南京樓市最近是怎么了

年底的時(shí)間，總讓人產(chǎn)生一種錯(cuò)覺

站在當(dāng)下地產(chǎn)周期里，這樣一個(gè)看似略顯停滯的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上

卻讓人感到意外，也讓人重新生出一點(diǎn)期待

變化并沒有消失，只是變得更稀缺、更值得被珍惜

這，大概就是此刻南京樓市最真實(shí)的狀態(tài)

在9個(gè)月前我們?cè)咴L過(guò)一次南京，而且是最為集中的：

河西豪宅市場(chǎng)

整個(gè)2025年南京樓市產(chǎn)品力提升非常明顯，但反觀大量千萬(wàn)級(jí)豪宅卻被迫依賴分銷渠道，只能通過(guò)出讓利潤(rùn)的方式走量

撕裂感如此強(qiáng)烈

外界習(xí)慣歸因于樓市行情影響

但本質(zhì)上對(duì)于南京而言，真正的豪宅之困從來(lái)不是指向市場(chǎng)冷暖

而是來(lái)自以下三重因素：

第一，產(chǎn)品與本地生活方式的斷裂，導(dǎo)致很多所謂豪宅更像是從上海或者杭州被移植的樣板間

第二，價(jià)格與城市自信的斷裂，包括南京人對(duì)自己價(jià)值的不篤定

第三，單個(gè)項(xiàng)目與城市敘事的斷裂，二者沒有相互托舉

換言之

很長(zhǎng)一段時(shí)間南京樓市缺乏一種能力——

即在復(fù)雜條件下，做出清晰而堅(jiān)定價(jià)值選擇的能力

而距離上次走訪一年之后，如今再次踏上這片土地看到這個(gè)項(xiàng)目：

實(shí)景圖

瑞璽

我們說(shuō)當(dāng)下每個(gè)城市樓市都在破解各自困局，這個(gè)階段對(duì)于那些城市真正重要的樓盤，會(huì)發(fā)生角色的轉(zhuǎn)換

它不只是抬高了地價(jià)

也不只是拿到了區(qū)域定價(jià)權(quán)

實(shí)景圖

甚至也不是因?yàn)楫惓＝k爛外表，從而被這座城市用戶記住

而是真正意義上

開始承擔(dān)一種城市使命型功能

看到瑞璽這個(gè)項(xiàng)目我感慨萬(wàn)千，不僅是南京終于有了一個(gè)絕對(duì)豪宅，而是我們第一次在一個(gè)項(xiàng)目身上

看見了南京樓市不再焦慮的樣子

01

其實(shí)不止是南京

你會(huì)發(fā)現(xiàn)全國(guó)很多城市豪宅，都在陷入同一個(gè)邏輯陷阱：

認(rèn)為在一個(gè)足夠好的位置，再堆砌一套看似足夠滿配的產(chǎn)品，然后期待市場(chǎng)自然買單

但現(xiàn)實(shí)卻是

不僅是豪宅周期越來(lái)越短，客戶開始疲勞，最終只剩價(jià)格與情緒博弈

更重要是對(duì)于背后城市，也因?yàn)楦叨水a(chǎn)品力被固化在一個(gè)天花板下，乃至一座城市產(chǎn)品力被迅速標(biāo)簽化

本質(zhì)上豪宅是否有機(jī)會(huì)跳出同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)

就取決于它在最早階段有沒有拒絕那條最省力的路

這也是為什么

會(huì)說(shuō)瑞璽破局的起點(diǎn)是規(guī)劃端就在：拒絕豪宅參數(shù)誘惑

站在上帝視角俯瞰

效果圖，僅供參考

項(xiàng)目位于南京中軸與河西軸線交匯之處

占據(jù)整個(gè)河西最澎湃的黃金岸線1公里，周邊奧體中心、江蘇大劇院、金陵圖書館...所有教育、商業(yè)、辦公都屬于城市頂級(jí)

