“最大問題”，在邏輯起點上便已顛倒。并非悲觀敘事的傳播導致了市場下行，而是市場深層、嚴峻的結構性危機催生了普遍且理性的悲觀現實。病毒式的不是“敘事”，而是過去二十余年“高杠桿、高周轉、高房價”舊模式所積累的系統性風險本身

馬先生自己在文中列出的數據，便是最有力的反證：房地產開發投資較峰值跌去超40%，銷售規模腰斬，新房開工面積暴跌近80%。如此規模的行業性坍縮，豈是幾句“樂觀話術”所能造成，又能靠操控“敘事”便可挽回？這恰恰證明，真正的“病原體”在于房企巨量債務的流動性危機、在于居民部門杠桿率逼近極限后的購買力衰竭、在于“土地財政”依賴模式下部分城市房價嚴重脫離基本面的價值重估。市場預期的惡化，是對這一系列實體經濟層面風險出清的正常、甚至是必要的反應。將鏡子中的映像斥為元兇，可謂荒誕。

“有效需求”萎縮是結構使然，非預期所能壓制

Part.2

馬文試圖以“每年至少10億平米”的“真實需求”來論證市場本應健康，歸咎于悲觀預期壓制了需求釋放。這犯了基礎的經濟學謬誤：將潛在需求等同于有效需求。有效需求的核心是“有支付能力的需要”，而在當前，居民部門的支付能力正面臨收入增長放緩、就業不確定性增大、以及對未來醫療教育養老支出擔憂上升的多重擠壓。

馬先生輕言“很多地方房價腰斬后已買得起”，卻選擇性忽視了衡量負擔的關鍵指標——房價收入比、房貸收入比是否已回歸健康區間？更關鍵的是，當“買房”不再等同于“穩賺不賠的資產增值”，甚至與“爛尾風險”相關聯時，其作為居住消費品的本質屬性才真正凸顯，其價格必然需要與居民的真實收入水平重新匹配。所謂“需求”，正在經歷一場痛苦而深刻的價值重估，而非簡單地被“悲觀敘事”所抑制。

“敘事決定論”無視深層重力，政策核心應是重塑模式而非操控預期

Part.3

馬文的論述夸大了“敘事”和“預期”在房地產這個強政策、強金融、重資產行業中的決定性作用，陷入了某種“敘事決定論”的唯心幻象。房地產市場的運行，受制于遠比情緒傳播更強大的客觀“重力”：

·政策重力：“房住不炒”已成為長期國策，金融監管的“三道紅線”確立了去金融化、降風險的戰略方向。這非敘事所能動搖

·金融重力：銀行體系對房地產風險敞口的審慎態度，是市場理性與規則使然，絕非悲觀情緒的產物。

·人口重力：出生人口下滑、主力購房年齡人口達峰，這是任何樂觀敘事都無法逆轉的長期基本面。

·模式重力：依賴房價上漲、土地增值的舊有循環已經難以為繼，行業必須尋找圍繞運營、服務、租賃的新生存模式。

這些“重力”共同構成了市場新的運行軌道。試圖通過營造“樂觀敘事”來對抗經濟規律和結構轉型，無異于企圖用喇叭吹散暴風雨。

“敘事病毒論”危害深遠：麻醉認知、延誤根本改革

Part.4

將問題簡化為“悲觀敘事”，其最大危害在于麻痹認知、轉移焦點、延誤轉型

首先，它麻醉了公眾與部分從業者的神經，讓人誤以為當前困局僅是“信心問題”，仿佛一劑“樂觀強心針”便能解決，從而忽視了“保交樓”涉及的復雜債權債務重組、房企存量債務風險化解、以及地方財政模式轉型等必須面對的“外科手術”。

其次，它將矛頭引向“炒流量的自媒體”，實則是將深刻的經濟結構問題情緒化、簡單化，乃至尋找替罪羊。這無助于構建討論真問題的公共空間。

最危險的是，若決策者受此論調影響，將工作重點置于“營造樂觀氣氛”而非“構建新模式”，則可能拖延保障性住房建設、房地產財稅體制改革、城市發展模式更新等根本性改革，錯失利用陣痛期推動經濟轉型的寶貴時間窗口。

直面真問題，方能開啟新周期。

當前，中國房地產最大的問題，絕非什么“悲觀敘事的病毒式傳播”，而是舊有的“土地金融”發展模式與新時代高質量發展要求之間的根本性矛盾，是存量風險如何穩妥出清與新發展模式如何快速構建之間的艱難平衡。

破除幻象，方能砥礪前行。我們需要的是直面現實的勇氣，是壯士斷腕的決心，是圍繞“人”的居住權而非“房”的金融屬性進行系統性制度重構的智慧。歷史已經證明，所有試圖用話語吹大泡沫的努力，終將破滅；唯有順應規律、扎根實體的深刻變革，才能引領房地產乃至中國經濟穿越周期，行穩致遠。

這，才是我們真正需要凝聚的共識與行動方向。