增值稅大降會砸崩二手市場？有點(diǎn)想多了......

這兩天，一條關(guān)于房地產(chǎn)的重磅消息在許多人的朋友圈里刷屏了。

財(cái)政部和稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布公告，調(diào)整了個(gè)人賣房的增值稅政策。

今天我們就來聊聊，新政到底意味著什么，它對整體樓市而言，究竟是利空還是利好？

首先，我們得把新舊政策掰扯清楚。

新政簡單來說就是，從2026年1月1日起，如果你賣的房子買來還不到2年，增值稅從原來的5%降到了3%；

如果買來已經(jīng)滿2年，恭喜你，直接免征，這是全國統(tǒng)一的政策。

而滿2免征，主要惠及的還是北上廣深這幾座一線城市。

根據(jù)官方媒體報(bào)道，大部分城市都實(shí)行滿2免征，但在北上廣深，就算你買的房子滿2年，如果房子被認(rèn)定為“非普通住宅”，買的時(shí)候還是需要以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅

雖然早在2024年底，北上廣深都有發(fā)文取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，但關(guān)于增值稅的BUG一直沒打上補(bǔ)丁。

這就導(dǎo)致一線城市很多置換大面積改善住房的業(yè)主，總有一筆不小的稅負(fù)懸在心頭，成了換房路上一個(gè)明顯的絆腳石。

而這次新政，就明顯解決了這個(gè)歷史遺留問題。

新公告白紙黑字地寫著：個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

注意，這里沒有附加任何關(guān)于城市、面積或價(jià)格的限制。

也就是說，從明年開始，無論你在北京、上海，還是廣州、深圳，只要你持有的房子滿了2年，出售時(shí)就一律免征增值稅。

這對于一線城市那些面積稍大、總價(jià)較高的“非普宅”業(yè)主來說，是最大的利好。

舉個(gè)例子，一套150平米、單價(jià)3萬的房子，總價(jià)450萬，如果按舊政策可能需要繳納的增值稅可能就是一筆超過20萬的巨款，而現(xiàn)在這筆錢全省下了。

這不僅僅是省錢了，更重要的是，它打消了很多人換房時(shí)對于高額稅費(fèi)的恐懼，讓改善型需求流動起來的大門開得更大了。

對于持有不足2年的房子，政策同樣友好。

稅率從5%下調(diào)至3%，看上去只降了2個(gè)百分點(diǎn)，但換算成稅負(fù)的降幅可是實(shí)打?qū)嵉?0%。

不妨直接算一筆賬：一套成交價(jià)500萬的二手房，原來增值稅大約是23.81萬元，現(xiàn)在降到14.56萬元左右，賣家能少掏接近9.25萬元。

對于總價(jià)一兩百萬的剛需房源來說，也能省下好幾萬。

這可不是個(gè)小數(shù)目，它直接降低了“試錯”或應(yīng)急出售房產(chǎn)的成本。

以前因?yàn)楣ぷ髯儎印⒓彝ゼ庇缅X等原因不得不賣房的人，可能因?yàn)楦哳~稅費(fèi)而選擇大幅降價(jià)出售。

現(xiàn)在稅費(fèi)壓力減輕，有助于他們更從容地交易，避免非理性的價(jià)格踩踏，對穩(wěn)定市場價(jià)格也有積極意義。

那么，一個(gè)很自然的問題就來了。

交易成本這么一降，會不會導(dǎo)致市面上短時(shí)間內(nèi)冒出大量“滿2年”甚至“不滿2年”的二手房，讓本就承壓的市場供給更多，反而加劇房價(jià)下跌呢？

我相信這是很多人，尤其是潛在購房者心里的疑問。

從直覺上看，這似乎合乎邏輯。但如果我們把視野放寬，結(jié)合當(dāng)下的市場實(shí)情和買房這種行為本身的特性來看，結(jié)論或許會有些不同。

買房，對于中國家庭來說，從來都不是一個(gè)輕率的決定。

它動用的是家庭多年甚至是一輩子的積蓄，承載著安身立命、財(cái)富保值等諸多期望。

因此，絕大多數(shù)人購買住房，都是經(jīng)過深思熟慮的，持有周期也相對較長。

僅僅因?yàn)槎愘M(fèi)降低了2%，就突然決定把還沒住熱乎的房子匆匆賣掉，這樣的比例會有多高呢？

我認(rèn)為不會太大。

真正受新政鼓舞而積極入市的，主要是兩類人：

一類是已經(jīng)持有一套房產(chǎn)滿2年，一直在觀望、因?yàn)楦哳~稅費(fèi)而遲遲下不了決心置換的改善型家庭；

另一類則是因人生規(guī)劃確實(shí)需要短期內(nèi)處置資產(chǎn)的人，比如賣房湊錢創(chuàng)業(yè)、出國、或償還緊急債務(wù)。

