5.6萬套！合肥二手房或將迎來轉折~

據數據統計，截至11月底，合肥二手房市場交出了一份讓人亮眼的答卷，前11個月，合肥二手房在以價換量的加持下成交了5.6萬套房源，保持著較高的市場活躍度。

NO.1|壹

以價換量，前11個月合肥二手房成交5.6萬套

近年來房地產市場進入深度調整，但對合肥二手房市場來說依然保持著較高的活躍度。從近一年合肥二手房成交情況來看，成交量方面，數據呈現出波動中保持相對活躍的態勢。2024年12月達到階段性高點6234套后，2025年初受春節等因素影響出現回落，但3月迅速反彈至6517套，之后基本維持在每月4500-6000套區間。

截至2025年11月，合肥當年二手房成交量累計約5.6萬套，這一數據表明，市場仍然保持著相當較高的流動性，市場依然保持著較高的需求。

再來看下二手房價格，近一年合肥二手房價格幾乎每月都在下滑，從2024年11月的1.57萬/㎡開始，到2025年11月已跌至1.13萬/㎡，累計跌幅高達28%。

特別是2025年6月以后，價格下跌速度明顯加快，從1.35萬/㎡跌至11月的1.13萬/㎡，僅用5個月時間就下跌了16.3%。

另外，根據國家統計局發布的數據顯示，合肥二手房已經連續31個月價格持續下跌。并且在6月份、8月份的跌幅達到今年之最，下降0.9%，9月份下跌幅度放緩，跌幅0.5%，10月份下跌幅度再次拉大，跌了0.7%，11月份跌幅則再一次被擴大，跌了0.9%。

這種“以價換量”的市場策略，清晰地反映在議價空間的變化上。隨著價格持續走低，買家在交易中的話語權不斷增強，議價率從2024年底的7.70%一路攀升至2025年11月的9.87%。

也就是說，現在在合肥買賣二手房，平均每100萬的掛牌價，最終成交價可能只有90萬出頭。對于那些在房價高位入手的業主來說，這無異于“割肉拋售”。

而根據近期二手房新增房源數據來看，近幾個月合肥二手房新增房源持續下跌，2025年3月達到25592套的高點后，新增房源整體呈下降趨勢，11月已降至15596套。

這表明隨著價格持續下跌，越來越多的業主選擇暫緩出售，進入觀望狀態，等待市場回調，這也表明目前二手房價格再下調的空間有限，其實目前合肥部分二手房價格已經跌無可跌。

NO.2|貳

市場下行，高傭金引發市場質疑

在合肥二手房市場價格持續下行、買賣雙方均承受巨大壓力的背景下，有一個群體的收入似乎并未受到同等沖擊——房產中介。

目前合肥二手房中介市場形成了較為穩固的雙巨頭格局，其中貝殼系和中墅地產合計市場占有率超過80%。

在傭金標準上，合肥市場普遍實行賣家承擔0.5-1%，買家承擔1-1.5%的收費標準。這意味著，一套200萬的二手房交易，中介費總額通常在3-5萬元之間。

在目前以買家占主導的市場情況下，這筆中介費用基本協商由賣家來承擔，或者買家承擔自己的部分但對于房源總價降低，這表現在議價空間上，其實也是變相賣家來承擔。對于在當下房地產市場下行，尤其二手房價格基本腰斬的情況下，對于賣方來說這筆費用無異于雪上加霜。而對于買方而言，盡管房價有所下降，也是增加購房成本。

合肥樓市航拍圖

其實，這種情況在房地產市場整體下行周期中，顯得尤為引人注目。

以行業龍頭貝殼為例，根據公開信息，2025年第三季度，公司凈收入達到231億元，同比增長2.1%。前三季度實現營業收入723.91億元，同比增長16.14%。

與此形成對比的是，同期許多房地產開發企業的營收出現了兩位數甚至更大幅度的下滑。貝殼能在市場下行周期中保持營收增長，其高傭金模式無疑起到了關鍵作用。另外貝殼高管團隊的天價薪酬成為輿論焦點，2024年CEO彭永東薪酬達4.01億元，執行董事單一剛薪酬2.99億元，2023年兩人合計年薪更是高達12.42億元。

在當前市場環境下，貝殼這種不論新房或者二手房這種高傭金模式引發了越來越多的討論。

NO.3|叁

合肥首創二手房交易菜單式服務

面對高傭金帶來的交易成本壓力，合肥市近期推出了創新性的“菜單式”二手房交易服務模式。

這種模式打破了傳統中介打包收費的方式，允許交易雙方根據實際需求，自由選擇服務項目，按需付費，費用透明。

根據服務菜單，多項基礎服務如政策咨詢、房源匹配、實地帶看和房源推廣均為免費。

而專業性較強的服務則明碼標價：價格談判協助和合同指導與審核各1000元；貸款代辦服務根據買方(5000元)和賣方(6000元)略有差異；過戶交割統一為2000元。

對于購房者來說，如果僅需基礎服務，理論上可以幾乎零成本完成交易；即使需要全套服務，總費用也遠低于傳統中介的打包收費。

這種模式創新，不僅降低了二手房交易成本，更重要的是提高了服務透明度，讓買賣雙方能夠清楚知道每一筆費用的去向。

NO.4|肆

結語

市場分化將更加明顯。從數據來看，盡管整體價格下行，但合肥二手房市場仍然保持著相對活躍的交易量，這說明真實需求依然存在。

未來市場可能會進一步分化：一方面，部分業主因資金壓力不得不“割肉”拋售；另一方面，資金充裕的購房者則迎來難得的入市機會。

短期內，這種趨勢可能仍將持續，然而高傭金模式面臨可持續性質疑。在買賣雙方均承受巨大市場壓力的情況下，中介服務的高收費模式越來越難以獲得市場認同。

合肥推出的“菜單式”服務模式，可能是行業變革的重要信號，預示著未來二手房交易服務將向更透明、更靈活、成本更低的方向發展。