從“突圍化債”到“品質(zhì)革命”，房地產(chǎn)邁向高質(zhì)量發(fā)展新階段｜2025中國經(jīng)濟(jì)年報(bào)

本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者李凱旋 北京報(bào)道

12月10日至11日舉辦的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。2023年底，有關(guān)部門提出“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”這一理念。2024年，房地產(chǎn)圍繞著供需端改革、房企化債等重點(diǎn)發(fā)力。今年以來，房地產(chǎn)在“新模式”上更進(jìn)一步，進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段。

近日，中央財(cái)辦方面表示，我國房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展仍有較大空間，包括剛性需求和改善性需求。今年，房地產(chǎn)持續(xù)對(duì)供需兩端進(jìn)行修復(fù)，不合理的限制性政策逐漸退出歷史舞臺(tái)，房企化債效果顯著，產(chǎn)品升級(jí)，“好房子”建設(shè)蔚然成風(fēng)。

穩(wěn)定為主，政策精準(zhǔn)滴灌

復(fù)盤來看，年內(nèi)的多個(gè)重磅會(huì)議均在“防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”這項(xiàng)內(nèi)容中提到了房地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)依舊是擴(kuò)大內(nèi)需的關(guān)鍵，而化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)則是穩(wěn)定房地產(chǎn)的重要基石。例如，4月底，政治局會(huì)議指出，要持續(xù)用力防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，加力實(shí)施城市更新行動(dòng)，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量房收購政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。其中，“加大高品質(zhì)住房供給”為政治局會(huì)議首次提出。

從年初的政治局會(huì)議出發(fā)，化解風(fēng)險(xiǎn)、推動(dòng)城市更新和危舊房改造、加大高品質(zhì)住房供給、加大收儲(chǔ)力度等成為穩(wěn)定房地產(chǎn)的主要措施。隨后，各大城市開始出臺(tái)相關(guān)政策，促進(jìn)需求入市。其中，二、三線城市主要圍繞公積金制度改革、加大購房補(bǔ)貼等展開，也有部分城市對(duì)新房貸款實(shí)施貼息政策，以減輕購房者的還貸壓力。此外，年內(nèi)，許多城市已經(jīng)取消了限售措施，促進(jìn)商品房進(jìn)一步流通。

北京、上海、深圳三城年內(nèi)力度最大的房地產(chǎn)政策則是調(diào)減限購措施，其均在部分區(qū)域放開限購，極大增強(qiáng)了市場活力。例如，8月初，北京放開五環(huán)外限購，并將二套房公積金貸款最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于30%，不再區(qū)分五環(huán)內(nèi)外。

年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，清理消費(fèi)領(lǐng)域不合理限制措施，這意味著未來一線城市的限購有望進(jìn)一步松綁。值得關(guān)注的是，與年初的政治局會(huì)議相呼應(yīng)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于化解風(fēng)險(xiǎn)的表述有所調(diào)整，更新為“堅(jiān)持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”。

“底線”一詞頗值得研究。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，這意味著房地產(chǎn)存在不可觸碰的底線，不能出現(xiàn)房價(jià)不可控下跌、房企出現(xiàn)惡性違約事件等。

行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表迎來修復(fù)

年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議則在“穩(wěn)定”一詞上再次重點(diǎn)著墨，指出著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。“結(jié)合化解風(fēng)險(xiǎn)一同來看，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和市場穩(wěn)定協(xié)同，筑牢行業(yè)發(fā)展安全底線，化解風(fēng)險(xiǎn)與穩(wěn)定市場統(tǒng)籌推進(jìn)，這一部署將為房地產(chǎn)行業(yè)營造更安全的發(fā)展環(huán)境。”58安居客研究院院長張波對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

需要化解風(fēng)險(xiǎn)的主體之一便是房企，年內(nèi)，多家房企的債務(wù)重組迎來新進(jìn)展，行業(yè)健康度進(jìn)一步提升。12月中旬，在歷時(shí)兩年半之后，金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（000656.SZ，下稱“金科股份”）宣布重整計(jì)劃已經(jīng)執(zhí)行完畢，成為全國首個(gè)通過司法重整實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)化解的千億級(jí)上市房企。據(jù)悉，金科股份的債務(wù)規(guī)模達(dá)到1470億元，債權(quán)人超過8400家。

