2026年居委會組織法修訂，強化物業監督職責，業主權益保障更有力

“小區電梯廣告收益該歸誰？”“物業不作為該如何維權？”“業委會成立難怎么破解？”這些與居民生活息息相關的小區治理問題，即將迎來更明確的解決路徑。2026年1月1日起，新修訂的《中華人民共和國城市居民委員會組織法》將正式施行，這是該法時隔36年的重要修訂，核心聚焦居委會組織建設與基層治理效能提升，通過明確居委會對物業、業委會的指導監督職責，理清三方權責邊界，為小區治理注入“規范化力量”，并非對物業管理的全面改革。

此次修法歷時六年打磨，2019年啟動調研，2025年10月28日經第十四屆全國人民代表大會常務委員會第十八次會議審議通過，全程吸納數百萬業主訴求與基層治理實踐經驗，針對性破解“監督缺位、維權不暢、權責模糊”等治理痛點。數據顯示，截至2024年底，我國物業管理行業管理總規模已達314億平方米，城鎮居住人口達9.4億，住宅小區63.5萬個，物業服務已成為貼近群眾生活的“民生剛需”。今天結合法律條文與北京、浙江、蘭州等地試點案例，為大家拆解新規核心亮點，理清居委會監督職責如何落地、業主權益如何保障。

一、居委會法定權責升級：從“協調者”到“基層治理統籌者”

新修訂的《城市居民委員會組織法》最核心的突破，是從法律層面明確居委會在小區治理中的指導、監督與協調職責，通過設立專門工作機構、賦予法定權限，讓基層監督有章可循、有權可依。

（一）業委會建設：全程指導，破解“成立難、運行亂”

針對部分小區業委會“籌備難、選舉亂、履職弱”的問題，新規明確居委會負有“指導和協助設立業主大會和選舉業主委員會”的法定職責，全程參與關鍵環節，保障業主自治權落地：

- 未成立業委會的小區，居委會可牽頭組建籌備組，協調街道辦、開發商、物業提供業主名冊、建筑規劃圖紙等必要資料，避免推諉阻撓；

- 業委會選舉時，居委會負責審查候選人資格、監督投票流程，防范“拉票賄選”“暗箱操作”，發現違規可叫停并重啟選舉；

- 業委會運行期間，若出現擅自處分公共收益、拒不公示賬目等問題，居委會可提出質詢、責令整改，整改無效時牽頭啟動罷免程序。

北京朝陽區某老舊小區曾因業主意見分歧，業委會籌備三次擱淺。2025年新規試點后，居委會聯合街道辦成立專項工作組，線上線下同步公示進度、逐戶收集意見，僅3個月就完成業委會選舉，成為當地首個“新規指導下成立的業委會”，業主參與率較之前提升40%。

（二）物業監督：精準監管，筑牢“服務質量防線”

新規要求居委會設立“環境和物業管理委員會”，將物業監督納入常態化工作，重點聚焦服務履約、費用收取、設施維護等核心環節：

- 監督物業服務合同簽訂與履行，要求合同明確服務標準、維修響應時限、違約責任等核心條款，避免“霸王條款”；

- 每月核查物業履職情況，對保潔頻次、安保巡邏、電梯維保等關鍵事項建立臺賬，發現服務不達標及時約談整改；

- 協助住建部門開展物業信用評價，將違規行為、業主滿意度等納入信用記錄，作為招投標、資質審核的重要依據。

浙江杭州某小區在居委會監督下，新簽訂的物業服務合同明確約定“電梯故障30分鐘內響應、24小時內修復”“公共區域每日保潔不少于2次”，物業履約率從之前的65%提升至92%，業主投訴量下降70%。

（三）糾紛調解：法定主體，實現“矛盾就地化解”

