清雅小居：2025年洛陽樓市年終盤點及2026年洛陽樓市展望！

洛陽主城區，二十年內“老房子”，四五千價位的多層住宅，六七千價位的高層住宅，隨處可見，完全能滿足剛需購房客戶需求。2026年，洛陽四代洋房項目，預計有五個以上入市，清一色都是四代產品，拼殺激烈。“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士皆歡顏”的時代，不是遙不可及，而是即將到來。

12月24日 星期三

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2025年末，中國經濟最大的事件，莫過于12月18日，海南自貿港封關日，全網鋪天蓋地報道，取代世界兩大自由貿易港香港，追趕新加坡港。

海南經歷三次經濟發展定位，一直沒找到方向，這次希望是最后一次。如果成功，下來收回“灣灣”，可參照自由港體制管理，作為“一國兩制”的新樣板。

俄烏戰爭進入最后談判停戰階段，能否在年前結束戰斗，全世界人民“翹首以待”。

未來已來 樓市復蘇不再

年樓市下行以來，國家救市政策頻出，但地產行業大勢已去，成了“扶不起的阿斗”。 10 月 28 日，中央經濟工作會議，發布“十五五”規劃建議，不再提房地產支柱行業，轉而構建房地產發展新模式、優化保障性供給、因城施策、增加改善性住房供給。提倡建設“安全、舒適、綠色、智慧”的“好房子”，推進現房銷售政策，保障購房者的利益。

11月底，萬科股債雙雙暴跌，重組清算消息迅速蔓延。有說“上層”發話：按市場化重組萬科，深鐵不再無底洞輸血，萬科時代或許謝幕，當年的三好生，如今面臨退學的尷尬境遇。三十年河東、三十年河西，大抵如此。世紀有輪回，老天放過誰！

12月中旬，萬科三筆到期債務延期溝通會，三項議案均未達到90%的贊成票生效門檻，將面臨到2026年末超200億債券償還壓力，能否解決這個問題，是否會暴雷，不容樂觀。

年初，萬科“暴雷”的信息流傳開來，從深鐵接管萬科領導班子開始，到下半年萬科二號“財神爺”祝九勝入獄；年初深鐵指派的董事長辛杰也被查處；挖國資墻角、中飽私囊的“合伙人”公司，小金庫操盤手郁亮等老臣，還不知未來結局如何。王石團隊班底，跑的跑、抓的抓，窮途末路，走到了退出歷史舞臺的邊緣。

國慶后，融創、碧桂園宣布境外美元債重組成功，融創化債600億，碧桂園化債840億。12月17日，融創96億美元債清零。隨后，孫宏斌出席融創參與的重慶灣項目開工典禮，這是今年六月出席股東大會后，“老孫”第一次亮相。兩家頭部暴雷企業，終于可以喘口氣，“躺平”休息下。

二手房盟主貝殼，去年成立貝好家新房開發板塊，獨自操盤的成都、上海兩項目，開盤銷售折戟沉沙，開了個“國際玩笑”。拿捏全國一二線城市開發商樓盤銷售“命門”的貝殼，竟然自家開發的樓盤賣不動。貝殼掌門人彭永東隨后宣布：貝殼將退出新房獨自操盤開發模式，專業的人干專業的事，與品牌開發商合作開發。

今年，或許是未來樓市表現最好的一年，下來新房銷量還會下降。剛需主要靠市場位置好、價格低的二手房解決；新房主要供給改善需求，“好房子”，將成為新房市場遵循的開發方向。

2025年，洛陽市場新盤上市寥寥，只有伊濱未來花園、西工區城市陽臺晟景玖號院、洛龍西中泰紫云臺，三個主要項目入市。

未來幾年，樓市市場會持續走低，房地產行業再也無回天之術，重新回暖的可能，房子只能用來住，不能用來炒的時代，已經到來！

市場銷量趨緩 改善盤占主導

市場上市新盤銳減，整體銷量趨緩，大部分在個位數，稍好在一二十套。

高鐵板塊格潤華府，年度銷售額在市區項目中拔得頭籌。作為本土地產第一品質開發商，格潤小鎮、格潤華府上市后均排在銷售榜前列。均價1.25萬元/平米的格潤華府，在高鐵板塊為數稀有的新盤開發地塊，一直吊打位置更好、地段更成熟的其他項目。

