老破小裝修避坑指南：從破敗到宜居，一篇搞定所有裝修雷區！

新房裝修已經讓人夠頭疼了，老破小更是難上加難。其中的風險和不可預知的因素太多。一旦業主沒有做好一定的心里準備，裝修事故是層出不窮，不僅成本居高不下，效果可能會一塌糊涂。

今天系統的普及一下老破小裝修從開始到入住的避坑指南，希望對大家有所幫助。

01.裝修前準備以及規劃。

1.認清現實，降低預期。

老破小改造一定是功能性和安全性第一，顏值放最后；本身結構原因，會有各種意想不到的風險和限制，降低高大上的預期，才能實現功能和安全的落地。

2.提前檢查，明確優缺點。

方案之前最好弄清楚房子的結構，以及哪些是承重墻體，那些可以改造。

⑴承重結構一定要搞清楚！

老破小大部分都是磚混結構，這種房子所有墻體都是無法拆除的，所以方案之前就得搞清楚，布局不可能隨心所欲的。搞不清楚結構隨心所欲做方案，最后物業不通過，不僅浪費時間，可能因此造成設計成本增加。

老破小陽臺配重半墻是無法拆除的，千萬不要一意孤行，否則會有極大的安全隱患。特備是老破小三面采光的陽臺，幾乎都是靠配重墻壓住外挑陽臺的。

一旦不懂結構拆除陽臺配重墻，后果不堪設想。「」

⑵上下水管是否要更換搞清楚！

老破小過去室內水管大多是鍍鋅管，因為時間太久遠，很有可能已經生銹破損，此時一定全部更換為PPR水管。

看看老破小更換下來的水管內部，就知道為啥要全部更換成PVC了，如此環境，水幾乎不可能健康的。

老破小的廚衛下水管也是重點需要關注的，出現大面積生銹損壞，還得想辦法更換。此時只能更換自己家的，但是更換會不會破壞整棟樓的管道，風險一定一定要提前預知。

有時候更換自己家會不同程度破壞樓上樓下的管道，此時一定要與物業協商，不敢貿然施工，搞不好整棟樓的水管都得承擔更換責任。

如果下水管滿足只更換自己家的條件，需要協調物業，通知樓上住戶暫停用水，以備更換下水管的充足時間。

施工之前先關注總水閥是否能關閉，否則貿然拆除會造成水漫金山的隱患。如不能關閉或者沒有總閥，需要協調物業關閉整棟樓總閥，提前更換總水閥，以備施工便利。

⑶老破小裝修暖氣片注意！

北方地區第二個關注的一定是暖氣片的閥門。一般老破小暖氣是樓上樓下串聯的，看是否能單獨關閉，無法單獨關閉一定要拆除暖氣片，提前采用管路連接，保證小區采暖正常運行。否則關閉自家閥門會導致整棟樓采暖停止。

老破小如果想要改地暖，一定提前與物業協商，看本小區供暖方式是否允許，提前看好主管道走向，規劃分水器的位置。

⑷老破小天然氣位置規劃！

一般老破小除非統一更換過天然氣表，否則需要提前看是否需要更換新的，如果需要更換，與裝修方案協調，最后能保證一次性更換到位，可以作局部位移，滿足視覺美觀和功能的便利。

⑸提前考察鄰里關系，裝修時候需廣而告之。

老破小的小區，一般樓板都是預制板，磚混結構只要拆除都會影響左鄰右舍。所以一定提前告知裝修時間以及期限，出現問題后期一并處理。

提前告知才能確定是否有客觀因素影響開工日期，例如鄰居有坐月子或者年齡大的病人，此時一般都無法施工，這樣的話就需要協調開工入住時間，否則盲目開工，激化矛盾反而得不償失。

⑹拆除以及垃圾運輸提前了解。

老破小的拆除風險非常大，一定要專業團隊。需要了解拆除費用，以及最大的安全責任問題。

需要提前到物業處了解，垃圾運輸只能人力搬運還是可以云梯車操作，兩個做法費用天地之差。清運垃圾需要什么手續以及資質，需要提前知悉準備。

⑺門窗提前檢查，是否需要更換。

老破小一旦牽扯到門窗更換，費用少則幾千，多則兩三萬，一定要提前規劃，需要更換就得規劃到整體預算里頭，切勿走一步看一步，預算會不斷超支。

02.裝修需求和功能定位。

老破小裝修一定要考慮功能需求以及入住的時間長短。是長期居住還是短時間過渡，否則裝修預算會讓你悔不當初。

老房裝修預算要比新房高很多，一定要有心理準備。如果你有裝修新房的經驗，就應該有一定的預算準備。

老房比新房多出來的項目：拆除垃圾運輸，后期修補；以及拆除的損壞重新做，都比新房要麻煩，項目更多，費用更高，包含的風險操作更多。

老房改造的功能布局與預算是息息相關的，一定要有完整的方案和預算的時候，才能動工，切勿做一步看一步，就會造成預算無底洞，越花越多，完全無法控制的局面。

03.老破小的裝修團隊是最重要的。

老破小需要具備相當的經驗，只有這樣才能避免和預知風險，對業主來說才能事半功倍。奉勸老破小整體裝修切勿自裝，繁雜工序沒有完整方案幾乎嚴重超支是第一，第二安全風險才是最可怕的。