作為河西最后一塊親江地塊，且唯一最低容積率：1.8

這樣的地產(chǎn)價(jià)值可能未來(lái)10年都不會(huì)再有第二塊

所以如果把這塊地給你，你會(huì)怎么做

瑞璽耐人尋味之處在于

沒有讓自己沉浸在土地的宏大敘事，面對(duì)區(qū)域最低1.8容積率

而是利用規(guī)劃的窮舉式思考

前后歷時(shí)1個(gè)月調(diào)整，數(shù)次易稿

最后也才收斂到一個(gè)最穩(wěn)妥的總布局方案

所以我們看到項(xiàng)目其實(shí)采用小高層+3層洋房+別墅組合排布，并且主動(dòng)減少樓棟數(shù)量

規(guī)劃圖，僅供參考

另外結(jié)合整體地塊抬高1米（洋房整體抬高2.2米）以及全架空層體系，最終形成整體北高南低，東高西低錯(cuò)落有致的半抱格局

如此換來(lái)的是

首先對(duì)于整體社區(qū)規(guī)劃，因?yàn)楦邔赢a(chǎn)品只聚焦在200-220平面積段，背后客群都是南京改善型或終極居住，居住純粹性極高

與此同時(shí)

又因?yàn)榍岸耸?60公頃綠博園，這樣的城市級(jí)公共綠地

效果圖，僅供參考

意味著無(wú)論高層還是頭排洋房，與生俱來(lái)就可以享受到的，是一覽無(wú)余城市無(wú)比壯闊的一線江景近在你眼前

這種視野感覺，天然就能滲透到窗前

但這也還只是開始

更加重要的一點(diǎn)，是帶來(lái)資源分配邏輯的改變

為什么以往多業(yè)態(tài)社區(qū)會(huì)給人一種割裂感，也因?yàn)閭鹘y(tǒng)疊加型規(guī)劃，高層靠邊洋房居中的方式讓產(chǎn)品彼此避讓

看似共存實(shí)則是對(duì)資源的妥協(xié)

而窮舉法的精髓就在于，前置化進(jìn)行全量假設(shè)+極端推演+再收斂，它決定的是這個(gè)地方以后會(huì)不會(huì)一直別扭

這是總圖階段最重要，也最累的能力

但效果是顯而易見的

實(shí)景圖

也因?yàn)樽隽嘶旌闲蜆I(yè)態(tài)，也讓整個(gè)社區(qū)有了更加充裕的尺度，尤其是住區(qū)南北最大樓間距可達(dá)60.55米

不僅是整體棟距和棟距之間的關(guān)系，還是別墅的花園面積都非常的舒服

另外各位有沒有發(fā)現(xiàn)

哪怕同樣是做下沉式庭院，規(guī)劃的力量也還在滲透

規(guī)劃圖，僅供參考

區(qū)別于傳統(tǒng)將景觀空間全部?jī)冬F(xiàn)成為一個(gè)下沉庭院，瑞璽特意拆分成：中央庭院、以及兩個(gè)下沉庭院，共計(jì)3個(gè)庭院環(huán)繞布局

甚至

前場(chǎng)區(qū)域也不是做滿庭院

而是利用鏡面水景形成退讓式處理，人行走其中視野非常開闊

實(shí)景圖

結(jié)合項(xiàng)目整體配置了多功能會(huì)所及5100平架空層泛會(huì)所，不僅每個(gè)庭院都能更好和地下會(huì)所結(jié)合

也讓高層用戶擁有屬于自己的前場(chǎng)景觀

實(shí)景圖

當(dāng)然本身親地性就極好的洋房，可以近距離欣賞園景之美，聯(lián)排別墅用戶又更享私密

無(wú)論哪種業(yè)態(tài)用戶進(jìn)入社區(qū)，都能很好進(jìn)入瑞璽創(chuàng)造的場(chǎng)域

實(shí)景圖

節(jié)奏伴隨著環(huán)境的變化而慢下來(lái)，心情也因?yàn)槲锢淼膮^(qū)隔有了轉(zhuǎn)換的可能

從而帶來(lái)人居上的松弛而靜謐

因此對(duì)于瑞璽而言

本質(zhì)上高層、洋房、別墅每個(gè)品類所在空間都不會(huì)被稀釋

而是處在最適合它們的位置上

所以什么是窮舉法的本質(zhì)不同，不在于形態(tài)，而在于它把“選擇權(quán)”從市場(chǎng)參數(shù)

