我們的樓市還有救嗎？

最靠譜的實(shí)操建議，

是建議你你要輕聽所有籠統(tǒng)的實(shí)操建議。

作者 | 五童

出品 | 渝魯大道「ID:Yldd2024」

大家好！半吊子樓市分析師又上線了。

年初，我在讀者朋友的慫恿下，跨界學(xué)習(xí)甚至用上了冒著熱氣的DeepSeek，冒昧解讀了。

沒想到，效果出乎意料。當(dāng)時(shí)，重慶本地幾個(gè)地產(chǎn)大V加了我微信，還商業(yè)吹捧了幾句。

但麻煩的是，真的有讀者以為我懂房地產(chǎn)了，一年下來又有不少人在咨詢。

其實(shí)，當(dāng)下在問樓市的朋友，考慮的是抄底。我現(xiàn)在買了房，會(huì)不會(huì)再跌掉一個(gè)首付？如果現(xiàn)在不買，明年是不是就要漲了？

接下來該不該買房？

中國房地產(chǎn)還有救嗎？

樓市還能回到過去的黃金時(shí)代嗎？

半夏投資李蓓認(rèn)為快要復(fù)蘇了，她早前曾公布了自己的持倉情況：有建筑央企，有地產(chǎn)央企，也有全球建材龍頭。

可以說，假如中國通縮結(jié)束，房價(jià)物價(jià)回升，半夏大漲，李蓓王者歸來。她在公號(hào)里稱，配置一些半夏，壓注一部分李蓓，錯(cuò)了損失有限，對(duì)了效用巨大。

但評(píng)論區(qū)還是有人認(rèn)為，李蓓的投資太危險(xiǎn)了、有房地產(chǎn)就空倉半夏……那到底我們?cè)撔耪l？

其實(shí)要回答這些問題，光看短期的政策漲跌、市場(chǎng)情緒沒用，得把眼光拉得遠(yuǎn)一點(diǎn)，從更長的經(jīng)濟(jì)周期里找答案。

我在大學(xué)時(shí)期主修經(jīng)濟(jì)學(xué)，就學(xué)到了一個(gè)我研究樓市的核心工具——庫茲涅茨周期。今天跟大家好好聊聊，把這個(gè)邏輯慢慢講透。

庫茲涅茨周期是什么？

可能有些朋友第一次聽庫茲涅茨周期，我先把它說得通俗點(diǎn)。

這個(gè)周期是諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主西蒙·庫茲涅茨提出來的，核心就是說，工業(yè)化過程中，人口變化、城鎮(zhèn)化推進(jìn)和房地產(chǎn)、建筑業(yè)的發(fā)展，會(huì)形成一個(gè)15-25年的長期循環(huán)。所以它也被叫做“建筑周期”。

這個(gè)周期的核心邏輯其實(shí)很簡單，就兩件事在驅(qū)動(dòng)：

一是人口，一批人出生后，15-25年后長大成年，要結(jié)婚、要買房，就會(huì)形成剛需；二是城鎮(zhèn)化，農(nóng)村人往城市遷，需要住的地方，也需要建學(xué)校、修馬路，帶動(dòng)房地產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)熱鬧起來。

等這些需求慢慢滿足了，市場(chǎng)就會(huì)進(jìn)入調(diào)整期，直到下一波人口長大、新的城鎮(zhèn)化需求出現(xiàn)，再開啟新的循環(huán)。

而且這個(gè)周期不是大起大落的，是“慢慢漲、長期穩(wěn)、緩緩跌、淺見底”的溫和波動(dòng)，剛好和房地產(chǎn)市場(chǎng)的節(jié)奏綁在一起。

可能有朋友會(huì)問，經(jīng)濟(jì)學(xué)里的周期理論那么多，比如常聽人提的基欽周期、朱格拉周期、康德拉季耶夫周期，為啥偏偏推薦用庫茲涅茨周期來看樓市？

其實(shí)答案很簡單，核心就是“適配性”——只有它能精準(zhǔn)戳中咱們普通人關(guān)心的樓市核心問題。

我給大家簡單對(duì)比下就懂了。先說說基欽周期，它也叫短周期，大概3-5年一輪，核心是企業(yè)的存貨變動(dòng)。

朱格拉周期，大概7-10年一輪，聚焦的是企業(yè)設(shè)備更新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，比如工廠換生產(chǎn)線、行業(yè)技術(shù)迭代，它更多影響的是企業(yè)投資。

