上海的下一個(gè)徐匯濱江，來了

一說起上海最成功的區(qū)域開發(fā)，一定繞不開徐匯濱江。

徐匯濱江，憑借其一線江景、成片開發(fā)、歷史底蘊(yùn)以及如今卓越的住宅品質(zhì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展，已成為全國(guó)城市更新與濱水區(qū)開發(fā)的標(biāo)桿。

二十年磨一劍，徐匯濱江沒讓人失望。

已成為上海區(qū)域發(fā)展最耀眼的那把劍。

那肯定有人想知道，接下來上海還有沒有這樣的機(jī)會(huì)。

對(duì)于上海其他區(qū)域而言，完全復(fù)制徐匯濱江的神話或許不容易。

但塑造成區(qū)域乃至全是的標(biāo)桿板塊還是有機(jī)會(huì)的。

孕育出同樣能級(jí)、同樣能代表城市未來的“下一個(gè)前灘”或“下一個(gè)頂級(jí)板塊”，卻大有可為。

這兩年房?jī)r(jià)下跌，讓大家忽視了很多板塊的發(fā)展。

其實(shí)有一批板塊正在加速崛起。

后灘

之前一說到后灘，很多人的看法就是后灘一直“難產(chǎn)”。

因?yàn)榍盀┒家呀?jīng)建成這么多年，后灘還沒完成。

在世博會(huì)之前，上海就準(zhǔn)備在這里打造一個(gè)新的商務(wù)區(qū)。

1平方公里的區(qū)域內(nèi)，計(jì)劃打造190萬方體量的“新陸家嘴”。

而且據(jù)說一度計(jì)劃將市政府也遷入這里。

但最終還是擱淺了。

后來2017年，香港嘉里建設(shè)計(jì)劃投資超過30億元，打算在后灘打造一個(gè)超豪華的綜合體。

也不了了之。

以至于讓大家對(duì)后灘有了刻板印象。

其實(shí)后灘地處上海CZA之內(nèi)，又在內(nèi)環(huán)邊上。

北邊是世博濱江、西邊是徐匯濱江、南邊是前灘。

周邊的鄰居一個(gè)比一個(gè)強(qiáng)，這里天然的下限就很高。

擁有一線江景，被世博、張江、前灘三個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)輻射。

可以說是黃浦江核心段“黃金三角”格局的最后一塊，也是最具想象空間的拼圖。

今年后灘9宮格也正式進(jìn)入開發(fā)階段。

告別“擺爛”的日子。

新建的雲(yún)啟濱江一批次認(rèn)籌率225%，二批次情況也很好。

不到14萬的均價(jià)，相當(dāng)有性價(jià)比。

后灘整體的供應(yīng)量大概是3000多套，壓力是比較可控的。

如果能再引入一所優(yōu)質(zhì)的九年一貫學(xué)校，第二個(gè)前灘也就成了。

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新楊思

在浦東內(nèi)中環(huán)，能開發(fā)的土地是越來越少。

新楊思板塊的橫空出世，正好填補(bǔ)了前灘、三林濱江之后，浦東重點(diǎn)成片開發(fā)區(qū)域的空白。

新楊思不是傳統(tǒng)的濱江板塊，也不是造概念的噱頭板塊。

“成片增量開發(fā)+商業(yè)綜合體+軌交樞紐”的模式，還是十分有潛力的。

今年9月份上海修訂了新型住宅的建筑標(biāo)準(zhǔn)。

也就意味著從今年開始上海要正在開始發(fā)力第四代住宅了。

在外立面、內(nèi)部空間、舒適度等等方面會(huì)有極大的提升。

所以這一帶的產(chǎn)品會(huì)打爆前3代的產(chǎn)品。

新楊思整個(gè)板塊都是待開發(fā)狀態(tài)，未來也就都會(huì)是新一代住宅。

如果我們拉長(zhǎng)時(shí)間線去看，新楊思非常有可能成為新一代的國(guó)際社區(qū)。

相比之下，一些競(jìng)品板塊比如中興路這邊。

大概2016年開發(fā)的，一半第三代住宅，還有不少第二代的產(chǎn)品，四代產(chǎn)品非常少。

新一代國(guó)際社區(qū)，對(duì)于上海的“新錢”來說肯定是很有吸引力的。

尤其新楊思又在浦東中環(huán)腹地，依托中環(huán)線能很好的串聯(lián)前灘和張江。

