2025中國房地產(chǎn)超級產(chǎn)品力年度報告發(fā)布

來源：億翰智庫

2025年，地產(chǎn)行業(yè)迎來“好房子”發(fā)展新紀元。從2022年8月住建部首次提出“好房子”概念，到2025年3月《中央政府工作報告》首次寫入要建設(shè)“安全、舒適、綠色、智慧”的“好房子”，再到2025年5月正式實施國家標準《住宅項目規(guī)范》的落地，一系列政策的推進，清晰地表明了國家推動住房建設(shè)從“量”的擴張轉(zhuǎn)向“質(zhì)”的提升的堅定決心，如何打造“好房子”成為行業(yè)進階的核心命題。

2025年，億翰智庫聯(lián)動200+企業(yè)啟動了「30城探盤行動」、組建了「好房子城市行」專家考察團、定期每月發(fā)布《好房子趨勢月報》同時開展好房子產(chǎn)品力專題等系列研究，旨在看行業(yè)格局、找價值企業(yè)、樹產(chǎn)品標桿、強優(yōu)秀品牌。

基于此，億翰智庫12月24日在成都舉辦2025超級產(chǎn)品力年度峰會，以“鏈·好資源，筑·好房子”為主題，誠邀地產(chǎn)行業(yè)專家、學者、企業(yè)與項目代表共赴盛會,深度解構(gòu)“好房子”發(fā)展的新問題、新難點、新趨勢助力行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。同時，為政府推動“好房子”落地提供思路、為企業(yè)探索產(chǎn)品力與服務力升級邏輯、為消費者甄選品質(zhì)居所，提供多維參考。

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解讀

01

政策引領(lǐng)：中央與地方的雙輪驅(qū)動

在“好房子”建設(shè)的頂層設(shè)計層面，中央以安全、舒適、綠色、智慧四大維度為核心錨定品質(zhì)標準，政策體系已形成“定方向-立標準-給指引”的全鏈條閉環(huán)：2024年12月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議率先明確“好房子”建設(shè)總體方向；2025年3月：“好房子”首次寫入全國政府工作報告，明確“完善標準規(guī)范，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”，上升至國家民生工作層面；2025年4月，新版《住宅項目規(guī)范》正式落地，為住宅品質(zhì)劃定硬性技術(shù)紅線，覆蓋層高、電梯配套、隔音降噪、適老化改造等關(guān)鍵維度；同年7月，《“好房子”建設(shè)經(jīng)驗做法》印發(fā)，從開發(fā)建設(shè)到交付運維提供全流程實操指引，完成政策閉環(huán)的最后一環(huán)。

地方層面則加速推進政策落地轉(zhuǎn)化，據(jù)不完全統(tǒng)計，2025年1-11月，全國超20個省（自治區(qū)、直轄市）及重點城市累計發(fā)布70項“好房子”相關(guān)配套政策，覆蓋一二線核心城市與典型省份。政策聚焦品質(zhì)供地、設(shè)計優(yōu)化、質(zhì)量安全、智慧綠色、服務配套六大關(guān)鍵領(lǐng)域，構(gòu)建起分層分類的地方實施體系，標志著我國正式全面邁入“好房子”品質(zhì)建設(shè)的規(guī)范化、系統(tǒng)化發(fā)展時代。

表：典型城市好房子政策內(nèi)容分類

02

市場需求：改善型需求成為主導

一二線核心城市市場呈現(xiàn)顯著“改善主導”特征，90-140㎡面積段成交占比超60%，500萬以上總價段成為市場主流，客群對居住品質(zhì)的升級訴求持續(xù)釋放。

面積段向改善化持續(xù)傾斜，整體產(chǎn)品體系向品質(zhì)化方向迭代。120㎡以上各面積段產(chǎn)品的市場份額均實現(xiàn)同比提升，其中90-120㎡兼顧剛需屬性與改善功能的“剛改”產(chǎn)品供應及成交規(guī)模顯著擴容，180㎡以上大戶型高端改善產(chǎn)品的市場占比也呈穩(wěn)步攀升態(tài)勢，改善型產(chǎn)品對市場的支撐作用持續(xù)增強。

總價段分化加劇，一二線城市高端改善屬性凸顯，100萬以下剛需總價段房源成交占比高達18.3%，500-1000萬以上高端改善及豪宅總價段占比亦達到12.2%，市場呈現(xiàn)出“剛需基礎(chǔ)盤穩(wěn)固、高端改善需求活躍”的兩極分化格局，不同層級客群的置業(yè)需求與產(chǎn)品選擇差異持續(xù)拉大。

