創深圳樓市紀錄，最高38萬每平方，揭秘中信城開信悅灣的前世今生

12月28日，深圳蛇口超級豪宅項目“中信城開·信悅灣”正式開盤，兩小時銷售額突破百億，并以備案均價24.4萬元、最高單價38萬元的價格，刷新深圳樓市紀錄。

該樓盤曾是佳兆業的紓困項目，歷經多次波折！

1984年，深圳圳華港灣企業有限公司（簡稱“圳華港灣”）注冊成立，在蛇口的東角頭地塊從事港口泊位和倉儲設施的開發。

1993年，圳華港灣股權變更：中華造船廠有限公司將所持有的49%股份轉讓給在港上市的“達力集團有限公司DYNAMIC(B.V.I.)LIMITED”（簡稱“達力集團”），深圳航運總公司（簡稱“深圳航運”）仍控股51%。

1995年3月，東角頭地塊被批準重建開發為綜合商業項目。

1999年12月，達力集團發布公告稱：擬注資3255萬元，將圳華公司的持股由49%增至80%，并協商收購剩余的20%股份。但深圳航運并不想退出，雙方一直沒有達成協議，因此遲遲未能開發。

2000年，深圳航運的全資控股股東由深圳市運輸局變更為深圳市投資管理公司（2005年更名為“深圳市投資控股有限公司”，簡稱“深圳投資”）。

2007年，深圳航運總公司由全民所有制企業改制為有限公司，更名為深圳市航運集團有限公司（簡稱“深圳航運”），并向深圳市港航投資有限公司（簡稱“港航投資”）增資擴股。

此次變更后，港航投資控股70%，深圳投資持股30%。

港航投資注冊成立于2006年，最初的股東是深圳市航運集團有限公司工會工作委員會以及幾個高管，可能涉及員工和管理層收購。

2013年，佳兆業以超過58億元的代價，通過旗下的三家公司全資收購港航投資，從而間接控股深圳航運70%，進而掌控了東角頭項目主導權。

與此同時，佳兆業創始人郭英成家族還在港股市場增持達力集團。

2014年，港航投資更名為深圳市鴻利金融投資控股有限公司（簡稱“鴻利金融”）。

當年底，佳兆業遭遇流動性危機，引發爆雷！

2015年1月1日，佳兆業披露了對匯豐銀行4億港元貸款的違約，并表示“后續也有可能進一步觸發其他債務的交叉違約”，進而引發其他金融債權人向法院提出訴前財產保全，申請查封佳兆業資產。

由于當時房價大漲，使得重組價值凸顯，佳兆業有驚無險地渡過這一危機。

2015年底前后，佳兆業分別與中信銀行、平安銀行簽訂戰略合作協議，獲得總計800億元紓困貸款。

其中，中信銀行的額度為300億：100億元用于置換深圳佳兆業城市廣場的所有債務；100億元用于置換佳兆業位于上海、杭州等地的8個優質資產項目債務；100億元將作為佳兆業的后續開發貸款。債務置換后，中信銀行成為上述9個項目的唯一債權人。

2016，佳兆業將鴻利金融股權變更：鷹潭市錦營投資管理有限合伙企業控股99%，佳兆業集團(深圳)有限公司（簡稱“佳兆業深圳”）持股1%。

鷹潭市錦營投資管理有限合伙企業有四個股東，其中三個隸屬于中信系，合計持股超過75.5%；另一股東為佳兆業深圳。

這一操作實際上是將鴻利金融（東角頭項目）的大部分股權質押給了中信系，作為向中信銀行貸款的擔保措施。

2021年，佳兆業再次爆雷，相關理財產品到期未能兌付。郭英成在與投資人的溝通交流會中許諾，將拿出優質資產進行處置以回流資金。有投資人處透露：在初步擬定的兌付方案中，佳兆業拿出18個深圳項目進行籌資，包括東角頭項目。

2022年7月，中信系的中信城開投資集團有限公司（簡稱“中信城開”）接盤了佳兆業持有的四個深圳項目：南山東角頭、金沙灣國際樂園、佳兆業航運紅樹灣以及佳兆業科技中心。

上述項目總貨值超過500億，其中東角頭項目近300億。

同年8月，鴻利金融股東變更：由深圳市城開信銀投資有限公司（簡稱“城開信銀”）取代鷹潭市錦營投資管理有限合伙企業控股99%，佳兆業深圳仍然持股1%。

城開信銀于當年6月剛剛成立，由西部信托有限公司（簡稱“西部信”）全資控股，而西部信托與中信系并無股權關系。

這是因為該項目采取了服務信托的模式：

1、西部信托只是通道，城開信銀的高管由中信城開委任。

2、中信城開承擔融資代建角色，幫助項目盤活建設、開發經營。

3、中信銀行是債權人。

4、在中信銀行和中信城開收回相應權益后，項目剩余權益仍由佳兆業等原股東享有。

中信城開接手后，將項目從“元灣府”更名為“信悅灣”，屬于中信城開旗下最高等級的“信悅系”品牌，定位為深圳南山蛇口的高端海景住宅。

信悅灣占地面積約4.4萬㎡，總建筑面積約31.8萬㎡，一期規劃共5棟超高層住宅，共約407套住宅，為211~ 658㎡的大平層和頂層復式戶型。

由于地處深圳灣核心區，三面環海，該項目被中信城開接盤后就一直備受關注！