重新交還給了生活本身

這件事難不在于數(shù)次推翻重做總圖，更多是看清所有可能性后，仍然愿意為同一套價(jià)值觀，反復(fù)推翻重來(lái)

這是選擇正確性

02

而當(dāng)規(guī)劃層面的價(jià)值選擇已經(jīng)成立，項(xiàng)目的下一步，就不再是關(guān)注還能做多高端

而是：

這些空間，究竟為誰(shuí)而存在

要知道對(duì)于當(dāng)下南京市場(chǎng)主要購(gòu)買力，大多來(lái)自老錢用戶置換

這批客戶早就過(guò)了對(duì)外彰顯，不再需要重復(fù)自己已經(jīng)住過(guò)的那一套成功模板，要買就買一套和過(guò)去氣質(zhì)不一樣的房子

這代表南京市場(chǎng)真正進(jìn)入成熟階段

所以相比一味追求堆積木式拼湊功能，決定瑞璽功能空間變革

來(lái)自場(chǎng)景的人本考量

更關(guān)注永遠(yuǎn)是使用率、服務(wù)體驗(yàn)以及專業(yè)性

好比四代宅演繹

品類不同居住體感也會(huì)不同

給各位看下實(shí)景的感受吧

四代宅墅廳實(shí)景圖

首先在形態(tài)上項(xiàng)目細(xì)分出高層兌現(xiàn)露臺(tái)、洋房?jī)冬F(xiàn)墅廳空間尺度之外

更極致是主臥演繹上

這是項(xiàng)目高層200平戶型設(shè)計(jì)

瑞璽又巧妙的將露臺(tái)空間外置，結(jié)合空間精細(xì)化分區(qū)，最終成為一個(gè)主臥+玄關(guān)入戶+衛(wèi)生間+露臺(tái)的完全私享型主臥套房

所以在高層，這一邏輯被疊加為空中露臺(tái)

用于安放情緒

約200平高層主臥實(shí)景圖

既避免與客廳結(jié)合對(duì)采光的影響

也為主臥保留了一處可以走出去、讓情緒短暫停靠的空中空間

這個(gè)設(shè)計(jì)語(yǔ)言就是告訴受眾

露臺(tái)不是用來(lái)證明空間尺度，而是用來(lái)調(diào)節(jié)生活節(jié)奏的

會(huì)所邏輯也是如此

很多項(xiàng)目理解會(huì)所就是把空間做到多做大，于是用戶看到更多是一個(gè)大宴會(huì)廳、一個(gè)大健身房、一個(gè)大SPA館...

而在瑞璽的專業(yè)度

始終以“業(yè)主”為第一視角兌現(xiàn)復(fù)合型全會(huì)所體系的本質(zhì)

就是將每個(gè)功能空間拆解到最小使用單元

在瑞璽一個(gè)完整約160平私宴廳

包含用于備餐的廚房+水吧臺(tái)+私宴廳，以及社交的棋牌室，配備衛(wèi)生間也很便利，都可以在一個(gè)空間解決

并在設(shè)計(jì)階段即完成前置化鏈接多個(gè)米其林餐廳資源

再比如女性用戶最愛的SPA館

實(shí)景圖

同樣遵循真實(shí)使用路徑，按摩、梳妝、沐浴彼此獨(dú)立而連貫，淋浴又細(xì)分成為嵌入式浴缸和獨(dú)立淋浴間

之所以如此

你會(huì)發(fā)現(xiàn)本質(zhì)上對(duì)于瑞璽真正的高端，并非停留在用戶臆想式的設(shè)計(jì)

而是人群的精準(zhǔn)匹配

這應(yīng)該是我在南京見過(guò)最扎實(shí)的一份用戶調(diào)研資料

不只是背后付出的精力和成本

1、歷時(shí)5個(gè)月，只選取近年交付南京主城1000萬(wàn)以上客戶及同行100組進(jìn)行深訪

2、其中入戶訪談30組，平均每戶用時(shí)60分鐘

這保證了項(xiàng)目每一寸設(shè)計(jì)解決的用戶需求都極其精準(zhǔn)

