【澤達(dá)說法】中介未促成合同成立，能要“必要費(fèi)用”嗎？

基本案情

2024年5月，某科技公司（以下簡稱“委托人”）與某商務(wù)中介公司（以下簡稱“中介公司”）簽訂《居間服務(wù)協(xié)議》，約定中介公司為委托人尋找合適的辦公場(chǎng)地并協(xié)助簽訂租賃合同，委托人在合同成立后支付2萬元報(bào)酬，協(xié)議未明確約定“交易未促成時(shí)的費(fèi)用承擔(dān)”。

協(xié)議簽訂后，中介公司根據(jù)委托人“市中心商圈、面積120㎡、月租金不超過3萬元”的要求，開展了一系列工作：篩選出8處符合條件的房源，3次帶領(lǐng)委托人實(shí)地看房，核實(shí)4處房源的產(chǎn)權(quán)信息并支付查詢費(fèi)，多次與房東溝通租金、租期等細(xì)節(jié)，協(xié)助雙方擬定租賃合同草案。但在最終簽約前，因委托人自身經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整，決定暫緩辦公場(chǎng)地搬遷，明確告知中介公司不再繼續(xù)履行協(xié)議，導(dǎo)致租賃合同未能成立。

中介公司認(rèn)為，其已為促成交易付出大量人力、物力成本，遂要求委托人支付必要費(fèi)用8000元（包括產(chǎn)權(quán)查詢費(fèi)500元、交通補(bǔ)貼1500元、勞務(wù)成本6000元）。委托人拒絕支付，辯稱中介未促成合同成立，無權(quán)要求任何費(fèi)用。雙方協(xié)商未果，中介公司訴至法院。

判決結(jié)果

法院經(jīng)審理認(rèn)為，中介公司與委托人簽訂的《居間服務(wù)協(xié)議》合法有效，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為中介未促成合同成立時(shí)，委托人是否應(yīng)支付必要費(fèi)用。

1.中介公司雖未促成租賃合同成立，根據(jù)法律規(guī)定無權(quán)主張2萬元報(bào)酬，但有權(quán)要求委托人支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用；

2.中介公司提交的房源篩選記錄、看房簽到表、產(chǎn)權(quán)查詢繳費(fèi)憑證、與雙方的溝通記錄等證據(jù)，能證實(shí)其已提供實(shí)質(zhì)性中介服務(wù)，實(shí)際支出了合理成本；

3.關(guān)于費(fèi)用金額，產(chǎn)權(quán)查詢費(fèi)500元有明確繳費(fèi)憑證，交通補(bǔ)貼1500元符合同城看房的合理支出標(biāo)準(zhǔn)，予以全額支持；勞務(wù)成本結(jié)合中介公司的服務(wù)時(shí)長、工作量，酌定支持3000元；

4.委托人因自身戰(zhàn)略調(diào)整放棄交易，并非中介公司存在過錯(cuò)，其以“未促成合同”為由拒絕支付必要費(fèi)用，無法律依據(jù)。

最終，法院判決委托人向中介公司支付必要費(fèi)用5000元，駁回中介公司的其他訴訟請(qǐng)求。

法律分析

北京澤達(dá)律師事務(wù)所基于本案為您做以下法律分析：

一、核心規(guī)則：無報(bào)酬，但可主張“必要費(fèi)用”

中介合同的核心是“促成交易獲報(bào)酬”，但法律同時(shí)兼顧公平原則，明確“未促成合同成立≠無權(quán)主張任何費(fèi)用”：

1.禁止主張報(bào)酬：中介的核心義務(wù)是促成合同成立，未完成該義務(wù)則喪失報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)，無論其付出多少精力，均不能要求按約定標(biāo)準(zhǔn)支付報(bào)酬；

2.可主張必要費(fèi)用：若中介為促成交易實(shí)際支出了合理、必要的成本，即便交易未成功，也有權(quán)要求委托人承擔(dān)——這是對(duì)中介已付出勞動(dòng)和成本的合理補(bǔ)償，避免“中介白忙活”的不公平結(jié)果。

二、“必要費(fèi)用”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：真實(shí)、合理、與中介活動(dòng)相關(guān)

