2025上海樓市的5個“切面”

大家好！2025年馬上就過完了，按照慣例，每年的最后一篇稿件，是對這一年的總結(jié)。

如果用一句話來形容2025年的上海樓市，你的一句話是什么？

申度君的一句話總結(jié)是：“結(jié)構(gòu)時代”真正來臨，“有錢人的樓市”與“普通人的樓市”雙軌格局的形成。

解釋一下前半句：“結(jié)構(gòu)時代”真正來臨，也就是我們常說的“啞鈴型”市場，結(jié)構(gòu)性分化。一邊是高端市場的堅挺，另一邊是剛需市場的全面潰退。這種分化從2024年開始初現(xiàn)雛形，2025年可以說全面進入了結(jié)構(gòu)分化時代。可以想象，結(jié)構(gòu)分化的狀態(tài)還會持續(xù)挺久。

無論從供應(yīng)端還是需求端，都決定了未來幾年的市場一定是分化的。

下面，申度君從幾個角度再淺淺分析。

01

土地供應(yīng)：

核心地塊精準投放

上海核心地塊的爭奪戰(zhàn)，不僅是房企的生存之戰(zhàn)，更是一場圍繞中產(chǎn)購買力的精準布局。

上海土地市場最顯著的變化是供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。2025年，上海超過50%的涉宅地塊位于外環(huán)內(nèi)，最近幾個批次也是多數(shù)地塊集中在中心城區(qū)。

這一轉(zhuǎn)變體現(xiàn)在兩個層面：

核心地塊占比提升。楊浦、徐匯等核心區(qū)域地塊成為供應(yīng)主力。2025年出讓的地塊多數(shù)具備低容積率、風(fēng)貌保護等特點，適合打造高端產(chǎn)品。

這種供應(yīng)策略的轉(zhuǎn)變，直接影響了新房市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。核心區(qū)域新房向高端改善型產(chǎn)品集中，從而吸引購買力更強的中產(chǎn)及以上階層入市。

“溢價圈”放大。還有一個有趣的點是，上海宅地的“溢價圈”從市中心向外慢慢推進了幾十公里。一些許久沒有新供應(yīng)的傳統(tǒng)黃金地段開始發(fā)力。比如長寧、新江灣，稍遠的還有閔行梅隴、寶山南大。

02

板塊輪動：

核心區(qū)價值固化與新興板塊崛起

在2025年，上海一些板塊表現(xiàn)得分外活躍。

楊浦濱江成為最大贏家。年中，楊浦區(qū)通過全球推介大會發(fā)布14幅濱江黃金地塊，引人注目。過去一年，楊浦濱江開發(fā)在售項目眾多，成為當(dāng)之無愧的網(wǎng)紅板塊。

浦東后灘年末異軍突起。華潤置地與上海南房集團共同拿下的后灘與黃浦區(qū)余慶里組合地塊，總價高達244.7億元。隨著年底，華潤澐啟濱江定價13.67萬/㎡入市，后灘價值正在重估。后灘九宮格后續(xù)的項目已躍躍欲試。

寶山南大作為“北轉(zhuǎn)型”戰(zhàn)略的關(guān)鍵落子，中建東孚以81.95億元競得南大組合地塊，涵蓋5宗住宅和1宗商辦，將建設(shè)250米地標塔樓。這種商住捆綁開發(fā)模式，體現(xiàn)了區(qū)域政府通過規(guī)劃賦能提升片區(qū)能級的思路。

相對比較坎坷的板塊是虹口北外灘。今年同樣是項目扎堆，但入市價格和表現(xiàn)基本都低于預(yù)期，未能一起烘高板塊熱度。金茂璞元打出“第一槍”，但未能將區(qū)域價格頂?shù)?7萬/㎡；之后，外灘潤府拿地價格雖有更大優(yōu)勢，卻也沒能拿出足夠傲人的成交成績單。虹口北外灘目前在售的幾個項目，或是“蟄伏”，或是“獨自戰(zhàn)斗”。

03

房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變：

與城市共成長的新邏輯

面對新的市場環(huán)境，房企也積極調(diào)整投資邏輯。

產(chǎn)品導(dǎo)向取代規(guī)模導(dǎo)向。房企積極拿地，是有其判斷依據(jù)的。當(dāng)前，行業(yè)進入深度調(diào)整期已三年有余，在這期間，收縮戰(zhàn)線乃至停止拿地后重回健康經(jīng)營軌道的財務(wù)穩(wěn)健型房企，如今土地儲備已相對不足，為避免無貨可售，這些公司拿地力度加大。