數據來源：克而瑞

河南鐵建投城發集團（原同晟置業）接管建業龍城三期開發后，今年下半年開始逐漸扭轉此前銷售舉步維艱，月銷基本個位數的頹勢，近幾個月銷售還不錯，提前完成了年度目標。

素材來源：項目宣傳海報

龍城一期關林路北，爛尾十余年的資金風景線西區，改名“春曉錦園”，“梅開二度”，以9500元/平米的均價，“五一”重裝入市。在綠城代建顧問合作基礎上，重新提升外立面設計、內外景觀展示區，有“士別三日，當刮目相看”之感。呈現出的高層+底商外立面、景觀示范區，在洛陽中高端改善盤當中，當屬一流，因此取得了年度銷量前五的佳績。

洛龍區西，甘泉河濕地公園旁中泰紫云臺疊墅項目，是今年入市最高端產品。中泰十年磨一劍，寶劍出鞘，依舊不凡，產品品質杠杠的。戶型180-325平米區間，套價230-500萬，五層墅院，戶型大膽創新，露臺設計準四代標準。

洛邑古城、九洲池、衛坡新序的景觀設計操刀者、國內一線景觀公司奧雅，擔綱景觀園林設計，延續中泰樓盤的景觀特色品質。據悉九月開盤賣了幾十套。除了地段偏遠，產品力或許是近兩年其他低密度、新項目無法超越的高度。

2025年1-11月，銷售榜前十的企業，合計銷售住宅60萬平方米，中成置業17萬平米，摘得第一；建業7.47萬平米、碧桂園7.45萬平米，分列第二、第三。中成置業三個項目合計排名第一，源于伊濱區一百畝613職工定向房，水岸綠洲代建項目，項目交付，集中辦證面積5.56萬平米。

數據來源：中指研究院

單盤銷售額，水岸綠洲3.38億排名第一；格潤華府3.36億排名第二；春曉錦園3.15億排名第三。

數據來源：中指研究院

預計洛陽市場，年度整體商品房新盤住宅銷售面積在140萬方左右，略低于去年的160萬平方米，均價9000元/平米；二手房銷售13000套左右，均價6800元/平米。

四代住宅入市 產品步入新時代

10月，作為洛陽市區首代住宅，伊濱區未來花園，開盤勁銷100套，均價8300元/平米，單一戶型208平米，取得出乎預料的銷量，實屬不易。如果是普通產品，伊濱樓市環境，預計能過三十套都難。

西安、鄭州近年新盤市場，“不四代、毋寧死”，沒四代都沒法吆喝賣房，年度銷售十強占據七八席，120%+得房率，是基礎門檻，卷得沒邊！

四代住宅產品，在各城市第一波上市，都會嘗鮮吃盡，比傳統產品暢銷。改善需求除了洋房就是高層四代，或者區域核心地段的品質產品。

許多人說：四代住宅不適合中原地區，風大、灰塵多、綠植不好生長養護、私密性差……但四代住宅項目上市即熱銷，用事實證明了購房者的取向。

四代住宅“奪人心魄”之處，不在于露臺有多大，主要原因是兩層挑空的露臺不計入容積率，給客戶有白送的感覺，大大增加了居住的使用面積。

于是住宅項目露臺越做越大，既增加了開發成本，又增添了結構使用的安全性，外挑四五面陽臺，真要是碰到六級以上地震，大露臺結構安全性不敢設想。住建部門應該及時調整設計規范：凡是陽臺都不計算容積率，這樣既抑制四代住宅的泛濫，又增加了建筑結構的安全性。