法院認(rèn)定必要費(fèi)用時(shí)，需滿足“三重條件”，并非中介主張的所有費(fèi)用都能得到支持：

1.真實(shí)性：必須是實(shí)際發(fā)生的支出，需提供繳費(fèi)憑證、票據(jù)、工作記錄等證據(jù)佐證，無證據(jù)的“口頭主張”不予采信；

2.必要性：與促成交易直接相關(guān)，如產(chǎn)權(quán)查詢費(fèi)、房源篩選費(fèi)、實(shí)地看房的交通費(fèi)、溝通協(xié)調(diào)的合理勞務(wù)成本等，與中介服務(wù)無關(guān)的費(fèi)用（如中介公司自身的運(yùn)營成本）不在此列；

3.合理性：費(fèi)用金額需符合市場(chǎng)常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，過高或不合理的支出會(huì)被法院酌情調(diào)整。例如，同城看房卻主張高額跨城交通費(fèi)，將不被全額支持。

三、費(fèi)用主張的兩種情形：有約定從約定，無約定按法定

1.合同有明確約定：若《居間服務(wù)協(xié)議》中寫明“未促成合同成立時(shí)，委托人應(yīng)支付中介實(shí)際支出的必要費(fèi)用（如查詢費(fèi)、交通費(fèi)等）”，則按約定執(zhí)行，但法院仍會(huì)審查費(fèi)用的合理性；

2.合同無約定：即便未明確約定，中介也可依據(jù)法律規(guī)定主張必要費(fèi)用，法院會(huì)結(jié)合中介的服務(wù)工作量、實(shí)際支出憑證、行業(yè)慣例等酌定費(fèi)用金額。

四、例外情形：這些情況無權(quán)主張必要費(fèi)用

1.中介存在過錯(cuò)：若因中介故意隱瞞房源瑕疵、提供虛假信息、未盡審查義務(wù)等過錯(cuò)導(dǎo)致合同未成立，中介不僅無權(quán)主張必要費(fèi)用，還需賠償委托人的損失；

2.未提供實(shí)質(zhì)性服務(wù)：僅簡單提供信息（如僅發(fā)送房源鏈接、口頭介紹基本情況），未開展實(shí)地看房、溝通協(xié)調(diào)、信息核實(shí)等實(shí)質(zhì)性工作，無實(shí)際成本支出的，無權(quán)主張費(fèi)用；

3.委托人無過錯(cuò)但合同明確約定“未促成不付費(fèi)”：若雙方明確約定“只有促成合同成立才支付費(fèi)用，未促成則無任何費(fèi)用”，且委托人無違約行為，中介不得再主張必要費(fèi)用。

律師寄語

現(xiàn)實(shí)中，中介為促成交易往往會(huì)投入時(shí)間、精力和成本，但交易最終因各種原因未能成立時(shí)，中介能否向委托人主張費(fèi)用，成為常見糾紛焦點(diǎn)。不少人認(rèn)為“沒辦成事就不該給錢”，但法律明確，中介雖無權(quán)要報(bào)酬，卻可依法主張從事中介活動(dòng)的必要費(fèi)用——核心看“是否有約定”和“是否實(shí)際支出合理成本”。

中介未促成合同成立時(shí)，主張必要費(fèi)用的關(guān)鍵在于“舉證證明實(shí)際支出”。對(duì)中介而言，開展服務(wù)時(shí)應(yīng)留存查詢憑證、交通票據(jù)、工作記錄等材料，明確費(fèi)用構(gòu)成；對(duì)委托人而言，簽訂合同時(shí)可提前約定必要費(fèi)用的承擔(dān)方式和上限，避免后續(xù)糾紛。遵循這一規(guī)則，既能保障中介的合理勞動(dòng)價(jià)值，也能防止中介濫用權(quán)利漫天要價(jià)，實(shí)現(xiàn)雙方利益的公平。

北京澤達(dá)律師事務(wù)所律師對(duì)不同法律規(guī)定、熱點(diǎn)、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實(shí)踐中不同案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時(shí)咨詢北京澤達(dá)律師事務(wù)所的專業(yè)律師，以便更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。

本文作者：北京澤達(dá)律師事務(wù)所 徐慶恒