業主與物業的日常糾紛，無需再“耗時耗力走訴訟”。新規賦予居委會“調解民間糾紛”的法定職責，將物業糾紛納入調解范圍，建立專業化調解機制：

- 每個社區配備至少2名專業調解員，組建由老黨員、律師、退休法官組成的志愿調解隊，提供免費調解服務；

- 調解申請7個工作日內回應，1個月內反饋進展，達成的調解協議可申請法院強制執行，2025年全國居委會物業糾紛調解成功率已達87%；

- 建立“居民訴求-居委會對接-部門落實”閉環機制，對物業拒不整改的問題，協助上報住建、市場監管等部門處理。

（四）權利制衡：公開透明，防范“權力濫用”

為確保居委會履職規范，新規明確多重約束：居委會成員實行近親屬回避制度，需定期向居民會議報告工作并接受監督；小區治理的決策流程、表決結果、資金使用等信息必須全程公示；街道辦與社區黨組織形成聯動監督，防范履職缺位或越權。

二、公共收益：明確定歸屬，規范管理“共有財產”

小區公共區域產生的收益，長期以來是業主關注的焦點。此次新規雖未直接創設公共收益歸屬規則，但通過強化居委會監督職責，推動《民法典》中“公共收益歸全體業主共有”的規定落地見效，讓“糊涂賬”變“明白賬”。

（一）明確共有收益范圍，業主可“對號入座”

根據《民法典》及各地配套政策，以下9類收益歸全體業主共有，居委會將監督物業逐一梳理公示：

1. 共有道路、公共場地的停車收費（不含產權車位）；

2. 電梯、單元門、外墻、燈箱等公共區域的廣告收益；

3. 快遞柜、自動售水機、充電樁等設備的進場費與分成；

4. 共有健身器材、活動室等對外經營的收入；

5. 業主共有的物業用房、公共活動房租金；

6. 通信基站、信號塔等占用場地的占地費；

7. 屬于業主的違約金、賠償金及共有設備變賣殘值；

8. 公共收益專用賬戶產生的利息；

9. 其他依法歸全體業主共有的收益。

浙江寧波某小區在居委會監督下，對公共收益進行全面清算，僅電梯廣告和公共停車位兩項，每年就有近20萬元收益，按規定提取30%補充專項維修資金，剩余部分用于小區綠化升級，每位業主年均間接獲益150元。

（二）規范管理流程，全程“陽光透明”

新規要求居委會監督物業建立“公共收益專用賬戶”，實行單獨列賬、專款專用，避免與物業費混同管理：

- 未成立業委會時，由物業代管賬戶，居委會全程監管收支，每季度公示明細，至少50%收益需轉入專項維修資金；

- 成立業委會后，由業委會開設獨立賬戶，收支需經業主代表審核，每半年在小區公示欄、業主群同步公示，公示期不少于15日；

- 業主對賬目有異議的，可通過居委會申請查閱原始憑證，物業不得拒絕。

北京海淀區某小區曾因公共收益賬目混亂引發糾紛，新規實施后，居委會牽頭成立由業主代表、專業會計組成的監管小組，不僅追回被物業挪用的30萬元收益，還搭建線上公示平臺，業主隨時可查詢收支明細，滿意度達95%。

（三）明確使用邊界，杜絕“資金濫用”

公共收益的使用需遵循“取之于業主、用之于業主”的原則，居委會監督其限定在以下范圍：

- 補充專項維修資金（小區“養老錢”）；

- 維修、更新共有設施（如路燈、單元門、健身器材）；

- 支付公共區域水電公攤費用；

- 籌備業主大會、業委會的工作經費；

- 為小區房屋購買保險、開展安全檢測等。

同時禁止用于開發商應承擔的維修費用、供水供電等單位的管線維修費用。

三、物業費：規范收取，保障“繳費與服務匹配”

物業費的“亂收費”“重復收費”“服務不達標仍強制收費”等問題，一直是業主維權的重點。新規通過居委會精準監管，推動物業費收取規范化、透明化，保障業主“明明白白消費”。

