國(guó)企收租3年，我快崩潰了…

最近，跟一在國(guó)企工作的朋友吃飯，酒過(guò)三巡，他告訴小明：我離職了。這把小明嚇了一跳，以為他喝多了說(shuō)胡話，直到他翻出手機(jī)相冊(cè)里的離職證明。

直到現(xiàn)在，小明跟身邊的人說(shuō)起，還有很多人不信。畢竟，現(xiàn)在工作可不好找。大多數(shù)人擠破腦袋都想進(jìn)國(guó)企，雖然近幾年國(guó)央企的壓力也大了許多，但相比之下還是十分穩(wěn)定的存在。原本就在國(guó)企的人怎么舍得出來(lái)？更何況，小明這位朋友在國(guó)企干的還是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的活，用大白話說(shuō)，就是收租。

三年前，小明的這位朋友也覺得收租的活好干，更何況還是在國(guó)企干。沒想到，三年之后他竟然辭職了。給出的原因是，實(shí)在受不了了，為避免崩潰，只好離職了。小明聽他吐槽完3年的經(jīng)歷也很是理解。

為了更原汁原味呈現(xiàn)。下面，小明以第一人稱的口吻，將聊天的內(nèi)容要點(diǎn)粗略整理如下——

躺著收租，是很多人夢(mèng)想中的生活。我之前也這么認(rèn)為，經(jīng)歷過(guò)之后才發(fā)現(xiàn)，對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)可能確實(shí)美好，可對(duì)公司來(lái)說(shuō)，收租并不是一件容易的事。

很顯然，公司的領(lǐng)導(dǎo)和老同事早就明白了這個(gè)道理，所以，此前很長(zhǎng)一段時(shí)間，都是直接將商鋪、產(chǎn)業(yè)空間等打包租給二房東，二房東再分租出去。

當(dāng)時(shí)，經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，整個(gè)社會(huì)的創(chuàng)業(yè)熱情高漲，無(wú)論是商鋪、產(chǎn)業(yè)空間，還是公寓的租賃需求都異常旺盛，我們的物業(yè)都位于城市較好的地段，二房東稍微費(fèi)點(diǎn)心思就能租出去，我們公司不用勞心費(fèi)力，到點(diǎn)就能收到二房東支付的租金。戳這里，降低空置損失，資產(chǎn)應(yīng)租盡租

不過(guò)，隨著直播電商越發(fā)壯大，再加上三年口罩，二房東長(zhǎng)期以來(lái)短視、粗放模式的短板立馬就暴露了。

二房東賺的是差價(jià)，一個(gè)空間空出來(lái)了——比如商鋪，無(wú)論誰(shuí)來(lái)尋租，他都?xì)g迎，撿到籃子里的都是菜。帶了的結(jié)果是，惡性競(jìng)爭(zhēng)。商家本來(lái)很難賺到錢，那三年更是有不少商戶直接跑路。二房東收不到錢，扛不住也玩消失。不少消費(fèi)者充了卡，發(fā)現(xiàn)商戶跑了，找不到商戶和二房東，就來(lái)堵我們，還在網(wǎng)上罵各種難聽的話，引起上頭的關(guān)注，搞得我們十分被動(dòng)……

顯然，這么弄下去不是辦法。剛好2022年出了個(gè)19號(hào)文（注：指的是「國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見（國(guó)辦發(fā)〔2022〕19號(hào)」）的文件），要求有效盤活存量資產(chǎn)，隨后一批兄弟公司紛紛成立資產(chǎn)管理部門。

我們公司的各種存量資產(chǎn)不少，之前就有資產(chǎn)管理部門，不過(guò)，經(jīng)營(yíng)沒多大亮點(diǎn)，其他部門也認(rèn)為收租很簡(jiǎn)單，所以在公司屬于邊緣部門，公司年會(huì)上，資管部門都被安排在邊緣角落。戳這里，降低空置損失，資產(chǎn)應(yīng)租盡租

公司領(lǐng)導(dǎo)覺得，要將資產(chǎn)管理做起來(lái)，必須要有大動(dòng)作，所以2023年我們直接成立了資產(chǎn)管理公司。

資產(chǎn)管理公司成立之后的第一個(gè)大動(dòng)作，就是將各種資產(chǎn)陸續(xù)從二房東手里收回，自己運(yùn)營(yíng)管理。

這么一來(lái)，公司原來(lái)資管部門那點(diǎn)人手根本不夠用，所以內(nèi)部調(diào)動(dòng)和新招了一批人，我就是那時(shí)候進(jìn)入資管公司的。

