李江濤觀點(diǎn)，當(dāng)前房地產(chǎn)的獨(dú)特現(xiàn)象，相似的狀況、不同的結(jié)局

最近房地產(chǎn)市場(chǎng)開始受到大家關(guān)注，主要是關(guān)注北京新政出臺(tái)后對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)生的影響。我之前也寫過相關(guān)文章，討論房產(chǎn)政策帶來的影響。現(xiàn)在大家對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)注度更高了，一方面是關(guān)注房?jī)r(jià)的變化，另一方面是關(guān)注未來房產(chǎn)形勢(shì)的發(fā)展。

今天我針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，談一個(gè)問題：相似的狀況，不同的結(jié)局。主要研究?jī)蓚€(gè)不同地方的房產(chǎn)在表現(xiàn)和結(jié)果上的差異。為此，主要探討以下幾方面內(nèi)容：第一，兩個(gè)房地產(chǎn)方面的具體案例；第二，這兩個(gè)案例反映出什么樣的問題；第三，在房產(chǎn)操作過程中應(yīng)當(dāng)注意哪些問題；第四，如何處理宏觀形勢(shì)對(duì)房產(chǎn)的影響； 第五，結(jié)論與建議。

一、關(guān)于兩個(gè)房地產(chǎn)的案例

在各地房地產(chǎn)普遍受到關(guān)注的大背景下，北方某個(gè)省有兩撥人先后找到我，咨詢的事情都與房地產(chǎn)相關(guān)。一個(gè)是在縣級(jí)已經(jīng)建成的樓盤，目前銷售狀況不好。另一個(gè)是地級(jí)市的樓盤，還處于策劃階段，想了解未來前景如何。我就這兩種情況做個(gè)分析。

第一個(gè)案例，縣級(jí)市的房地產(chǎn)樓盤。它在北方這個(gè)省份比較有名，因?yàn)槲挥谝粋€(gè)大型旅游景區(qū)內(nèi)，歷史上這一帶也比較富庶。幾年前他們拿到這塊地，位置不錯(cuò)，周邊風(fēng)景也很好。經(jīng)過這兩三年的艱苦建設(shè)，房子總算蓋好了，2025年開始銷售，但銷售情況卻很不理想，可以說是遇到了銷售困難。這讓老板非常困惑，于是找到我，希望聽聽建議和分析。

第二個(gè)案例，在同一個(gè)省，位于該省南部的地級(jí)市。有一塊地，風(fēng)景在當(dāng)?shù)匾菜悴诲e(cuò)，是比較少見的好地塊，無論是景觀、周邊環(huán)境，還是房產(chǎn)的整體規(guī)劃布局，都相當(dāng)出色。因?yàn)槟壳斑€沒有進(jìn)入施工、建成和銷售的階段，所以需要做個(gè)預(yù)判。在全面了解該地塊的情況后，總體認(rèn)為它未來前景會(huì)非常好。

這里就引出一個(gè)問題：兩者環(huán)境相似，都有良好風(fēng)景，周邊配套設(shè)施在當(dāng)?shù)匾捕紝儆陧敿馑健槭裁辞罢攥F(xiàn)實(shí)銷售不暢，而后者我卻判斷它前景很好？這就是我們要探討的問題。

二、如何解讀相似現(xiàn)象背后的不同結(jié)局？

剛才我向大家介紹在北方同一個(gè)省份，有兩塊地要蓋房子，一個(gè)已經(jīng)蓋好但賣得不好，另一個(gè)還沒開始蓋，而我們預(yù)判它前景不錯(cuò)。這究竟是為什么呢？

先分析第一個(gè)地塊。基本情況剛才已經(jīng)介紹，地塊本身?xiàng)l件不錯(cuò)，周圍環(huán)境也好，有山有水，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境也不算差。但它恰恰遇到問題：房子建好了卻賣不出去。也就是說，為什么當(dāng)初預(yù)判挺好，等到真正建成后銷售卻非常不理想——不是說完全賣不動(dòng)，但結(jié)果與預(yù)期差距很大。

