李江濤觀點，當前房地產的獨特現象，相似的狀況、不同的結局

最近房地產市場開始受到大家關注，主要是關注北京新政出臺后對房產產生的影響。我之前也寫過相關文章，討論房產政策帶來的影響。現在大家對房地產的關注度更高了，一方面是關注房價的變化，另一方面是關注未來房產形勢的發展。

今天我針對房地產行業，談一個問題：相似的狀況，不同的結局。主要研究兩個不同地方的房產在表現和結果上的差異。為此，主要探討以下幾方面內容：第一，兩個房地產方面的具體案例；第二，這兩個案例反映出什么樣的問題；第三，在房產操作過程中應當注意哪些問題；第四，如何處理宏觀形勢對房產的影響； 第五，結論與建議。

一、關于兩個房地產的案例

在各地房地產普遍受到關注的大背景下，北方某個省有兩撥人先后找到我，咨詢的事情都與房地產相關。一個是在縣級已經建成的樓盤，目前銷售狀況不好。另一個是地級市的樓盤，還處于策劃階段，想了解未來前景如何。我就這兩種情況做個分析。

第一個案例，縣級市的房地產樓盤。它在北方這個省份比較有名，因為位于一個大型旅游景區內，歷史上這一帶也比較富庶。幾年前他們拿到這塊地，位置不錯，周邊風景也很好。經過這兩三年的艱苦建設，房子總算蓋好了，2025年開始銷售，但銷售情況卻很不理想，可以說是遇到了銷售困難。這讓老板非常困惑，于是找到我，希望聽聽建議和分析。

第二個案例，在同一個省，位于該省南部的地級市。有一塊地，風景在當地也算不錯，是比較少見的好地塊，無論是景觀、周邊環境，還是房產的整體規劃布局，都相當出色。因為目前還沒有進入施工、建成和銷售的階段，所以需要做個預判。在全面了解該地塊的情況后，總體認為它未來前景會非常好。

這里就引出一個問題：兩者環境相似，都有良好風景，周邊配套設施在當地也都屬于頂尖水平。為什么前者現實銷售不暢，而后者我卻判斷它前景很好？這就是我們要探討的問題。

二、如何解讀相似現象背后的不同結局？

剛才我向大家介紹在北方同一個省份，有兩塊地要蓋房子，一個已經蓋好但賣得不好，另一個還沒開始蓋，而我們預判它前景不錯。這究竟是為什么呢？

先分析第一個地塊。基本情況剛才已經介紹，地塊本身條件不錯，周圍環境也好，有山有水，整體經濟環境也不算差。但它恰恰遇到問題：房子建好了卻賣不出去。也就是說，為什么當初預判挺好，等到真正建成后銷售卻非常不理想——不是說完全賣不動，但結果與預期差距很大。

我簡單了解了一下這個樓盤，雖然還沒有深入調研，但初步看來主要有兩個問題。第一，房子周圍環境確實不錯，這一點可以確定，描述也沒問題，但它面臨的大環境不好。目前國內外經濟都面臨一些壓力，整體形勢如此。所以這個項目今年的入市時機本身就不好，畢竟連中心城市的市場環境也不好，可以說它有點“生不逢時”，這是第一個因素。第二個因素是它是在縣級市做的樓盤。在當前情況下，縣級市有兩個因素會影響樓盤銷售：一是整個縣級的購買力不足，這是該樓盤銷售不暢的最主要原因；二是它對周邊區域的帶動作用有限。盡管當地有歷史底蘊、有名勝古跡，甚至在歷史上曾經很富裕，但這些都不代表當下的購買力，這是它最現實的問題。

第二個樓盤還沒開始蓋，為什么我們會說它不錯呢？也有兩個原因。

第一，它的宏觀環境較好，包括有山有水、前面有公園、有幼兒園和學校，離公園也比較近，這些都是外部有利條件。更重要的是，它是位于一個地級市的樓盤項目。既然建立在地級市的基礎上，其購買力水平就會比較高。同時，它能吸引的購房人群不僅來自地級市本地，還包括周邊縣城以及在外工作、有返鄉置業需求的人群，因為人們有思鄉情結。因此它的潛在購買群體比較龐大，這是該樓盤未來看好的一個重要原因。