剛開始，大家熱情高漲，先對(duì)所有資產(chǎn)做了一輪盤點(diǎn)，確實(shí)發(fā)現(xiàn)不少問(wèn)題。比如有些資產(chǎn)長(zhǎng)期游離在外，甚至有些賬目對(duì)不上。

盤點(diǎn)完之后，就是招商、出租，過(guò)程中遇到的問(wèn)題也不少，定價(jià)高了沒人來(lái)，低了存在國(guó)有資產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)；加班加點(diǎn)對(duì)標(biāo)了一輪周邊的定價(jià)，但最后還得按評(píng)估價(jià)來(lái)；信訪矛盾處置的工作量也劇增……這時(shí)，大家才發(fā)現(xiàn)，這事沒那么好干。

招商、出租不容易，那物業(yè)租出去了，收租總?cè)菀琢税伞＿@也是一廂情愿，收租其實(shí)也雞飛狗跳。

我們成立資產(chǎn)管理公司那年，物業(yè)的整體出租率還相當(dāng)不錯(cuò)，但已經(jīng)在往下走了，這也是領(lǐng)導(dǎo)下定決心要成立資產(chǎn)管理公司的重要原因之一。

外人都覺得我們是包租公、收租的是大爺，其實(shí)我們卑微得很。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為例，說(shuō)得高大上是招商引資，我們內(nèi)部都叫外出化緣。

好不容易招進(jìn)來(lái)，還得小心伺候，特別是熱門賽道的公司，不斷有其他的產(chǎn)業(yè)園區(qū)給它們拋出橄欖枝，給更優(yōu)惠的政策。有段時(shí)間，某個(gè)區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)集中到我們片區(qū)掃樓精準(zhǔn)挖角，嚇得我們把寫字樓一樓大堂的水牌都給摘了。戳這里，降低空置損失，資產(chǎn)應(yīng)租盡租

租金收入固然重要，但孵化和培育產(chǎn)業(yè)生態(tài)也是我們公司的關(guān)鍵指標(biāo)之一，這也是必須要收回來(lái)自己管的核心原因之一。由于帶著這一任務(wù)，我們的租金自然要比周邊市場(chǎng)化的產(chǎn)業(yè)園區(qū)優(yōu)惠一些，當(dāng)然對(duì)入駐企業(yè)也有要求。

結(jié)果有些租戶就利用這點(diǎn)搞轉(zhuǎn)分租，搞得我們焦頭爛額，因?yàn)槲覀內(nèi)耸钟邢蓿斯づ挪楹茈y及時(shí)發(fā)現(xiàn)。

對(duì)入園的科創(chuàng)類企業(yè)，還涉及到科創(chuàng)減免，一方面，這有利于我們招商；另一方面，這也帶來(lái)了新的工作，因?yàn)檎邥?huì)不斷變化，每次政策一變，我們就要根據(jù)新的減免規(guī)則重新逐個(gè)進(jìn)行核算，不僅工作量大，還容易出錯(cuò)。

就這么兩件事，我們就被上級(jí)主管部門批了幾次。原公司開發(fā)建設(shè)部門的同事還冷嘲熱諷，說(shuō)我們連這點(diǎn)小事都干不好。真是有苦難言……

租金的收繳，算是所有工作里最為簡(jiǎn)單的事情了。可是，依然有不少問(wèn)題。很多人不能理解，不就收個(gè)租嗎，城中村的房東一個(gè)人就能搞定了。戳這里，降低空置損失，資產(chǎn)應(yīng)租盡租

但我們是公司啊，事情就沒那么簡(jiǎn)單了。我們各種商鋪、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房的客戶總數(shù)達(dá)到五六千個(gè)。僅產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租戶，就有近千個(gè)。每個(gè)月光是蓋章就是一項(xiàng)大工程，蓋完章還要挨個(gè)上門送賬單。如果這時(shí)碰到某個(gè)同事請(qǐng)假或休假，在崗的同事就慘了，后面領(lǐng)導(dǎo)要求，所有的年假必須在某個(gè)特定時(shí)間段休完。

有的租戶用多個(gè)賬戶支付租金，一旦對(duì)不上賬，我們就要人工逐一去核實(shí)。財(cái)務(wù)和運(yùn)營(yíng)每月需要花1個(gè)星期對(duì)賬出賬。經(jīng)常碰到租戶調(diào)侃我們：這都什么年代了，你們做事咋這么復(fù)古。

領(lǐng)導(dǎo)聽了也覺得很沒面子，咬咬牙上了一套云租賃，實(shí)現(xiàn)了租賃業(yè)務(wù)全自動(dòng)出賬、制單、推送，催繳通知書內(nèi)置、電子用印。還能夠根據(jù)核銷匹配規(guī)則，系統(tǒng)多輪匹配核銷，自動(dòng)核銷匹配80%，減少財(cái)務(wù)流水認(rèn)領(lǐng)80%的工作量……