城市陽臺住宅項目，作為主城區第一個四代產品，坐擁城市中軸線、核心原點、洛浦第一排區位，預計元旦后開盤。面積140、190、240平米，預計后排140平米售價1.2萬起，前排+1500，也會大賣，城投開發，內部及政府局委部門，不差錢的多得很。

項目沿著地塊四周，規劃了兩層商鋪，十年前就落伍的規劃。商鋪購買客群越來越少，商業配比部分，應集中規劃為商務樓。那位置做酒店、公寓還是非常適合的地段。做傳統商鋪，顯然是無法銷售去劃的，但作為平臺公司資產，就另論了。

11月27日，道北洛吉快速，港龍項目路東對面，"龍之夢·山琚"盛大開工奠基，143畝、1.3超低容積率改善產品。項目由河南鋼貿頭部企業，齊輝集團投資，鄭州品質一哥永威置業，組織“夢之隊”代建團隊執行開發，開啟洛陽洋房四代產品競爭大幕。

2026，洛陽洋房產品將迎來四代潮，經開區中浩德、中成、高鐵站南廣場城鄉建投，三個洋房地塊，均為五十余畝規劃，據悉都規劃了四代產品。目前項目基本完成方案規劃，明年開春同步上市，必定拼殺激烈，刺刀見紅，誰能勝出，且看分曉！

土地入市少 摘牌無需炒

今年住宅用地，主要是經開區中浩德、中成兩塊低密用地摘牌，其他鮮有耳聞，查統計數據，市區內一共摘地500余畝，這一輪樓市未下行前，洛陽土拍摘地年度一般在3000畝左右，今年降了80%。政府平臺公司前幾年摘牌的一二十塊土地，開始陸續上市，晟景柒號院、未來花園、城市陽臺玖號院。房產除了剛需、改善，已無投資價值，“房住不炒”，石錘落地！

這才是健康的房地產市場應有的特性，成百上千萬的房子，普通家庭幾十年的月供背債，以往大爺、大媽排隊領雞蛋般購房開盤場景，的確不正常。未來購房應是現房銷售，對于爛尾了還要交月供的“荒唐”政策，天理難容。

進入12月，洛陽土拍掛出六塊地，近300畝，主要分布在道北區域，土地價在500萬/畝左右，比前些年樓市“高潮”時，每畝降了100多萬。

比較引人矚目的是王城大橋北“爛尾坑”，建業洛神廣場西地塊以北，南鄰中州渠75#、76#兩塊地，計28畝。容積率3，起拍價900萬/畝，樓面價合到4500元/平米。當年建業協議14.9億拿117畝洛神廣場地塊，是1277萬/畝，包含50%商業規劃，建業老胡親自披掛上陣，走資源關系，排除其他競爭者協議拿地。

12月16~18日，11月掛牌的5塊地271畝，完成競拍摘地，均為政府平臺公司所得。但不是開發晟景柒號院、城市陽臺玖號院的國晟市級平臺公司 ， 而是瀍河、西工區級平臺，都是地產開發新兵，有些匪夷所思，莫非又是在摘地托市？不得而知。（相關鏈接：）

早在11月底，洛神廣場西地塊，原建成的售樓部拆除，本以為是拖欠工程款，拆了賣廢鋼、玻璃，原來是建業的售樓部，建在了這次拍賣的兩塊地里，給新項目啟動騰地方。澗西建業尊府二期拍地，也出現過這情況，美的摘地，尊府一期售樓部拆除。

這兩塊地最終摘牌1130萬/畝，容積率3，如開發四代品質高層住宅，成本約1.1萬元/平米，賣1.2萬/平米不是問題，平臺公司摘地，政府團購，加上周邊名優建材城大把購買力強的小老板，銷售去劃不成問題。

一線上市房企陸續退出洛陽這樣的三線城市，省會鄭州地產強豪，大都“要死不活”，也不再劍指地市。洛陽樓市又回到二十年前，本土房企自耕自種的樂園。不同的是地價比那會翻了十來倍，小開發商買不起土地“耕種房子”，政府平臺公司成為“大地主”獨霸天下的日子，也將隨著政府平臺公司退出替政府融資功能，成為歷史。