03

城市實踐：一二線城市的政策調(diào)整與探索

2025年上半年“好房子”政策密集出臺，多個二線城市率先落地“住宅新規(guī)”；下半年起，不同能級城市基于自身發(fā)展階段，對“好房子”落地規(guī)則的差異化優(yōu)化。

一線城市以上海為代表，發(fā)布《關(guān)于進一步促進本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見》，從陽臺、架空層、地下車庫、建筑高度、外立面等維度優(yōu)化規(guī)則，其中陽臺（含封閉式）按1/2計容、允許設(shè)置不超過戶型建筑面積10%且≤16㎡（含）的贈送空間等調(diào)整，未來100-160㎡戶型得房率提升約4%-6%。

二線城市如成都、合肥則聚焦“政策糾偏”，從“支持激勵”轉(zhuǎn)向“標準約束”，避免“得房率競賽”，其中成都明確陽臺、飄窗、入戶花園等附屬空間水平投影面積上限為項目住宅計容建筑面積的30%，并將開敞式電梯前室、外廊、花池等此前管理空白區(qū)域納入統(tǒng)一管控。

表：上海《關(guān)于進一步促進本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見》

04

企業(yè)行動：央國企與民企構(gòu)建“好房子”體系

央國企憑借資源與公信力優(yōu)勢，率先推出標準化體系引領(lǐng)行業(yè)方向。2024年6月綠城中國發(fā)布“綠城中國好房子產(chǎn)品標準”，2025年迭代升級《綠城中國好房子產(chǎn)品標準2025》；2025年3月，招商蛇口發(fā)布“招商好房子技術(shù)體系”，越秀地產(chǎn)同步推出“越秀好產(chǎn)品標準”，形成行業(yè)標桿效應。

民企則依托市場敏感度與創(chuàng)新基因，走差異化路徑。濱江集團凝練“五維好房”體系，將“好房子”核心聚焦于好建筑、好裝修、好景觀、好配套、好服務五大維度；其他亦側(cè)重將新科技、高品質(zhì)、優(yōu)服務融入項目實踐，形成“標準化引領(lǐng)+特色化創(chuàng)新”的行業(yè)共建格局。

表：國央企打造“好房子”相關(guān)體系建設(shè)基礎(chǔ)內(nèi)容

05

標桿項目落地：“好房子”從標準走向?qū)嵺`

頭部房企以標桿項目為載體，推動“好房子”標準從理論轉(zhuǎn)化為可感知的居住體驗。

綠城中國以上海綠城潮鳴東方、綠城外灘蘭庭、無錫綠城逸廬、南京綠城金陵月華為好房子樣本，把“高顏值、極賢惠、最聰明、房低碳、全周期、人健康”的產(chǎn)品標準深度融入項目，讓居住體驗與產(chǎn)品理念精準契合。

華發(fā)股份先于于2024年4月13日發(fā)布“新一代好房子科技+產(chǎn)品體系技術(shù)標準”，2025年升級為科技+好房子“四化十五優(yōu)”產(chǎn)品體系，以“數(shù)字化、智慧化、綠色化、產(chǎn)業(yè)化”為技術(shù)底座，構(gòu)建覆蓋“安全、舒適、綠色、智慧”四大維度的“十五優(yōu)”標準，細化為6大體系、40項技術(shù)細節(jié)、730項實施細則，實現(xiàn)產(chǎn)品標準的顆粒度落地。

保利置業(yè)提出“生活美學家”全新產(chǎn)品理念，搭建“人居四感+美學九鏡”的好房子標準：“人居四感”涵蓋藝術(shù)美感、環(huán)境適感、精工質(zhì)感、關(guān)系情感；“美學九鏡”則對應甲第系、譽系、賦系、印系、壹號系五大產(chǎn)品系，落地自然共生、城市文脈、智慧溫度等九大場景，讓產(chǎn)品美學與生活體驗深度融合。

成都軌交TOD以“軌交引領(lǐng)城市格局、TOD重塑空間形態(tài)”為核心，全域推進超20個TOD項目、累計開發(fā)超1100萬㎡，既通過軌交串聯(lián)城市資源，又以TOD重構(gòu)居住與城市的關(guān)系，為中大型城市的可持續(xù)發(fā)展提供了可復制的“成都樣本”。

06

設(shè)計創(chuàng)新：空間與品質(zhì)的雙重提升

在住建部《住宅項目規(guī)范》明確新建住宅層高不低于3米的政策框架下，疊加各城市住宅新規(guī)優(yōu)化，核心城市高端住宅掀起“空間革命”，得房率與層高成為品質(zhì)競爭的核心維度。