年終，我們還因此在國(guó)資體系內(nèi)部受到了表?yè)P(yáng)，領(lǐng)導(dǎo)臉上也覺得倍有面子，并不禁感慨：科技，果然是第一生產(chǎn)力。

不過(guò)去年以來(lái)我們遇到了新的問(wèn)題。那就是空置率持續(xù)上升。不僅產(chǎn)業(yè)空間、商鋪如此，連保障性租賃住房也是如此。

因?yàn)槲覀兲幱诟吣芗?jí)城市，我剛進(jìn)入資產(chǎn)管理公司的時(shí)候，我們產(chǎn)業(yè)空間的入駐情況還是非常不錯(cuò)的，出租率很高，不少市內(nèi)、省內(nèi)，甚至外省的兄弟單位，都來(lái)我們公司參觀交流過(guò)。

可是，隨著時(shí)間推移，我們發(fā)現(xiàn)，招商的難度越來(lái)越大，空置率以肉眼可見的速度在攀升。同事們經(jīng)常吐槽：現(xiàn)在不是招商，而是進(jìn)各種組織「化緣」。

不過(guò)，相比之下，我們還是不錯(cuò)的。因?yàn)椋鶕?jù)億翰智庫(kù)2024全年園區(qū)招商英雄榜，年去化1.5萬(wàn)方能上全國(guó)百?gòu)?qiáng)榜。

62億平米的產(chǎn)業(yè)園區(qū)庫(kù)存，如同泰山壓頂。而且，目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)還在以每年億平方米的體量在增長(zhǎng)，其中40-50%都是研發(fā)辦公室項(xiàng)目，怎么租出去？

今年，深圳市國(guó)資委、北京的中關(guān)村科學(xué)城北區(qū)、蘇州的高鐵新城相繼官宣「免租」新政：各拿出10萬(wàn)平方米的產(chǎn)業(yè)空間，邀請(qǐng)科創(chuàng)企業(yè)免費(fèi)入駐。驚呆一眾同行：別人都開始0租金了，我們?cè)撛趺崔k？！

我離職之前，公司正在推動(dòng)大數(shù)據(jù)招商的一系列建設(shè)，最近聽同事說(shuō)，有一定效果，但需要完善的地方也還很多，他們都忙飛了。

商鋪更不用說(shuō)，現(xiàn)在直播電商太厲害了，以至于稍微年輕一點(diǎn)的群體，已經(jīng)沒有「附近」的概念了。我很多時(shí)候網(wǎng)上下單后也猛然想起，其實(shí)這東西樓下小店就有賣，但網(wǎng)購(gòu)已經(jīng)習(xí)慣了……我們的商鋪還比較分散，雖然上了數(shù)字化系統(tǒng)，管理效率較高，但現(xiàn)在商鋪確實(shí)不好出租。戳這里，降低空置損失，資產(chǎn)應(yīng)租盡租

保障性租賃住房的出租情況也不容樂(lè)觀，去年，我們公司的保租房出租率下滑了八九個(gè)百分點(diǎn)，今年還在繼續(xù)下滑。

核心原因有兩個(gè)：一個(gè)是隨著大量保租房入市，競(jìng)爭(zhēng)變得更加激烈，一些位置、戶型、裝修較次的保租房，就缺乏吸引力了；二是保租房市場(chǎng)化運(yùn)作之后，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不大，很多租戶吐槽保租房的租金太高。

目前，很多城市的租金水平幾乎回到了2019年的水平。民營(yíng)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商、個(gè)人房東一看形勢(shì)不對(duì)，立馬就降價(jià)，或者搞長(zhǎng)短租結(jié)合。我們也想降點(diǎn)價(jià)，但我們沒辦法輕易調(diào)減價(jià)格；至于搞長(zhǎng)短租結(jié)合，就更不現(xiàn)實(shí)了，這個(gè)對(duì)運(yùn)營(yíng)能力要求太高了，而我們?nèi)耸址浅Ｓ邢蕖?/p>

同時(shí)，考核還越來(lái)越嚴(yán)格，去年已經(jīng)有幾個(gè)同事先后離職了，今年我也扛不住，剛好有其他不錯(cuò)的機(jī)會(huì)，就離職了。

結(jié)語(yǔ)：

聊到最后，小明這位朋友感慨：收租確實(shí)不好干，但我還是有個(gè)收租夢(mèng)。見小明充滿困惑。他說(shuō)：我說(shuō)的是個(gè)人房東的收租啦……

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