更重要的是，房企投資邏輯已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，為了提升去化率、保證現(xiàn)金流安全，房企以打造精品的新思維拿地，助力行業(yè)從“拼規(guī)模”轉(zhuǎn)向“拼品質(zhì)”。

與城市戰(zhàn)略協(xié)同。除了公開市場，核心地塊“遴選”化的趨勢明顯。所謂遴選，就是由一級開發(fā)商上海地產(chǎn)集團和上海城投與市場化的企業(yè)進行雙向選擇，共同開發(fā)核心地塊項目。核心是確保區(qū)域的整體規(guī)劃有序推進。

04

中產(chǎn)購房力：

托舉市場的核心力量

2025年上海樓市的一大特征是核心城區(qū)需求進一步釋放，改善性需求逐漸成為主流。

數(shù)據(jù)支撐這一判斷：上海房地產(chǎn)表現(xiàn)優(yōu)于全國基本面，全年宅地招拍掛出讓交易金額超1400億元位居全國第一。這種購買力的集中，正是中產(chǎn)階層對核心資產(chǎn)配置需求的體現(xiàn)。

中產(chǎn)購房偏好也發(fā)生明顯變化：

更看重產(chǎn)品品質(zhì)。“好房子”標準正式出臺，優(yōu)化地塊規(guī)劃設(shè)計等條件，包括放寬陽臺、公共空間計容規(guī)則，支持建設(shè)立體生態(tài)住宅。

更關(guān)注長期價值。中產(chǎn)階層購房不再僅僅考慮投資回報，更注重居住品質(zhì)和資產(chǎn)保值。這也促使房企從“拼規(guī)模”轉(zhuǎn)向“拼品質(zhì)”。

05

新房與二手房：

撕裂的“啞鈴型”市場

2025年上海樓市最顯著的特征是“啞鈴型”結(jié)構(gòu)的全面凸顯。新房與二手房市場呈現(xiàn)出截然不同的需求導(dǎo)向，形成了兩極分化的市場生態(tài)。

新房市場，特別是高端住宅，表現(xiàn)搶眼。數(shù)據(jù)顯示，2025年1—11月上海商品住宅銷售金額TOP10項目合計銷售1124.39億元，入圍門檻提升至62.84億元。

真正的核心區(qū)豪宅依舊堅挺。金陵華庭清一色大平層，均價穩(wěn)中有漲，最后40套均價漲至20.6萬元/㎡，三個批次累計銷售額近220億元；高福云境項目平均單價達21萬元/㎡，600㎡戶型開盤當(dāng)日即售罄。這些項目的熱銷反映了高凈值人群對核心資產(chǎn)的強烈配置需求。

與新房市場形成鮮明對比的是，二手房市場依賴“以價換量”維持活躍度。2025年1—11月，上海二手住房成交20.7萬套，同比上漲8.3%。但成交主力是總價300萬元以下的剛需房源，占比超過60%。

06

2026年展望：

限售解禁與價值回歸

展望2026年，上海房地產(chǎn)市場將面臨重大考驗。

次新房限售解禁將成為市場最大變量。2021年，在上海新房積分制下，認購率超過130%的新房被限售5年。2026年，這些房源將集中解禁入市。據(jù)估計，2026年約有4萬套次新房解禁進入二手市場。

解禁重災(zāi)區(qū)包括大虹橋徐涇等板塊。這些區(qū)域可能面臨投資客降價拋售壓力，從而對整體二手房價格體系形成沖擊。

市場分化將進一步加劇。核心區(qū)域高端住宅憑借稀缺性和品質(zhì)優(yōu)勢，價格有望保持堅挺；而非核心區(qū)域房價可能面臨更大調(diào)整壓力。

對于購房者，2026年可能是機遇與風(fēng)險并存的一年。改善型需求者可關(guān)注核心區(qū)域高品質(zhì)項目，這些項目憑借產(chǎn)品力和稀缺區(qū)位，具備較強的抗跌性。剛需購房者則可在解禁潮中尋找性價比高的次新房機會。