未來將會孵化出一批政府國資開發公司，進入市場化地產開發陣營，如天津，樓市開發主力是央企、地方政府國資房企為主導。

2024年8月，央行等四部門聯合發布《關于規范突出融資平臺公司的通知》，要求城投平臺公司于2027年6月前，地方政府的融資平臺債務清零，城投平臺公司剝離政府投融資職能，進入市場化發展軌道，平臺公司兜底摘地，將不復存在。如平臺公司這一轉型徹底，房地產開發將進入更低迷的軌道。

湖北政府試點的“三資改革”：國有資源資產化、資產債券化、資金杠桿化，將大大促進城投平臺公司化解債務進程，這一改革將推行全國，中國狂奔了三十年的“擴城”大基建時代，將退出歷史舞臺。步入歐美城市模式，幾十年不變的平穩發展時代。

文商旅 爭奇斗艷

地產不行，文旅商來湊，填充下樓市寂寥的乏味。

“洛小仙“IP成功推出：四月牡丹花會期間，洛陽第一網紅打卡地“洛邑古城”，推出天女散花“洛小仙”IP，持續不衰。源自《洛神賦》“洛神”形象為原型，演員借助威亞掠過水面，揮灑花瓣，亦有敦煌飛天女之感，洛邑古城旅游人氣，經久不衰。洛小仙扮演演員，也出圈成名，成為洛邑古城推出的第一個代言人。

絲路起點似有定論：洛陽是歷史上絲綢之路的起點，與西安一直有爭論，今年有網友又搬出2024年央視報道：洛陽是絲路起點，長安在西漢是起點，東漢時節點。這爭論源于2007年國家旅游局基于總體規劃，明確洛陽是絲路起點的定論。

這些年“西邊”有大量“噴子”，一直詆毀洛陽歷史地位，“睜眼說瞎話”，以當今高于洛陽的文化占位，肆意串改“板上釘釘”歷史，給洛陽歷史文化傳播造成了極大地傷害。類似《長安三萬里》把李白與杜甫第一次相見于洛陽的公開史實，搬到長安。

網絡上凡是說洛陽成績的帖子，評論區一定有西邊的“噴子”抹黑，占據評論區主要咖位。誰讓人家省會城市、西部重鎮、城市人口比洛陽多呢，好漢難敵四手！

天津橋橋墩完工：萬眾期待的天街咽喉工程天津橋，河床里橋墩工程施工基本完成，明年底通車沒有懸念，一橋飛架南北，天街變通途。隋唐洛陽城軸線工程全線打通，下一步就是如何豐富天街沿線文旅內容，武皇大唐榮耀，未來可期。

伊濱方特有序推進：占地876畝的伊濱方特項目，歷經十余年的落地，終于結束一年的挖掘古墓工期，1449座墓葬清理完成。總投資33億的主題樂園全速推進，進入工程主體施工階段。規劃的峽谷漂流、石窟魔影、故國神游、女媧補天、無動力組團等多樣化體驗項目，涵蓋八大類、49項沉浸式娛樂體驗，計劃于2027年投入運營。

定鼎門新街區即將開街：定鼎門南廣場仿古街區，經過多年建設，基本達到開街條件。三四十米寬闊的街面，難以聚氣，素面朝天，沒有商業氛圍，更像景區。定鼎門本無旅游熱度，這條街想要打造成熱度街區，難度指數為90%。隋唐公園西門的奧萊街區，各方面條件比這好得多，還是“波瀾不驚”，難以轉化為商業熱度。大店穿插小街巷，才是創造此類區位商業熱度的產品規劃正招。

關林文旅更新項目：去年八月，占地200畝的關林村拆遷完成后，目前在普探挖掘中，預計明年五一后，才會有實質性的建設啟動，這個項目的建成運營，能否挽回關林景區的旅游頹勢，值得期待，祈求關老爺保佑。

