中央支持原拆原建！每平補貼5786，老舊小區改造避坑指南

中央支持原拆原建！每平補貼5786，老舊小區改造避坑指南

前11個月，全國就新開工改造城鎮老舊小區2.58萬個，超額完成全年計劃。這一波從“修修補補”轉向“真刀真槍拆建”的政策，正在改變千萬人的居住命運。但走到執行層面，分歧也來了：有人堅守原地重建，有人更想以舊換新，拿房票或現金去市郊買套大一點的。到底怎么選，才不吃虧？

政策與進度：為什么原拆原建被“點名”

據住房城鄉建設部披露，2025年中央明確將“原拆原建”和“以舊換新”列為老舊小區更新核心路徑，全國287個城市已啟動8600多個項目，覆蓋約1240萬戶。政策意圖很清晰：不再一味推豪宅新盤，而是回到“實用與民生”，把“老破小”的管網老化、無電梯、停車難等問題解決到位。

幾個關鍵信息先讀懂：

前11個月，全國新開工改造2.58萬個小區。

原拆原建不占新地，按原有規模原址重建，更節省資源。

居民出資有梯度，新增面積（超出原面積20%以內）有優惠。

有地市明確補貼標準。據封面新聞報道：建安成本居民只擔一部分，補貼每平方米5786元，市區財政按1:1.2分擔。

地方探索也在加速。比如四川達州的危舊房改造樣本，居民“等面積置換”只擔建安成本30%，門檻更低；上海普陀區2025年實施35萬平方米綜合修繕，并探索2000年前商品房的系統修繕路徑。總體趨勢是：從“好房子概念”向“好好住”傾斜。

推進難點：同意率門檻與真實負擔

好政策要落地，離不開“高同意率”。浙江、廣州等地的文件明確需業主“全體同意”或極高同意率才能啟動；成都武侯區一個三千多戶小區，同意率到了99.99%卻仍卡殼為數不多的幾戶希望拿錢去別處重啟生活，項目就只能擱置。這是現實。

很多人忽略了兩筆賬：

時間賬：原拆原建通常需要居民“過渡期”租房，三年左右不罕見。有人跟我分享，家里老人搬了三次，租金水電加通勤成本，每個月都是硬支出，但沒人把這筆錢算進“補貼對比表”里。

流動性賬：原地重建解決“居住殼”，但對“資產芯”的變現能力幫助有限。北京有居民算過賬：60平舊房，新房多10平，只需8萬補差價，暖氣熱、墻面平，這很友好；但如果想換學區、想套現養老，這種方案就不靈活。

我查了一圈地方文件，幾乎都在強調“同意率與資金保障”。現實是，每個家庭狀況不一樣：有人看重街坊鄰里，有人看重學位與通勤，還有人急需資金周轉。這就是推進難的核心。

以舊換新：是“自由選擇”還是“估值陷阱”？

以舊換新給了“自由”：開發商收舊房、居民拿錢或房票去買新盤。山東、蘇州等地都曾試點，但執行的關鍵落在“估值與兌現”。

典型風險，一定要看到：

估值偏低：鄭州曾有夫妻為2萬補貼“挨打”的輿情，追到最后發現舊房價由開發商定、房票指定樓盤，居民選擇被“框住”。

標準不一：廣州白云潭村拆遷，有證房與無證房補償差異很大，有證約6600元/平、無證約3000多元/平，村民認為低估值，拉橫幅討說法，后續人被帶走。這類事件會讓“以舊換新”看起來像“圈套”，資產被迫“打折出清”。

當然，也有效率樣本。北京樺皮廠胡同采用模塊化建造，90天完工；南京“三條巷”120天完成改造；深圳洪湖二街增加養老中心但這些案例有一個共同前提：統一意見、資金保障到位、項目透明。這是“特例條件”，不是普遍情況。

責任溯源：誰來保證“公平與兌現”？

原拆原建之所以被中央“支持”，是因為它更可控：不用另覓新地、不需要大規模遷移、不產生巨大貨幣安置壓力，財政投入能變成看得見的鋼筋水泥。但“更可控”并不等于“更公平”。

公平的三把尺子，必須拿出來：

估值規則透明：以舊換新必須公開評估機制、第三方參與、可復核通道。

同意率規則友好：不是“少數服從多數”，而是“菜單式選擇”，盡量讓不同家庭的需求各取所需。

資金與工期有保障：明確補貼節奏、過渡安置方案，公開節點，別把居民變成“時間的被動投資者”。

歷史教訓也在提醒我們。天津金鐘街道拆遷補償與經營房12年未兌現、7萬人懸而未決的案例，讓很多人對長期項目天然警惕。信任透支，不利于任何一種更新模式。

行動倡導：給到手的避坑清單（保存）

如果你的小區進入更新名單，別急著表態，先做這6步：

1. 核心文件先看懂：是否原拆原建或以舊換新？補貼標準、財政分擔比例（如每平5786、1:1.2）是否公開？是否有第三方評估？

2. 算兩本賬：居住賬（過渡期租房成本、通勤與看護成本）與資產賬（新增面積補差價、未來可變現性），別只看“單價”，要看“總擁有成本”。

3. 問清同意率規則：是全體同意，還是達到多少比例即可？不同選擇是否能并行？比如保留原建與貨幣安置的“菜單式”組合。

4. 項目時間表與兜底方案：明確開工、封頂、交付節點；過渡期由誰安置、補貼多大、如何發放；延期如何賠付。

5. 資金監管與施工資質：資金專戶、第三方托管、分階段撥付；施工方資質、質保年限、電梯與管網驗收標準要寫進合同。

6. 信息公開與申訴通道：估值有疑義能否申請復核？業主大會決議如何記錄？項目官網與公示平臺是否上線？

這份清單的意義在于：把復雜問題拆成可核驗的“硬指標”，把情緒與猜測轉化為“能落地的問答”。

結尾觀點升華 + 開放式問題內容，無模塊標簽

老舊小區改造不是“非黑即白”，原拆原建與以舊換新都只是工具。真正的關鍵，是把選擇權還給居民、把規則公開透明、把時間與資金的成本算明白。政策已經從“推豪宅”拐向“幫老家”，下一步就看每座城能不能把“公平與兌現”做實。你所在的小區正在推進哪種模式？你最擔心的那一筆賬，是時間、是估值，還是過渡生活的安排？歡迎在評論區說說你的真實顧慮，互通有無。