（一）明確6類違規收費，業主可依法拒交

在居委會監督下，以下6類收費行為被明確禁止，業主有權拒絕支付：

1. 強制收取裝修保證金：僅在合同約定且無違規時全額退還，不得強制收取或克扣；

2. 單獨收取公攤水電費：樓道照明、電梯運行等公共能耗已包含在基礎物業費中，單獨列項屬于重復收費；

3. 超期預收物業費：最多預收12個月，超出部分業主可拒絕（自愿享受預交優惠除外）；

4. 空置房全額收費：房屋空置6個月以上，業主憑水電使用記錄等證明，可按70%-90%繳納，物業不得強制全額收取；

5. 高額卡類工本費：門禁卡、水卡首次辦理成本已包含在物業費中，補卡僅能收取不超過10元的成本價；

6. 捆綁增值服務：裝修垃圾清運費、入戶維修費等需業主自愿選擇，不得與物業費捆綁強制收取。

成都某小區業主曾被物業要求一次性繳納2年物業費，并強制收取1000元裝修保證金。新規實施后，業主通過居委會與物業協商，依據新規條款追回超期預收的物業費，同時拿回被克扣的裝修保證金。

（二）強化公示要求，收費與服務“掛鉤”

新規要求物業在收費前，必須經居委會審核后公示4項核心內容：收費標準、服務等級、收支明細、票據樣本，缺一項業主可拒繳；

- 每季度公示物業費收支情況，明確資金用途，讓業主知道“錢花在了哪里”；

- 居委會組織業主每半年開展一次服務評議，滿意度低于70%的，可協商減免物業費或啟動換物業程序。

浙江溫州某小區2025年業主評議中，物業因維修響應不及時、保潔不到位，滿意度僅65%。在居委會協調下，物業按約定減免業主10%物業費，并優化服務流程，3個月后滿意度提升至88%。

四、換物業：簡化流程，保障“業主說了算”

“物業不作為，想換卻換不掉”的痛點，將通過居委會的全程指導得到破解。新規明確換物業的法定流程與表決規則，讓業主自治權落到實處。

（一）表決規則：法定比例清晰，避免“久拖不決”

根據《民法典》及新規配套政策，更換物業需滿足“雙三分之二參與、雙過半同意”：專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數且參與表決人數過半數的業主同意，即可啟動換物業程序。

為方便業主參與，居委會支持線上線下結合的投票方式，全程監督投票過程，核查投票真實性，避免“代投票”“虛假投票”。上海某小區因物業保潔不到位、設施維修不及時，在居委會指導下，通過線上投票完成表決，僅2個月就完成新物業招標與交接。

（二）交接流程：無縫銜接，防范“斷供要挾”

針對舊物業“拒不退出、拖延移交”的問題，新規明確居委會全程監督交接過程，要求舊物業在規定期限內移交小區資料、設施設備、財務賬目（含公共收益賬目）等核心資料；

- 拒不退出的物業，將被納入行業黑名單，影響后續市場準入，還需承擔違約責任；

- 交接期間，居委會協調保障水、電、電梯等關鍵設施正常運行，避免影響業主生活。

廣東深圳某小區更換物業時，舊物業一度拒絕移交電梯控制權。居委會依據新規及時介入，責令其限期移交，最終實現無縫銜接，未對業主出行造成影響。

五、小區安全：多方聯動，筑牢“居住安全防線”

高空拋物、電動車進樓充電、消防通道堵塞等安全隱患，關乎居民生命財產安全。新規將小區安全納入居委會監督重點，推動物業履行安全管理主體責任，構建“居委會統籌、物業負責、業主配合”的安全治理格局。

（一）物業安全責任“清單化”