還有康德拉季耶夫周期，也就是常說的康波周期，長達(dá)50-60年，核心是技術(shù)革命，比如電力、互聯(lián)網(wǎng)的誕生帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)大變革。

這個(gè)周期太長了，一輩子都難完整經(jīng)歷一輪，用來指導(dǎo)買房這種十幾年內(nèi)的關(guān)鍵決策，實(shí)在不接地氣。

而庫茲涅茨周期不一樣，它的核心就是房地產(chǎn)和建筑業(yè)的長期波動(dòng)，剛好和咱們關(guān)心的樓市綁在一起。15-25年的時(shí)長，剛好覆蓋普通人從首次買房到改善換房的人生關(guān)鍵階段，比如25歲買房，40歲換房，都能落在一個(gè)周期里。

而且它的驅(qū)動(dòng)因素是人口和城鎮(zhèn)化，這些都是咱們能直觀感受到的。

身邊年輕人結(jié)婚買房、城市里建新房修地鐵，這些場(chǎng)景就是周期運(yùn)行的最好證明，不用像其他周期那樣去查復(fù)雜的企業(yè)數(shù)據(jù)、技術(shù)專利數(shù)據(jù)。

對(duì)咱們普通人來說，一個(gè)理論好不好用，關(guān)鍵就看能不能看懂、能不能感知、能不能指導(dǎo)決策。庫茲涅茨周期正好都滿足，這就是我優(yōu)先推薦它的核心原因。

尤其是對(duì)咱們中國樓市來說，這個(gè)周期特別適用。接下來我仔細(xì)聊聊。

中國樓市的黃金/白銀時(shí)代

1998年的房改，其實(shí)就是咱們中國樓市庫茲涅茨周期的起點(diǎn)。很多讀者可能見證過那個(gè)年代的樓市起步，也看著它一步步走向繁榮。

這背后其實(shí)是“人口+城鎮(zhèn)化”兩大紅利的疊加，也是庫茲涅茨周期最核心的驅(qū)動(dòng)邏輯在起作用。

第一重是人口紅利。咱們國家在1963-1973年、1985-1991年有過兩次嬰兒潮。這兩批人剛好在1998-2021年先后進(jìn)入25-35歲的購房黃金年齡。

我給大家看一組數(shù)據(jù)就知道了，2000-2020年，咱們國家25-35歲的人口規(guī)模一直維持在2.5億-3億之間，這是實(shí)打?qū)嵉膭傂柚髁姟?/p>

那時(shí)候很多朋友、親戚，都是這個(gè)年齡段，結(jié)婚必須買房，一套套剛需房撐起了樓市的基礎(chǔ)需求。

第二重是城鎮(zhèn)化紅利。1998年的時(shí)候，咱們國家的城鎮(zhèn)化率才30.4%，什么概念？就是大部分人還住在農(nóng)村，進(jìn)城的需求特別旺盛。

到2021年，城鎮(zhèn)化率已經(jīng)漲到64.7%了，23年漲了34.3個(gè)百分點(diǎn)，平均每年都有上億農(nóng)村人口往城市遷。這么多人進(jìn)城，肯定要買房住，直接帶動(dòng)了新房建設(shè)、土地出讓的火爆。

這期間，不管是一二線城市還是三四線城市，到處都在蓋房子，全國城鎮(zhèn)人均居住面積從1998年的9.3平方米，漲到2020年的46.8平方米，咱們終于從“沒房住”變成了“有房住”，房地產(chǎn)也慢慢成了國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

這里有一個(gè)論調(diào)，說1998-2008年才是房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，2008-2018年全靠政策宏觀調(diào)控延續(xù)了榮光，此后慣性發(fā)展到2021年后便一瀉千里。

但我想跟大家強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，這23年的繁榮里，政策肯定有效果，但一直是周期調(diào)節(jié)劑，而不是改變周期本身的規(guī)律。

