高新區(qū)，某小區(qū)掛牌5天成交，價(jià)格回到高峰期的三分之一

房子為什么一定要有兩個(gè)價(jià)格，一個(gè)是掛牌報(bào)價(jià)，另一個(gè)是成交底價(jià)。

我買東西的時(shí)候，似乎都沒(méi)有怎么談過(guò)價(jià)格，不論是在線上，或者是門店菜市場(chǎng)，老板說(shuō)多少錢，就直接給了。偶然有一次，同事說(shuō)在天貓或者淘寶上買東西，先不要急著下單，找客服先問(wèn)一下價(jià)格能不能談，如果不能談，就讓客服送一點(diǎn)禮品。

這種操作，直接把我的下巴都驚掉了。天貓使用了10幾年，買的東西不算少，沒(méi)有一次講過(guò)價(jià)格，你們是不是和我一樣。

我也屬于直男類型，自己在買東西的時(shí)候不會(huì)砍價(jià)，反而在中介行業(yè)這么多年里，幫客戶談了不少的價(jià)格。

特別是這幾年，我有做一些短視頻推薦房源，每一個(gè)看房的客戶，包括還沒(méi)看的客戶，都會(huì)問(wèn)一句，房東的底價(jià)是多少，價(jià)格還能談多少？

許多人對(duì)價(jià)格的關(guān)注，已經(jīng)超過(guò)房子的本身，在房?jī)r(jià)下行階段，我能理解當(dāng)下購(gòu)房者的心理，可以買到房子多樣化，選擇性比較強(qiáng)，但仍然會(huì)擔(dān)心房?jī)r(jià)還有下行的空間。繼而都會(huì)用相對(duì)保守的估值，去談房東的價(jià)格。

所以，很肯定的說(shuō)，現(xiàn)在沒(méi)有不能談價(jià)格的業(yè)主，當(dāng)然，作為業(yè)主，也需要留有一定的空間給客戶去談，哪怕只有幾萬(wàn)，哪怕掛牌只有幾天的時(shí)間。

福州高新區(qū)，剛剛成交一套二手房，這個(gè)價(jià)位有一點(diǎn)點(diǎn)夸張了。

成交小區(qū)：烏龍江大區(qū)；

成交時(shí)間：2025年12月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)83.8平米，3房2廳，高樓層，簡(jiǎn)單裝修，朝南，55.5萬(wàn)，成交單價(jià)6623元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌5天，期間僅帶看1組客戶，掛牌時(shí)間短，成交速度快，業(yè)主掛牌價(jià)格65萬(wàn)，買家談9.5萬(wàn)后達(dá)成交易。從這幾項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)看，便宜的房子不缺客戶，房子甚至來(lái)不及拍照，拍視頻，中介帶一個(gè)意向客戶就能夠成交。

2、之所以，我覺(jué)得烏龍江大區(qū)這個(gè)小區(qū)的價(jià)格有點(diǎn)夸張，是因?yàn)槲矣幸粋€(gè)朋友在這里 也買了一套，她是比較早之前買的，在高位的時(shí)候，已經(jīng)賣掉了。

我查了一下，歷史成交情況，2021年，82平米的戶型，成交價(jià)格138萬(wàn)，單價(jià)16629元/平米。至今，接近5年的時(shí)間，平均每年下行2000元/平米的幅度。也不是抹掉零頭，而是抹掉一位數(shù)的價(jià)格存在。

3、高新區(qū)的價(jià)格，為什么會(huì)有這么大的差距，我認(rèn)為除了市場(chǎng)因素之外，高新區(qū)還受到片區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)影響，伴隨這幾年經(jīng)濟(jì)環(huán)境差，許多公司都在降本增效，裁員等系列動(dòng)作，高新區(qū)的流動(dòng)人口相應(yīng)縮減。其次是，片區(qū)之內(nèi)，同類型的競(jìng)品太多了 ，這些小區(qū)，動(dòng)輒上百套二手房在售。

4、烏龍江大區(qū)，這個(gè)小區(qū)并不是很出眾，交付至今已有十幾年的時(shí)間，2012年交付使用，13棟樓，1417戶，長(zhǎng)城物業(yè)管理，物業(yè)費(fèi)1.5元/月，目前在售的房源50多套，主要戶型集中在60-105平米之間，小戶型居多，也是剛需群體關(guān)注小區(qū)之一。

購(gòu)房建議：

當(dāng)下高新區(qū)遇到挑戰(zhàn)比較大，受到多方面的影響，導(dǎo)致價(jià)格出現(xiàn)大幅度的下行。

一、供需關(guān)系失衡

二手房庫(kù)存激增：目前高新區(qū)二手房掛牌量達(dá)1.6萬(wàn)套，創(chuàng)歷史新高，供大于求直接壓制房?jī)r(jià)。

安置房入市沖擊：閩侯取消安置房5年限售，大量房源集中上市，進(jìn)一步加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

二、政策與規(guī)劃調(diào)整

行政職能剝離：高新區(qū)社會(huì)事務(wù)管理權(quán)回歸閩侯，區(qū)域發(fā)展定位和資源投入預(yù)期減弱，影響市場(chǎng)信心。

地鐵規(guī)劃延遲：5號(hào)線南延段等關(guān)鍵交通配套推進(jìn)緩慢，削弱了板塊的長(zhǎng)期價(jià)值支撐。

三、區(qū)域發(fā)展不及預(yù)期

產(chǎn)業(yè)與人口外流：部分高薪群體因教育、通勤等問(wèn)題流向金山等區(qū)域，購(gòu)買力被分流。

配套成熟度不足：除海西園等核心板塊外，多數(shù)區(qū)域商業(yè)、教育等配套仍不完善，居住吸引力有限。

綜合以上情況，當(dāng)下高新區(qū)的價(jià)格空間比較大，如果不是很著急用房的情況下，可以再關(guān)注一下價(jià)格的變化。除了價(jià)格層面，高新區(qū)的未來(lái)發(fā)展也是很重要的衡量。

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