我簡(jiǎn)單了解了一下這個(gè)樓盤，雖然還沒有深入調(diào)研，但初步看來主要有兩個(gè)問題。第一，房子周圍環(huán)境確實(shí)不錯(cuò)，這一點(diǎn)可以確定，描述也沒問題，但它面臨的大環(huán)境不好。目前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)都面臨一些壓力，整體形勢(shì)如此。所以這個(gè)項(xiàng)目今年的入市時(shí)機(jī)本身就不好，畢竟連中心城市的市場(chǎng)環(huán)境也不好，可以說它有點(diǎn)“生不逢時(shí)”，這是第一個(gè)因素。第二個(gè)因素是它是在縣級(jí)市做的樓盤。在當(dāng)前情況下，縣級(jí)市有兩個(gè)因素會(huì)影響樓盤銷售：一是整個(gè)縣級(jí)的購(gòu)買力不足，這是該樓盤銷售不暢的最主要原因；二是它對(duì)周邊區(qū)域的帶動(dòng)作用有限。盡管當(dāng)?shù)赜袣v史底蘊(yùn)、有名勝古跡，甚至在歷史上曾經(jīng)很富裕，但這些都不代表當(dāng)下的購(gòu)買力，這是它最現(xiàn)實(shí)的問題。

第二個(gè)樓盤還沒開始蓋，為什么我們會(huì)說它不錯(cuò)呢？也有兩個(gè)原因。

第一，它的宏觀環(huán)境較好，包括有山有水、前面有公園、有幼兒園和學(xué)校，離公園也比較近，這些都是外部有利條件。更重要的是，它是位于一個(gè)地級(jí)市的樓盤項(xiàng)目。既然建立在地級(jí)市的基礎(chǔ)上，其購(gòu)買力水平就會(huì)比較高。同時(shí)，它能吸引的購(gòu)房人群不僅來自地級(jí)市本地，還包括周邊縣城以及在外工作、有返鄉(xiāng)置業(yè)需求的人群，因?yàn)槿藗冇兴监l(xiāng)情結(jié)。因此它的潛在購(gòu)買群體比較龐大，這是該樓盤未來看好的一個(gè)重要原因。

第二，也是最重要的原因，是時(shí)機(jī)。即使它明年開始建設(shè)，真正蓋好也要到2027年才能開始預(yù)售，2028年才能交房。按照這個(gè)節(jié)奏，從2025年到2028年，中間有三年的過渡期。從這個(gè)角度來看，我們認(rèn)為三年甚至四年之后，時(shí)機(jī)可能更好，它可以躲過當(dāng)前這一輪調(diào)整期。這就是為什么我們對(duì)這個(gè)樓盤持樂觀態(tài)度的原因。以上就是我們對(duì)這兩種情況的分析。

三、當(dāng)下做地產(chǎn)，項(xiàng)目的好壞究竟與哪些因素有關(guān)？

地產(chǎn)老板這兩年壓力比較大，遇到的問題也比較多。往往一些不錯(cuò)的地產(chǎn)公司，也會(huì)遇到各種各樣的問題，比如資金問題，包括建筑過程中的設(shè)計(jì)風(fēng)格和施工質(zhì)量問題，建成之后的銷售問題，再到整個(gè)債務(wù)化解問題，當(dāng)然還有地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的問題。

我剛才提到的這兩個(gè)案例，周圍環(huán)境都不錯(cuò)，地塊在當(dāng)?shù)囟紝儆诜浅：玫膬?yōu)質(zhì)地塊。但為什么我的觀點(diǎn)會(huì)認(rèn)為它們的結(jié)局完全不同呢？

其實(shí)我的結(jié)論是：盡管外部環(huán)境和宏觀背景相似，但兩者有兩個(gè)非常大的不同。

第一個(gè)不同是時(shí)間節(jié)點(diǎn)。已經(jīng)蓋好的那個(gè)樓盤今年建成，而今年正好是市場(chǎng)壓力比較大的時(shí)期。但如果再過三年建成，中間就有了三年的過渡期，經(jīng)濟(jì)可能會(huì)逐步恢復(fù)，這就是為什么第二個(gè)樓盤前景較好的一個(gè)主要原因。因?yàn)樗嬖谝粋€(gè)“三年后”的時(shí)間差優(yōu)勢(shì)。另一個(gè)不同是平臺(tái)能級(jí)。一個(gè)是縣級(jí)平臺(tái)，一個(gè)是地級(jí)市平臺(tái)。一個(gè)主要面向單個(gè)縣的銷售，另一個(gè)則能覆蓋整個(gè)地級(jí)市、周邊多個(gè)縣，甚至包括省外回鄉(xiāng)置業(yè)的人群。如果它的建筑風(fēng)格也比較好，那很可能會(huì)取得非常好的銷售業(yè)績(jī)。我們也據(jù)此給過他們一些相應(yīng)的建議。所以結(jié)論就比較清晰。