第二，也是最重要的原因，是時機。即使它明年開始建設，真正蓋好也要到2027年才能開始預售，2028年才能交房。按照這個節奏，從2025年到2028年，中間有三年的過渡期。從這個角度來看，我們認為三年甚至四年之后，時機可能更好，它可以躲過當前這一輪調整期。這就是為什么我們對這個樓盤持樂觀態度的原因。以上就是我們對這兩種情況的分析。

三、當下做地產，項目的好壞究竟與哪些因素有關？

地產老板這兩年壓力比較大，遇到的問題也比較多。往往一些不錯的地產公司，也會遇到各種各樣的問題，比如資金問題，包括建筑過程中的設計風格和施工質量問題，建成之后的銷售問題，再到整個債務化解問題，當然還有地產轉型的問題。

我剛才提到的這兩個案例，周圍環境都不錯，地塊在當地都屬于非常好的優質地塊。但為什么我的觀點會認為它們的結局完全不同呢？

其實我的結論是：盡管外部環境和宏觀背景相似，但兩者有兩個非常大的不同。

第一個不同是時間節點。已經蓋好的那個樓盤今年建成，而今年正好是市場壓力比較大的時期。但如果再過三年建成，中間就有了三年的過渡期，經濟可能會逐步恢復，這就是為什么第二個樓盤前景較好的一個主要原因。因為它存在一個“三年后”的時間差優勢。另一個不同是平臺能級。一個是縣級平臺，一個是地級市平臺。一個主要面向單個縣的銷售，另一個則能覆蓋整個地級市、周邊多個縣，甚至包括省外回鄉置業的人群。如果它的建筑風格也比較好，那很可能會取得非常好的銷售業績。我們也據此給過他們一些相應的建議。所以結論就比較清晰。

四、未來的房地產應該如何發展才會更好？

提到房地產，大家普遍比較悲觀。因為房地產處于下行周期，北京出臺新政后對當地市場會有所影響，但未來房地產究竟會怎樣，這個行業到底如何發展，很多人心里并沒有底。我有三個觀點：

第一，當前的經濟形勢意味著房地產傳統周期已經結束，傳統房企正面臨一定的困難和壓力，這是一個基本現實，不能回避。也就是說，目前房地產整體形勢承壓，地方財政緊張，銀行貸款趨于謹慎，投資額也在減少，這些都是宏觀層面的因素。這是第一個觀點，也是當下的基本情況。

第二，未來三年會逐漸好轉。今年是2025年，未來三年，也就是到2028年，宏觀經濟環境預計會有所改善。經過三年左右的消化期，會產生新的富裕階層，屆時買房的人可能會多起來。這是未來發展中的一個積極因素。

第三，房地產將進入新時代、新技術、新樓盤、新居住環境的發展階段。現在住建部也在提倡“好房子”這一概念，要用好的技術打造室內環境，建立良好的服務體系和周邊物業配套，形成新基建、新房地產的理念。我認為這對未來地產發展是有益的，現實中也有印證。比如深圳已經出現了每平米38萬元的房子，上海也有每平米14.85萬元的樓盤，北京的新房市場也開始顯現出比較強勁的態勢。

因此，綜合以上三個觀點，從時間周期來看，大規模房地產開發的時代已經過去，而小規模樓盤、好地段、好環境、建造好房子，面向小眾人群的銷售，我認為未來會有良好的發展機會。

五、結論與建議

我們通過對兩個房地產地塊的表現與預測，得出以下兩點結論：

第一，目前已經建成的房子面臨的壓力較大；

第二，未來三年后建成的房子，考慮到宏觀環境可能有所改善，或將迎來較好的市場條件。

其次，房地產的大周期雖已結束，但小地塊、小規模、面向小眾、針對新富裕階層的項目，仍然存在非常好的機會。因此，對局部市場的機會不必過度悲觀，這是我們的基本判斷。

為此，我們提出兩點建議：

第一，針對普通老百姓的購房建議——如果是自住需求，或者希望從較差地段換到較好地段，現在是可以考慮的。當前房價處于相對低位，這個我想是毫無疑問的。北京近期推出房產新政，其對市場的影響是顯而易見的。

第二，針對地產公司的建議——如果能夠度過接下來一兩年的調整期，保持資金鏈不斷，選擇優質地段開發，建造真正的好房子，滿足富裕階層的需求，這樣的項目在未來市場上仍然有機會。

以上是我對這個問題的基本觀點和分析。