對于前者，新政釋放了他們被“凍結(jié)”的置換需求；對于后者，新政則減少了他們緊急售房的損失。

這兩類需求的釋放，更像是對市場原有潛在流動性的解鎖，而非憑空制造出大量的拋售盤。

市場的真實(shí)溫度，數(shù)據(jù)或許更能說明問題。

昨天在鏈家平臺，廣州二手的掛牌量為146200套，而政策發(fā)酵了一天后，今天的二手掛牌量為146195套。

沒錯，掛牌量沒有增加反而減少了，可見二手業(yè)主們并沒有盲目恐慌拋售。

△12.30廣州二手掛牌量

△12.31廣州二手掛牌量

再來看廣州全年的二手?jǐn)?shù)據(jù)，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2025年全年，廣州二手住宅共網(wǎng)簽10.81萬套，同比微降了2.42%。

值得注意的是，下降主要發(fā)生在第四季度。

這背后除了市場自身的調(diào)整，恐怕也與年底大家普遍觀望、等待新一年政策明朗的心態(tài)有關(guān)。

更宏觀的數(shù)據(jù)顯示，2025年四季度以來，包括北京、上海、深圳在內(nèi)的一線城市，二手房成交套數(shù)同比出現(xiàn)了比較明顯的下滑，市場在前期的高基數(shù)下熱度有所減退。

所以，這種“市場循環(huán)有所堵塞”的背景下，出臺降低交易成本的政策，其首要目的顯然不是為了“壓價(jià)”，而是為了“疏通”。

正如廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉所指出的，當(dāng)下市場的一個(gè)突出問題是新房和二手房市場分化，“賣舊買新”的置換鏈條不暢。

降低增值稅，正是為了降低這個(gè)循環(huán)中的摩擦成本，讓二手房能更順暢地賣出去，讓賣房的人更有能力和意愿去買入新房，從而打通整個(gè)市場的任督二脈。

我們或許不必過分擔(dān)憂“天量二手房掛牌”沖擊市場。

相反，一個(gè)更健康、流動性更好的二手房市場，是新房市場持續(xù)發(fā)展的重要基石。

當(dāng)人們能夠沒有后顧之憂地賣掉舊房，他們進(jìn)入新房市場的腳步才會更堅(jiān)定。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)也分析認(rèn)為，新政能促進(jìn)“一二手房聯(lián)動的效應(yīng)”。

這其實(shí)指向了一個(gè)更深層次的趨勢，中國樓市正在從過去增量開發(fā)為主導(dǎo)的“單輪驅(qū)動”，轉(zhuǎn)向存量流通與增量開發(fā)并重的“雙輪驅(qū)動”新模式。

激活存量，盤活成千上萬家庭手中已有的房產(chǎn)，讓資產(chǎn)能夠根據(jù)生命階段的變化而有序流動，這本身就是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新格局的關(guān)鍵一步。

當(dāng)然，我們必須清醒地認(rèn)識到，單靠降低一項(xiàng)交易稅費(fèi)，并不足以徹底扭轉(zhuǎn)市場的預(yù)期。

房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展，關(guān)乎金融穩(wěn)定、居民財(cái)富和宏觀經(jīng)濟(jì)，需要多方面政策的協(xié)同發(fā)力。

有市場分析就指出，當(dāng)前市場“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵在于需求端的修復(fù)和居民資產(chǎn)負(fù)債表的改善。

增值稅下調(diào)主要減輕的是賣方的成本，要真正提振市場信心，可能還需要有更多后續(xù)的舉措。

樓市的春天不會因?yàn)閱我徽叨⒖痰絹恚?dāng)堵塞的管道開始被疏通，活水重新流動起來的時(shí)候，距離市場找回它自身的平衡與活力，或許也就不遠(yuǎn)了。