甚至架空層底部

最被忽略的縫隙空間，也被瑞璽定義為用來(lái)給客人、朋友臨時(shí)等候和休憩，置于角落也不易被打擾

實(shí)景圖

也在以“人”的視角被充分利用

03

所以發(fā)現(xiàn)了么

當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目在空間、功能與使用細(xì)節(jié)上，都不再依賴對(duì)“高端生活”的想象，而是建立在真實(shí)人群之上，它所面對(duì)的

便不再只是產(chǎn)品層面的選擇

也正是在這一層意義上，南京豪宅長(zhǎng)期以來(lái)的焦慮，也才逐漸浮出水面：

其實(shí)是身份不確定

也因?yàn)楹芏囗?xiàng)目在潛意識(shí)里，并不完全相信這座城市本身，也才有了選擇復(fù)刻一線城市過(guò)往豪宅范式

希望借此獲得安全感

而這次踩盤過(guò)程中，瑞璽給到我最大驚喜，并不是某一個(gè)單點(diǎn)產(chǎn)品力，而是一種從規(guī)劃、空間到人群選擇中反復(fù)被驗(yàn)證的感覺——

它并不急于證明自己像誰(shuí)

而是自信地回到南京本位，充分尊重這座城市原本的節(jié)奏與底蘊(yùn)

作為誕生在南京過(guò)去20年發(fā)展的見證與未來(lái)生活的最高點(diǎn)

項(xiàng)目背后的操盤手

來(lái)自華潤(rùn)置地和招商蛇口雙品牌

需要強(qiáng)調(diào)的是不是傳統(tǒng)意義上一方設(shè)計(jì)一方營(yíng)銷的單點(diǎn)式操作，而是雙方合作貫穿設(shè)計(jì)到施工、再到營(yíng)銷與后期運(yùn)營(yíng)，全程協(xié)同

這意味著

對(duì)于客戶買到的就是雙倍，甚至是1+1>2的品牌能力，以及超強(qiáng)執(zhí)行體系

1、涵蓋5大維度超10家頂級(jí)跨界資源，不限于南京中山植物園、金陵圖書館、以國(guó)際羽聯(lián)（BWF)為標(biāo)準(zhǔn)打造的尤尼克斯、米其林芳芳法餐廳...

2、以主理人包括南京本土藝術(shù)家沈敬東、前國(guó)家游泳隊(duì)員繆雨希...等等城市級(jí)資源

也在傳遞給市場(chǎng)，南京的文化濃度和資源厚度，本就是頂級(jí)

所以我們也才看到

項(xiàng)目將距離近800米的國(guó)家一級(jí)圖書館金陵圖書館“搬”到了瑞璽

為未來(lái)瑞璽的每位業(yè)主定制專屬圖書借閱證，即可閱讀到金陵圖書館3000本珍貴藏書

未來(lái)也會(huì)定期舉辦新書沙龍推薦等活動(dòng)

以及

瑞璽圖書館的呈現(xiàn)形式

實(shí)景圖

還是這樣的

沿襲哈佛圖書館空間形態(tài)，按照專業(yè)圖書館的功能配置和燈光要求，無(wú)論是光線的角度、強(qiáng)度、投影效果

實(shí)景圖

都能給你帶來(lái)置身圖書館的最佳閱讀體驗(yàn)

此外項(xiàng)目創(chuàng)造了多個(gè)南京唯一

——南京首個(gè)一站式中央車站，通過(guò)自行歸家、商務(wù)洽談、司機(jī)接送、打車出行、洗車功能等六大場(chǎng)景，以打造室內(nèi)布局一樣打造歸家動(dòng)線

——河西中首個(gè)地下車庫(kù)專屬收納柜、南京首個(gè)使用環(huán)保魔方

——南京首個(gè)國(guó)際級(jí)社區(qū)型羽毛球館...