“金科股份采用的重整模式具有綜合性和創(chuàng)新性，是司法重整與產(chǎn)業(yè)協(xié)同相結(jié)合的典型范例，司法介入為重組提供了強(qiáng)制力和權(quán)威性保障，增強(qiáng)了各方對(duì)重組的信心。”嚴(yán)躍進(jìn)如此認(rèn)為。中指研究院監(jiān)測到的數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月份，內(nèi)地21家出險(xiǎn)房企債務(wù)重組、重整獲批或完成，化債總規(guī)模約合1.2萬億元。

房企之外，金融對(duì)于項(xiàng)目的支持依舊在發(fā)力。其中，重要的支持工具便是“城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制”。10月底，“十五五”規(guī)劃建議提出，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。中指研究院方面對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)公司制、城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、銷售制度改革等依然是‘十五五’時(shí)期重點(diǎn)落實(shí)的政策方向?！?/p>

中指研究院方面認(rèn)為，圍繞購房資金監(jiān)管、改善企業(yè)融資環(huán)境、完善與現(xiàn)房銷售配套的融資政策等有望進(jìn)一步到位，其可以更好地保障項(xiàng)目建設(shè)、交付，維護(hù)購房者的合法權(quán)益。日前，金融監(jiān)管總局再次指出，支持穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用。

建設(shè)好房子，回應(yīng)人民向往

化債與穩(wěn)定之外，房地產(chǎn)從根本而言依舊是服務(wù)人民居住的工具，提供更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，助力城市煥新，讓人民生活幸福度提升是行業(yè)的根本任務(wù)。7月中旬，時(shí)隔十年再次召開的中央城市工作會(huì)議明確了未來城市發(fā)展的方向，其指出著力優(yōu)化現(xiàn)代化城市體系、著力建設(shè)富有活力的創(chuàng)新城市、著力建設(shè)舒適便利的宜居城市、著力建設(shè)綠色低碳美麗城市、著力建設(shè)安全可靠的韌性城市、著力建設(shè)崇德向善的文明城市、著力建設(shè)便捷高效的智慧城市。

由此看來，建設(shè)宜居智慧城市是一條“產(chǎn)業(yè)鏈”，在其中，城市更新、保障性住房、“好房子”都是不可或缺的一環(huán)。5月份，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》，對(duì)城市更新行動(dòng)過程中存在的多個(gè)難點(diǎn)、堵點(diǎn)給出了一系列解決措施，明確了城市更新的八項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，包括加強(qiáng)既有建筑改造利用、推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造、完善社區(qū)建設(shè)等。

同時(shí)，中央財(cái)政入場解決城市更新環(huán)節(jié)存在的資金問題，包括聚焦探索新模式，支持實(shí)施城市更新行動(dòng)；聚焦城市更新重點(diǎn)任務(wù)，強(qiáng)化財(cái)政政策和資金保障；聚焦財(cái)政金融政策協(xié)同，推動(dòng)健全多元化投融資機(jī)制，鼓勵(lì)社會(huì)各界資本積極參與。

中指研究院方面對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，城市更新是推動(dòng)我國城市開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)型，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的中央舉措。在當(dāng)前發(fā)展形勢下，城市更新在穩(wěn)增長、擴(kuò)內(nèi)需、惠民生的重要作用進(jìn)一步顯現(xiàn)。

10月底的“十五五”規(guī)劃建議指出，優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求，且首次提出因城施策增加改善性住房供給?！笆逦濉币?guī)劃建議還指出，建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)，建立房屋全生命周期安全管理制度。

值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)已然是以雙軌制發(fā)展為核心。其中，保障性住房用于解決新青年、困難家庭等的居住問題，“好房子”則聚焦品質(zhì)升級(jí)，打造高品質(zhì)居住生活空間。同時(shí)，“好房子”不僅僅局限于建筑本身，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量也是行業(yè)今年以來的發(fā)力點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)重要性的凸顯也為物業(yè)企業(yè)釋放了更大的發(fā)展空間。

回望2025年，我國的房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)整中發(fā)生了深刻嬗變。政策的頂層設(shè)計(jì)為行業(yè)轉(zhuǎn)型瞄準(zhǔn)了方向，更打造了穩(wěn)定的環(huán)境；債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效化解則幫助企業(yè)放下包袱，贏得轉(zhuǎn)型與再發(fā)展的空間；對(duì)于“好房子”的追求則與人民群眾對(duì)美好生活的向往同頻共振。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>