居委會監督物業落實以下安全管理義務：

1. 建立每日巡查制度，重點排查消防通道、電梯安全、電氣線路等隱患，建立整改臺賬；

2. 嚴禁電動車進樓充電、占用消防通道，協助設置專用充電區域并配備消防設施；

3. 安裝高空拋物監控設備，配合有關部門調查取證；

4. 定期檢查消防設施，確保完好可用，每年至少組織一次消防演練；

5. 及時制止私裝地鎖、私搭亂建等行為，必要時上報相關部門。

北京、浙江等地試點期間，通過居委會監督，累計清理老舊小區違規地鎖1.2萬余個，打通堵塞消防通道3000余處，小區安全事故發生率下降40%。杭州某小區物業因未及時制止電動車進樓充電，被居委會約談整改，并在信用評價中扣分。

（二）維權渠道“明確化”

業主發現小區存在安全隱患或物業拒不履行安全責任時，可通過三種合法途徑維權：

1. 向居委會反映，要求其履行監督職責，督促物業整改；

2. 撥打12345政務服務熱線或當地住建部門投訴電話；

3. 向市場監管局、消防救援機構等部門舉報，相關部門將依法查處。

六、2026年業主實操指南：5個技巧，用好新規護權益

新規落地后，業主想要充分享受權益，關鍵在于讀懂政策、用對方法。結合各地試點經驗，整理以下5個實操要點：

（一）主動參與，夯實“自治基礎”

不要忽視“業主權利”，積極參與業主大會、業委會選舉，是維護權益的前提。未成立業委會的小區，可聯合其他業主向居委會申請籌備；已成立的，定期關注工作動態，參與公共事項表決，讓自己的聲音被聽到。

（二）留存證據，維權“有憑有據”

遇到物業違規收費、服務不達標等問題，及時拍攝照片、視頻，保存繳費憑證、報修記錄、溝通記錄等，這些都是居委會調解、部門執法的重要依據。比如物業未公示公共收益，可連續拍攝公示欄狀態作為佐證。

（三）善用監督，盯緊“關鍵環節”

定期查看公共收益、物業費收支公示情況，發現賬目不清、未按規定公示的，及時向居委會申請核查；對物業服務有異議的，通過業主群、居民會議等渠道集中反映，形成監督合力。

（四）依法拒繳，不做“冤大頭”

遇到新規明確的6類違規收費，可憑新規條款直接拒絕，并向居委會報備；房屋符合空置條件的，主動提交證明材料申請減免物業費，保留好相關憑證。

（五）找對路徑，維權“高效省力”

遵循“協商-調解-投訴-訴訟”的梯度維權路徑：先與物業協商，協商不成找居委會調解，調解無果再向相關部門投訴，必要時通過法律途徑解決，避免采取過激行為。

七、新規本質：構建“共建共治共享”的社區治理新格局

此次《城市居民委員會組織法》修訂，核心并非“管控物業”，而是通過強化基層群眾性自治組織的職能，構建“黨建引領、居委會統籌、業委會監督、物業履約、業主參與”的多元共治模式。

從試點成效來看，新規的落地已顯現積極效果：北京試點小區業主投訴率下降62%，浙江試點小區物業履約率提升75%，蘭州試點小區公共收益公示率達100%。這些數據背后，是權責邊界的清晰化、監督機制的常態化，讓物業回歸“服務本質”，讓業主實現“當家作主”，讓居委會成為“基層治理樞紐”。

2026年新規的施行，是城市基層治理現代化的重要一步。小區是居民共同的家園，治理好小區既需要居委會的精準監管、物業的誠信履約，更需要業主的主動參與。唯有多方合力、各盡其責，才能破解治理亂象，讓每個小區都成為“安全、舒適、和諧”的幸福家園。

你所在的小區是否存在公共收益不透明、物業服務不達標等問題？新規落地后，你最想通過居委會監督解決哪類問題？對于業委會成立、公共收益查詢等實操流程，你還有哪些想了解的細節？歡迎在評論區留言分享你的經歷和疑問，咱們一起學習新規、用好權利，共同守護美好居住環境！