比如2008年金融危機(jī)后的“4萬億”救市、2015年的“棚改貨幣化”，都是短期內(nèi)放大了需求，讓繁榮期再延長一點(diǎn)；而2010年的“限購限貸”、2016年的“房住不炒”，則是抑制投機(jī)，不讓市場(chǎng)泡沫太大。

但不管政策怎么調(diào)，人口要買房、農(nóng)村人要進(jìn)城的長期趨勢(shì)沒變，所以周期的方向也沒變——這就是庫茲涅茨周期的核心，短期調(diào)控能改節(jié)奏，改不了規(guī)律。

深度調(diào)整期里的樓市真相

2021年下半年，很多關(guān)注樓市的朋友應(yīng)該都感覺到了，市場(chǎng)變了。其實(shí)這就是庫茲涅茨周期的重要拐點(diǎn)，樓市從繁榮期正式進(jìn)入了調(diào)整期。

這不是偶然，也不是政策突然收緊導(dǎo)致的，而是人口、城鎮(zhèn)化和市場(chǎng)供需共同作用的必然結(jié)果，完全符合庫茲涅茨周期“需求飽和后溫和調(diào)整”的規(guī)律。

先是核心支撐力的變化。首先是人口紅利退潮了，一直以來，我國生育政策的影響下，人口增速就在平緩下滑。到后來大家都不生了，2018年開始，新生兒出生量就一直在跌，2022年咱們國家第一次進(jìn)入人口負(fù)增長，這意味著未來的購房主力軍會(huì)越來越少。

其次是城鎮(zhèn)化變慢了，64.7%的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近發(fā)達(dá)國家水平，農(nóng)村人口進(jìn)城的速度大幅下降，新增的剛需空間也有限了。

更重要的是，住房市場(chǎng)已經(jīng)基本平衡了，2020年咱們的城鎮(zhèn)人均居住面積已經(jīng)超過日本了，“有沒有房住”的問題解決了，市場(chǎng)需求從“剛需主導(dǎo)”變成了“改善主導(dǎo)”，總量增長的動(dòng)力自然就弱了。

可能有朋友會(huì)問，現(xiàn)在樓市到底是不是底部？這得看你說以為的底部是什么？

就像下面這張圖一樣，大家都在蹲守最低的房價(jià)G點(diǎn)，但實(shí)際上就算是周期理論預(yù)測(cè)，也只能告訴你這已經(jīng)在低谷了，在G段了。

從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，底部特征已經(jīng)很明顯了。

我給大家梳理一組數(shù)據(jù)：截至2024年底，樓市已經(jīng)低迷了五年，2025年前10個(gè)月，重點(diǎn)30城的一二手房成交總量和2024年同期差不多，結(jié)束了連續(xù)兩年的下跌，說明需求規(guī)模已經(jīng)觸底了。

價(jià)格方面，百城二手房均價(jià)連跌41個(gè)月后，2025年11月的跌幅已經(jīng)收窄到0.1%，上海、北京這些核心城市的核心板塊，已經(jīng)開始止?jié)q回升了。

還有一個(gè)很明顯的變化，現(xiàn)在二手房成交占比已經(jīng)接近65%，遠(yuǎn)超2021年的38%，成了市場(chǎng)的壓艙石。這說明大家買房越來越理性，不再盲目追新房，而是更愿意淘次新，這也是庫茲涅茨周期調(diào)整期“需求結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的典型特征。

這里我必須跟大家說清楚，當(dāng)前調(diào)整期的核心是“分化”，不是“普跌”。

這也是咱們中國樓市在這個(gè)周期階段的獨(dú)特表現(xiàn)。一線和強(qiáng)二線城市，有優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)資源，人口還在持續(xù)流入，市場(chǎng)自然先企穩(wěn)，2025年前10個(gè)月一線城市的成交已經(jīng)同比增長6%，深圳、北京的政策效應(yīng)也在慢慢釋放。

但多數(shù)三四線城市就不一樣了，人口外流、產(chǎn)業(yè)支撐不足，庫存又高，調(diào)整壓力還是很大，尤其是那些旅游地產(chǎn)城市，空置率超過60%，遠(yuǎn)郊盤、文旅盤甚至面臨“賣不出去”的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