四、未來的房地產(chǎn)應(yīng)該如何發(fā)展才會(huì)更好？

提到房地產(chǎn)，大家普遍比較悲觀。因?yàn)榉康禺a(chǎn)處于下行周期，北京出臺(tái)新政后對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)會(huì)有所影響，但未來房地產(chǎn)究竟會(huì)怎樣，這個(gè)行業(yè)到底如何發(fā)展，很多人心里并沒有底。我有三個(gè)觀點(diǎn)：

第一，當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)意味著房地產(chǎn)傳統(tǒng)周期已經(jīng)結(jié)束，傳統(tǒng)房企正面臨一定的困難和壓力，這是一個(gè)基本現(xiàn)實(shí)，不能回避。也就是說，目前房地產(chǎn)整體形勢(shì)承壓，地方財(cái)政緊張，銀行貸款趨于謹(jǐn)慎，投資額也在減少，這些都是宏觀層面的因素。這是第一個(gè)觀點(diǎn)，也是當(dāng)下的基本情況。

第二，未來三年會(huì)逐漸好轉(zhuǎn)。今年是2025年，未來三年，也就是到2028年，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)計(jì)會(huì)有所改善。經(jīng)過三年左右的消化期，會(huì)產(chǎn)生新的富裕階層，屆時(shí)買房的人可能會(huì)多起來。這是未來發(fā)展中的一個(gè)積極因素。

第三，房地產(chǎn)將進(jìn)入新時(shí)代、新技術(shù)、新樓盤、新居住環(huán)境的發(fā)展階段。現(xiàn)在住建部也在提倡“好房子”這一概念，要用好的技術(shù)打造室內(nèi)環(huán)境，建立良好的服務(wù)體系和周邊物業(yè)配套，形成新基建、新房地產(chǎn)的理念。我認(rèn)為這對(duì)未來地產(chǎn)發(fā)展是有益的，現(xiàn)實(shí)中也有印證。比如深圳已經(jīng)出現(xiàn)了每平米38萬元的房子，上海也有每平米14.85萬元的樓盤，北京的新房市場(chǎng)也開始顯現(xiàn)出比較強(qiáng)勁的態(tài)勢(shì)。

因此，綜合以上三個(gè)觀點(diǎn)，從時(shí)間周期來看，大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)代已經(jīng)過去，而小規(guī)模樓盤、好地段、好環(huán)境、建造好房子，面向小眾人群的銷售，我認(rèn)為未來會(huì)有良好的發(fā)展機(jī)會(huì)。

五、結(jié)論與建議

我們通過對(duì)兩個(gè)房地產(chǎn)地塊的表現(xiàn)與預(yù)測(cè)，得出以下兩點(diǎn)結(jié)論：

第一，目前已經(jīng)建成的房子面臨的壓力較大；

第二，未來三年后建成的房子，考慮到宏觀環(huán)境可能有所改善，或?qū)⒂瓉磔^好的市場(chǎng)條件。

其次，房地產(chǎn)的大周期雖已結(jié)束，但小地塊、小規(guī)模、面向小眾、針對(duì)新富裕階層的項(xiàng)目，仍然存在非常好的機(jī)會(huì)。因此，對(duì)局部市場(chǎng)的機(jī)會(huì)不必過度悲觀，這是我們的基本判斷。

為此，我們提出兩點(diǎn)建議：

第一，針對(duì)普通老百姓的購(gòu)房建議——如果是自住需求，或者希望從較差地段換到較好地段，現(xiàn)在是可以考慮的。當(dāng)前房?jī)r(jià)處于相對(duì)低位，這個(gè)我想是毫無疑問的。北京近期推出房產(chǎn)新政，其對(duì)市場(chǎng)的影響是顯而易見的。

第二，針對(duì)地產(chǎn)公司的建議——如果能夠度過接下來一兩年的調(diào)整期，保持資金鏈不斷，選擇優(yōu)質(zhì)地段開發(fā)，建造真正的好房子，滿足富裕階層的需求，這樣的項(xiàng)目在未來市場(chǎng)上仍然有機(jī)會(huì)。

以上是我對(duì)這個(gè)問題的基本觀點(diǎn)和分析。