老破小裝修一定要找正規團隊，嫁接風險，業主不用擔責。否則一旦出現拆除或者結構風險，第一責任人永遠是業主自己。而正規團隊就可以嫁接這樣的風險，讓業主更輕松。

除過充足的經驗以外，必須有相當的人品和良心做后盾，這個是任何房子裝修的前提。

人對了一切都對了，做事的出發點永遠是替業主考慮，否則遇人不淑，后悔就晚了，不僅會多花錢，而且所有做事方式都是以金錢來解決，業主的預算更雪上加霜。

老房改造找團隊的好處有兩個，第一整體方案，最大限制保證預算不超支；第二合理嫁接風險，所有拆除安全以及工人安全由機構承擔，而不是業主直接擔責。

老破小裝修千萬不要自己找工人裝修，費用更高，風險更大。每一步動作幾乎都伴隨著費用的增加，只不過溫水煮青蛙業主感知不來而已。

施工隊也謹慎選擇，看似不用自己組織工人，其實和自己操心一樣，任何設計和規劃都得自己去管理，而且最大的安全事故業主是無法躲避的。

老房裝修千萬不要碰套餐裝修公司，否則這就是最大的人禍。新房尚且低價切入，故意偷項漏項，老舊房屋偷減的項目會更多，甚至最終結算價格和當初預算會有天地之差，業主就會經歷一場噩夢般的裝修，切記！

04.老破小裝修容易產生額外費用的地方

拆除一定要知道墻面到什么地步，這個是專業團隊進房子就能看出來的，否則一旦人找錯，故意不說，后期鏟除到紅磚單獨加錢。紅磚重新找平抹灰單獨加錢。

沒有電梯，一定提前問清楚所有材料上樓費用是否包含，否則后期一旦施工，每一種材料搬運單獨收錢，這個都是低價切入的典型手段。

老破小垃圾外運一定要搞清楚計算方式，金杯車多錢，綠皮車多錢，因為無法知道到底能運多少車，一般都是多退少補，一定要搞清楚計算方式和預算的上限。否則預算里頭故意少些垃圾清運費用，后期實際產生再次加錢，業主完全被動。

老破小暖氣片改地暖，如果是團隊切記一定要鋪防水膜，否則一旦后期地暖回填樓下漏水，團隊不管，業主就得承擔所有費用。

老破小改造，前期一定和裝修團隊談好，裝修過程樓下因為振動或者漏水，造成的損失以及施工費用，由誰承擔，一定要有明確約束。否則很有可能后期所有費用都會嫁接到業主身上，這樣的話就會在施工的時候故意造成問題，以便后續收取業主更多的費用。

一定要搞清楚原有老破小的地面鋪貼情況，否則進場拆除就會發現新的問題產生。例如原有木地板下方有一層瓷磚，結果沒有人知道，后期費用又得翻倍。

老房墻面除過正常批膩子以外，都需要大面積粉刷石膏找平，此費用是否包含？都需要全房大面積掛網，此費用是否包含？這些都是最容易故意偷減的項目。

老破小的水電改造是大頭，一般需要全部報廢重新做，此時一定要按照實際交底估價談實際出入，明明白白掏錢「」一定要像新房一樣，水電最好不要簽到合同里頭，給自己留條后路「」

老破小裝修更換門窗以后，縫隙修補也是最容易產生額外費用的地方。一般好的裝修團隊，一旦業主自主更換門窗，都會有這個費用。

但是很可悲的是，好的裝修機構替業主著想第一輪就被業主淘汰了，而那些故意不給你說，后期給你增項加錢的機構，你還以為是好的裝修機構呢，只看價格低最后搬起石頭砸自己的腳。「」

寫在后面：老破小裝修要比新房貴，要比新房麻煩很多。如果想要省錢省事，最好的辦法是合理借用外力，嫁接風險，一定一定找一家好的裝修團隊，唯有此，才能讓事半功倍，達到裝修價值，讓裝修接近完美。

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