我們認(rèn)為，新楊思極有可能是依托產(chǎn)品力逆襲的板塊。

前灣

對(duì)于預(yù)算有限的客戶，想找一個(gè)潛力不錯(cuò)的板塊。

前灣絕對(duì)值得一看。

今年12月23日，前灣印象城也已經(jīng)正式開業(yè)，這是上海的第二座印象城。

前灣是蘇州河進(jìn)入上海的第一個(gè)彎頭。

也就意味著前灣先天具有有水景優(yōu)勢(shì)，地段勢(shì)能。

當(dāng)然我們認(rèn)為前灣具有前景因?yàn)樗腥髢?yōu)勢(shì)。

第一，前灣是上海大虹橋的核心地段。

有在建的示范區(qū)線、13號(hào)線西延伸，以及未來的25號(hào)線。

第二，前灣有一個(gè)好“爸爸”。

前灣的背后是閔行操盤，是上海的郊區(qū)第一區(qū)。

閔行在前灣這邊傾注了大量的資源。

尤其在產(chǎn)業(yè)支持上，要打造生物醫(yī)藥、現(xiàn)代商貿(mào)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)三大支柱產(chǎn)業(yè)。

大家熟悉的一些正大天晴、先聲藥業(yè)、云南白藥等已經(jīng)落戶了。

商業(yè)除了印象城還有開市客。

醫(yī)院有華山醫(yī)院。

基礎(chǔ)教育是華師大來做。

第三，前灣的供地比較克制。

每年也就供應(yīng)一塊地。

這一點(diǎn)在房?jī)r(jià)上也有體現(xiàn)。

大虹橋像徐涇這邊跌的比較多，但是前灣跌的比徐涇就要少。

如果預(yù)算只有500-600萬的客戶，要選擇一個(gè)潛力板塊的話。

前灣絕對(duì)是首屈一指的板塊。

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真如

真如的故事，屬于是雖遲但到。

是一個(gè)有可能逆襲的副中心。

進(jìn)入十五五，真如迎來了真正意義上的規(guī)劃升級(jí)和建設(shè)高潮。

原銅川路水產(chǎn)市場(chǎng)地塊轉(zhuǎn)型為“真如之心”，新規(guī)劃也在今年陸續(xù)和大家見面。

“真如翠谷”等地塊也首次亮相，標(biāo)志著區(qū)域整體煥新進(jìn)入新階段。

這一次的真如，是普陀集全區(qū)資源在打造。

未來一定是上海西北角的封面。

新入市的中海寰宇玖章首次的認(rèn)購率就超過230%。

未來極有可能成為普陀的新標(biāo)桿。

舊、亂是過去普陀的刻板印象。

而普陀也花了大量的力氣在真如的城市更新。

前有銅川路水產(chǎn)市場(chǎng)、紅旗村，后有真如糧倉。

最近，曹楊這邊傳言有不少小區(qū)要拆遷。

如果是真的，將是對(duì)真如的進(jìn)一步加強(qiáng)。

屬于是將真如、曹楊、環(huán)球港一線打通。

所以，嶄新的真如有無限的機(jī)會(huì)。

東外灘

最后一個(gè)想說的是東外灘。

先天的條件其實(shí)不差，一線江景、工業(yè)銹帶的轉(zhuǎn)變，成片的開發(fā)。

可以說充滿歷史敘事和張力。

互聯(lián)網(wǎng)三巨頭的加持，讓東外灘也有了一戰(zhàn)之力。

長(zhǎng)期肯定是看好東外灘的，只不過短期有壓力。

畢竟之前供地多，存量會(huì)比較大。

需要時(shí)間來消化。

上海房?jī)r(jià)的劇烈波動(dòng)，讓很多人對(duì)城市發(fā)展持悲觀態(tài)度。

陳然，房?jī)r(jià)是重要的指標(biāo)，但不是城市發(fā)展的全部。

不把樓市牛熊和板塊發(fā)展變化直接畫等號(hào)。

只要有持之以恒的發(fā)展定力，依然有突出重圍的機(jī)會(huì)。

頂級(jí)IP+頂級(jí)產(chǎn)品+超級(jí)性價(jià)比或許就是爆款公示。

不知道你心中的下一個(gè)明顯板塊會(huì)是誰。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。

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