美國(guó)房貸利率6.6%全球第二高，年輕人買房壓力巨大

當(dāng)下美國(guó)住房極度短缺已成為共識(shí)，無(wú)論年輕人還是左翼、右翼的社會(huì)動(dòng)員家，都認(rèn)同這一現(xiàn)狀。

數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)超過(guò)50%的人口沒(méi)有自有住房，住房問(wèn)題已滲透到社會(huì)各個(gè)階層和年齡段。結(jié)合相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2000年以來(lái)美國(guó)戶均收入增長(zhǎng)99.4%，但房地產(chǎn)均價(jià)和中位數(shù)價(jià)格分別增長(zhǎng)152.7%和148.5%，房?jī)r(jià)增速粗略計(jì)算高于收入增速50%。

值得注意的是，這種房?jī)r(jià)上漲并非局限于頭部城市，而是全國(guó)范圍內(nèi)的普遍現(xiàn)象，從2008年持續(xù)至今已達(dá)16年，類似國(guó)內(nèi)2015至2020年的房?jī)r(jià)快速上漲周期，但持續(xù)時(shí)間更長(zhǎng)、覆蓋范圍更廣。

即便美國(guó)存在大量廢棄城市、衰落的鐵銹帶小鎮(zhèn)和閑置住房，城市房?jī)r(jià)依然持續(xù)飆升，且這一數(shù)據(jù)基于房產(chǎn)均價(jià)而非新房均價(jià)，反映出市場(chǎng)的整體失衡。

從區(qū)域來(lái)看，機(jī)會(huì)集中、收入較高的東北部地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅最為顯著，2000年該地區(qū)房產(chǎn)交易價(jià)格為26.73萬(wàn)美元，2024年已攀升至117萬(wàn)美元，漲幅達(dá)4倍，而同期該地區(qū)收入僅增長(zhǎng)104%。

對(duì)比國(guó)內(nèi)，深圳2009至2019年核心區(qū)房?jī)r(jià)漲幅雖高，但全轄區(qū)存在相對(duì)緩沖，而美國(guó)東北部地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比甚至超過(guò)了曾被認(rèn)為房地產(chǎn)過(guò)熱的深圳。除此之外，美國(guó)中西部和南部地區(qū)房?jī)r(jià)也分別增長(zhǎng)137%和153%，呈現(xiàn)出全域普漲的特征，這與國(guó)內(nèi)部分城市房?jī)r(jià)平穩(wěn)的情況形成明顯差異。

這些數(shù)據(jù)并非來(lái)自非正規(guī)統(tǒng)計(jì)，而是源自道瓊斯、標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布的國(guó)家房?jī)r(jià)指數(shù)以及美國(guó)人口普查局公布的銷售中位價(jià)格。

2010年美國(guó)房?jī)r(jià)中位數(shù)約為14至15萬(wàn)美元，如今已上漲至33萬(wàn)美元，翻倍速度與中國(guó)相近，且在新冠疫情后仍保持上漲態(tài)勢(shì)。

從房貸成本來(lái)看，當(dāng)前美國(guó)商業(yè)房貸基準(zhǔn)利率為6.6%，是全球主要經(jīng)濟(jì)體中房貸成本第二高的國(guó)家，僅次于受戰(zhàn)爭(zhēng)影響的俄羅斯。過(guò)高的房貸壓力，使得美國(guó)業(yè)主平均承擔(dān)的房貸數(shù)額遠(yuǎn)超其他國(guó)家，進(jìn)一步加劇了住房購(gòu)置難度。

更值得關(guān)注的是，美國(guó)住房市場(chǎng)出現(xiàn)了特殊的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。以愛(ài)彼迎為代表的平臺(tái)深度介入住房領(lǐng)域，通過(guò)合同條款約束房東，甚至有判例顯示平臺(tái)可向未通過(guò)其渠道出租房屋的房東索取50%的收入，變相擠占了長(zhǎng)期租賃住房資源。

同時(shí)，Gray Star、Progress Residential等獨(dú)棟租賃巨頭規(guī)模不斷擴(kuò)大，多家企業(yè)各自持有全美國(guó)0.5%的住房，合計(jì)占比約3%，且集中于大城市核心區(qū)域，形成“只租不賣”的經(jīng)營(yíng)模式。在佛羅里達(dá)州部分社區(qū)，71套住房中有56套歸Progress Residential所有，普通民眾難以購(gòu)買，只能長(zhǎng)期租賃。

資本的大量涌入進(jìn)一步扭曲了住房市場(chǎng)，黑石、Brookfield等資產(chǎn)管理公司紛紛斥巨資涉足房地產(chǎn)租賃領(lǐng)域，推動(dòng)租住公寓比例三年內(nèi)上升14.8%，其中50%的租房者年齡在30歲以下。

與之形成對(duì)比的是，65歲以上人群住房自有率超過(guò)80%，住房問(wèn)題呈現(xiàn)明顯的代際差異，且2018年后這一差距持續(xù)擴(kuò)大。

更令人意外的是，跨行業(yè)資本也開(kāi)始介入住房領(lǐng)域，擁有133年歷史的麥斯威爾咖啡更名為“麥斯威爾公寓”，推出購(gòu)咖啡贈(zèng)租房?jī)?yōu)惠活動(dòng)，背后反映出住房租賃市場(chǎng)的利潤(rùn)吸引力。

美國(guó)政府在住房領(lǐng)域的投入也頗具爭(zhēng)議，2024年住房和城市發(fā)展部獲得700億美元撥款，其中400多億美元用于住房規(guī)劃，而直接用于地方住房管理局補(bǔ)貼的資金不足60億美元。

民主黨與共和黨對(duì)住房問(wèn)題的成因存在分歧，民主黨認(rèn)為房屋建筑商受關(guān)稅戰(zhàn)和移民政策影響陷入困境，共和黨則將問(wèn)題歸咎于拜登政府新冠疫情期間的放水政策。

無(wú)論爭(zhēng)議如何，Redfin的數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去12個(gè)月美國(guó)代售二手房數(shù)量下降35%，超過(guò)新冠時(shí)期的恐慌性離場(chǎng)潮，形成了“想買房的人增多、代售房屋減少、房?jī)r(jià)上漲”的矛盾循環(huán)。

美國(guó)住房市場(chǎng)的種種現(xiàn)象，已超出單純的“房住不炒”范疇，反映出深層次的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡。對(duì)于普通民眾而言，住房購(gòu)置難度持續(xù)加大，年輕人被迫長(zhǎng)期租房，而資本和企業(yè)的介入進(jìn)一步加劇了資源集中。

這一問(wèn)題不僅關(guān)乎民生，更對(duì)美國(guó)社會(huì)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，其后續(xù)演變值得持續(xù)關(guān)注。