九洲池二期：停停干干四五年，預計2026年五一前開始投入運營。以沉浸式演藝餐飲核心業態，引入游客參與互動節目；展示類有寢宮遺址博物館、唐代生活藝術博物館、傳統營造技藝博物館等，體驗皇家宮廷生活文化。二期規劃了七八萬方商鋪街區，能否運營起來，是個考驗。

盒馬落地、567生鮮崛起：八月，在一線城市日漸沒落、阿里旗下盒馬鮮生，下沉三四線城市，首開澗西萬達廣場，攪動洛陽商超一池春水；隨后，本土老品牌，名不見轉的忠誠超市衍生出的“567生鮮”，在年初南昌路王府井首店開業后，經過半年的沉寂，開始發力，席卷洛城。接連開了新區寶龍、正大，道北體育公園、解放路新都匯店、邙嶺大道凱瑞紅磡店、老城北大街安喜門店。

號稱洛陽版“胖東來”，開業時代售“胖東來”自營產品，引發搶購。以時下流行的“餐超”融合：生鮮、烘焙、熟食品類一應俱全，開放后廚展示，想與大張、丹尼斯、易合倉掰掰手腕，一比高下。

下午六點左右，體驗了正大店，人氣很淡，裝修場景一流，色調感受素雅舒適，比易合倉感覺好。主打生鮮的水產品、家禽雞鴨類一般般，沒突出特色；烘焙品類也不多，餐飲熟食區，品類不如易合倉；蔬菜類以價格高的凈菜為主，也不如長申超市；只有面點類，豐富多彩，光窩頭都七八種，煎餃也有三四種，靠這一個品類，能拳打“南山虎”，腳踢“北海龍”嗎？

不管勝算如何，一入市，當年開六七家店，已不容小覷，應是“子彈充足”，有備而來，才敢廣撒英雄帖，號令全城消費者埋單。

寧德時代投產：引進寧德時代，快速拉動工業提振，改變洛陽工業產業格局。洛邑古城漢服打卡持續火爆，從此洛陽酒店民宿產業徹底激活，一飛沖天，帶動洛陽文旅大發展。城市陽臺片區拆遷、啟動開發建設，是上任政府重大惠民工程，將成為洛陽建城史上重大里程碑工程。文旅+市政+工業，三駕馬車、齊頭并進，交了一份完美答卷。

洛陽伊濱區寧德時占地三千余畝，總投資320億元，分四期建設。去年一期、今年二期陸續投產，累計完成160億產值，目前三期四期建設完成80%，明年下半年投產。屆時將產生千億產值，帶動上下游2000億產業聚集。洛陽重回中西部非省會城市GDP老一寶座不是夢。

相比之下多年前落戶的豐李鎮格力萬畝新能源產業園，一期廠房建成投產后，就沒了后續報道。隨后“董大媽”又轉戰鄭州，圈地開發區域總部產業園，洛陽產業園這根玉米棒子，就撂在這不管了。

目前洛陽園區，依舊大片荒蕪，不少占地已被農民復耕。前些年洛陽街頭隨處可見的銀龍公交電車日漸稀少，曾被譽為“最美公交車”，大部分存在電池衰減嚴重、電池更換費用高等問題，在停車場“躺平”，成為洛陽城市的記憶。

2026年洛陽樓市展望

尚存活的一線房企不再擴張，固守一線城市家園；政府平臺公司2027年6月，退出替政府融資平臺大限將至，不再會為地方政府“兜底摘地”；三線城市本土開發企業，動輒三五個億的土地款，大都無力摘地。

房地產開發量將繼續減少，新盤主要用于改善，中高檔品質，房價自然也不會低，平均房價拉高，“穩房價”目的，自然達到。

剛需主要靠保障房、經適房、二手房。洛陽主城區，二十年內“老房子”，四五千價位的多層住宅，六七千價位的高層住宅，隨處可見，完全能滿足剛需購房客戶需求。

2026年，洛陽四代洋房項目，預計有五個以上入市，清一色都是四代產品，拼殺激烈。

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士皆歡顏”的時代，不是遙不可及，而是即將到來。