一方面，高得房率成為行業(yè)趨勢，成都、福州、西安等城市多個項目實現(xiàn)突破；120㎡面積段產(chǎn)品空間尺度可對標2023年上半年前140㎡左右產(chǎn)品，140㎡戶型則能達到傳統(tǒng)160-180㎡的使用體驗，大部分新規(guī)項目得房率突破100%。

另一方面，層高告別“改善專屬”標簽，3.1米成為市場標配，上海市場表現(xiàn)尤為突出——從17萬/㎡的高端豪宅到4.9萬/㎡的改善型住宅，層高普遍突破3.1米，最高達3.6米，通過空間縱向延伸提升居住舒適度。

07

品質(zhì)內(nèi)卷：高端改善產(chǎn)品的競爭升級

上海、北京、深圳、廣州、成都、杭州、廈門等核心一二線城市，高端及豪宅產(chǎn)品扎堆入市，產(chǎn)品端圍繞主入口、外立面、室內(nèi)裝修、會所的品質(zhì)內(nèi)卷已成常態(tài)。

2025年上海金茂集中發(fā)力，璞元首開即告捷，潤雲(yún)金茂府實現(xiàn)“五開五罄”，江灣金茂府、金茂棠前更是成為上海樓市“逆勢突圍”的代表。其中，金茂棠前作為上海首個“棠系”產(chǎn)品，不僅觸發(fā)積分，更吸引超千組客戶認籌，目前已進入第六批次推售。產(chǎn)品力上亮點十足，入口大堂采用弧形石材墻搭配圓角幻彩穿孔頂，1600㎡會所對標千萬級金茂府的下沉式設(shè)計，沿庭院鋪開健身、泳池、私宴等功能區(qū)——作為片區(qū)首個帶泳池會所的項目，這樣的配置卻出現(xiàn)在總價僅500萬-1000萬的房源中，堪稱“高規(guī)格產(chǎn)品的親民落地”。

金茂棠前大門實景圖（圖源金茂上海）

位于廣州海珠南洲板塊的中交?天翠，由中交房地產(chǎn)與廣州交投聯(lián)合開發(fā)，主打82-115㎡戶型、均價5.2萬-5.8萬/㎡，以“公園九洲”為主題打造約7.2萬㎡內(nèi)外雙園，是當前海珠西唯一配置超大公園的項目。園林內(nèi)規(guī)劃了14個球場、1314米跑道、keep健身房、中央泳池等運動場景，目前約3.2萬㎡實景示范區(qū)已部分呈現(xiàn)，將“公園式居住”從規(guī)劃落地為可感知的體驗。

中交·天翠實景示范區(qū)（圖源網(wǎng)絡(luò)）

華潤?望云潤璽180㎡戶型則以細節(jié)見品質(zhì)，采用LDKG一體化設(shè)計搭配大面落地玻璃，地面通鋪白金沙巖板，雙背景墻選用壁布硬包與帝王翡翠巖板，封包交付雙聯(lián)陽臺，獨立家政間配置隱藏式收納與內(nèi)嵌電動升降晾衣架，全方位兌現(xiàn)高端居住質(zhì)感。

華潤·望云潤璽180㎡樣板間實拍

2025年能建城發(fā)在北京、寧波、成都等多城項目密集開盤加推，上海、成都落地最高端“頌璽系”，北京、南京等城“譽府系”去化亮眼。以上海能建?香榭頌璽為例，約1.6容積率的低密園區(qū)中，法式獨棟采用葡萄牙米黃石立面，每棟配備400-1300㎡全冠移植私家花園，頂層更有610㎡穹頂花園+5.7m超高女兒墻拓展空間；項目采用獨門獨院、地上地下雙入戶大堂設(shè)計，在城市中劃出自然與生活的舒適邊界。

能建·香榭頌璽項目實拍

中交城投·南廂觀寧府效果圖

中交城投·南廂觀寧府容積率約1.0，涵蓋建面約200-360㎡合院、建面約175-260㎡疊墅兩大產(chǎn)品形態(tài)；其中，200-360㎡合院，挑高客廳營造開闊居住尺度，結(jié)合高窗墻比拉大室內(nèi)采光、總統(tǒng)套房級主臥空間，從尺度到功能，營造高端生活場景。此外，項目以豫園造景手法為基礎(chǔ)，規(guī)劃“一軸兩園五進十景”；并配備隱奢園林雙會所，涵蓋恒溫泳池、網(wǎng)紅健身房、總裁私宴廳、雅致書吧等7大主題，打造“望族隱逸”生活范式。