這些都不是為了對(duì)外彰顯

也因?yàn)橄啾热珖?guó)僅1.3%用戶偏向高爾夫，喜歡羽毛球人數(shù)高達(dá)50%

于是為了將這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)實(shí)用化、專業(yè)化

項(xiàng)目專程飛往深圳灣“林丹謝杏芳國(guó)際羽毛球交流中心”學(xué)習(xí)硬件設(shè)施，再聯(lián)合頭部品牌YONEX跨界合作，球網(wǎng)、球架、地墊全部做到國(guó)際賽事標(biāo)準(zhǔn)

更貼心在于兩個(gè)南京首個(gè)頂級(jí)配置：

運(yùn)動(dòng)視頻采集系統(tǒng)+微壓富氧艙

不僅讓業(yè)主在可以隨時(shí)記錄運(yùn)動(dòng)的精彩瞬間，運(yùn)動(dòng)后的身體修復(fù)，也只需進(jìn)入微壓富氧艙就能讓緊繃的肌肉立馬舒緩下來(lái)

包括今天來(lái)不及跟各位細(xì)說(shuō)的

南京唯一配置“金鑰匙+荷蘭管家”雙管家服務(wù)、提前打造RICI100高端圈層共振等等...

好的圈層會(huì)激活每一個(gè)有價(jià)值的鏈接

瑞璽藝術(shù)策展&雙管家認(rèn)證

這句話正在被瑞璽真正意義上踐行

而如今整個(gè)項(xiàng)目示范區(qū)開放短短一周內(nèi)，接待超1500組來(lái)訪，已經(jīng)在整個(gè)南京塔尖市場(chǎng)引起強(qiáng)烈共鳴

我們說(shuō)對(duì)于很多城市

房地產(chǎn)發(fā)展最完美的過(guò)程，應(yīng)該是去庫(kù)存和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)能夠同時(shí)完成

消化掉舊房子，然后生產(chǎn)出符合置換、符合改善、符合高端的好房子，但現(xiàn)實(shí)是很多城市并非沒有能力做產(chǎn)能升級(jí)，而是在市場(chǎng)不確定性放大的階段

源頭端不清楚該把力氣用在何處

所謂的“豪宅之困”

從來(lái)不是指某一個(gè)城市，甚至不是某一個(gè)具體的樓盤

而是行業(yè)在轉(zhuǎn)型節(jié)點(diǎn)上，遲遲沒有完成一次方向上的自我校準(zhǔn)

為什么我敢說(shuō)瑞璽是南京樓市燈塔

燈塔的意義從來(lái)不是被仰望，而是方向感

它讓后來(lái)者知道：這條路是可以走通的

在瑞璽我們看到三件正在發(fā)生的變化

客戶開始相信，好生活不必離開這座城市

行業(yè)開始相信，南京高端市場(chǎng)自有其內(nèi)在邏輯

更重要的是

外部市場(chǎng)也需要重新評(píng)估

南京樓市正在成為一個(gè)具備自我輸出能力的樣本城市

有意思的是，在今年年底這最后一兩個(gè)月里，我們已經(jīng)看到越來(lái)越多上海和杭州其他城市項(xiàng)目老板，親自帶隊(duì)來(lái)到南京交流與學(xué)習(xí)

行業(yè)的良性循環(huán)已經(jīng)悄然形成

這也才是瑞璽之于南京樓市，真正光源所在

04

離開的時(shí)候，我再次穿過(guò)瑞璽的桐語(yǔ)光廊

實(shí)景圖

這條約30米的藝術(shù)長(zhǎng)廊，與市政道路兩側(cè)的梧桐樹自然銜接

這一刻，整個(gè)瑞璽就這樣在陽(yáng)光下

被南京最好的秋天所包裹

在這樣一個(gè)略顯克制的周期節(jié)點(diǎn)上，城市的信心，往往正是通過(guò)一個(gè)個(gè)被認(rèn)真完成的項(xiàng)目

重新建立起來(lái)

以上為正文，來(lái)自Moon

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6355篇原創(chuàng)文章

免責(zé)聲明：文中所涉及宣傳資料為要約邀請(qǐng)，效果圖的景觀風(fēng)格、布局效果等，并非開發(fā)商最終交付，僅供參考不作為銷售承諾，因建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更原因，以上示意圖、效果圖、實(shí)景拍攝圖、文字今后可能有所修改、變更、調(diào)整，開發(fā)商不再另行通知，敬請(qǐng)關(guān)注相關(guān)最新宣傳資料，買賣雙方權(quán)利義務(wù)以雙方簽訂的商品房買賣合同約定為準(zhǔn)。發(fā)布時(shí)間：2025年12月