所以現(xiàn)在不能再用“全國樓市都一樣”的眼光看問題了，分化是核心關(guān)鍵詞。

新周期前夜的樓市趨勢(shì)

站在2025年底這個(gè)節(jié)點(diǎn)，大家最關(guān)心的肯定是：調(diào)整期什么時(shí)候結(jié)束？下一輪周期會(huì)怎么樣？

結(jié)合庫茲涅茨周期理論和國際經(jīng)驗(yàn)，我個(gè)人認(rèn)為：咱們樓市正從調(diào)整期向筑底期過渡，2025-2027年還是夯實(shí)底部的階段，2027-2030年有望進(jìn)入新一輪的溫和復(fù)蘇期。

但大家一定要記住，新周期絕對(duì)不是過去買了就漲的普漲時(shí)代，而是“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保值、劣質(zhì)資產(chǎn)出清”的結(jié)構(gòu)性時(shí)代。

先從周期時(shí)長來看，庫茲涅茨周期的調(diào)整期通常是4-7年，咱們從2021年見頂回落，到現(xiàn)在已經(jīng)調(diào)整了四年多。按照規(guī)律，大概率還需要2-3年才能完成筑底，也就是2027年前后。

我給大家舉兩個(gè)國際例子參考一下：美國2008年房地產(chǎn)泡沫破裂后，用了4年筑底，之后迎來了十余年的溫和復(fù)蘇；日本1991年泡沫破裂后，調(diào)整期雖然長達(dá)30年，但核心區(qū)域的房價(jià)也慢慢恢復(fù)了。

這說明不管調(diào)整期長還是短，底部企穩(wěn)都是必然趨勢(shì)，關(guān)鍵是看市場(chǎng)體量和政策調(diào)控的節(jié)奏。

再說說新周期的驅(qū)動(dòng)因素。人口和城鎮(zhèn)化這些“慢變量”依然是核心，但動(dòng)力結(jié)構(gòu)已經(jīng)變了。

一方面，雖然人口總量負(fù)增長，但“改善型需求”和“城市更新需求”會(huì)成為新的支撐。現(xiàn)在大家的收入提高了，對(duì)居住品質(zhì)的要求也越來越高，80-100平的剛需戶型、改善型洋房的需求一直在穩(wěn)步提升。

而且城市更新和老舊小區(qū)改造的力度也在加大，2025年前三季度，全國符合“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目成交占比已經(jīng)提升到23%，這會(huì)成為市場(chǎng)穩(wěn)定的重要力量。

另一方面，城鎮(zhèn)化會(huì)從“拼數(shù)量”變成“拼質(zhì)量”，長三角、珠三角這些核心城市群的人口集聚效應(yīng)會(huì)更明顯，這些區(qū)域就是新周期的增長極。

關(guān)于新周期的市場(chǎng)特征，我總結(jié)了三個(gè)趨勢(shì)，大家可以重點(diǎn)關(guān)注：

第一，居住屬性會(huì)越來越凸顯，投資屬性會(huì)持續(xù)淡化。過去閉眼買房都能賺的時(shí)代徹底結(jié)束了，房地產(chǎn)會(huì)回歸“住有所居”的本質(zhì)，未來每年2%-3%的溫和上漲會(huì)成為常態(tài)，這個(gè)漲幅和咱們的人均可支配收入增長差不多，符合庫茲涅茨周期“長期平穩(wěn)波動(dòng)”的特征。

第二，行業(yè)模式會(huì)徹底轉(zhuǎn)型，“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債”的舊模式已經(jīng)行不通了，開發(fā)商會(huì)更注重精細(xì)化運(yùn)營，把產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)做好，“好房子”會(huì)成為市場(chǎng)競(jìng)爭的核心。

第三，保障房和商品房并行的雙軌制會(huì)越來越完善，2025年第三季度，保障房供應(yīng)已經(jīng)占新房總量的28%，能有效承接新市民、青年人的剛需，給商品房市場(chǎng)減負(fù)，讓供需關(guān)系更均衡。

實(shí)操建議看看就好

聊了這么多周期邏輯，最后還是要落到大家最關(guān)心的實(shí)操問題上。

大家最想要的是實(shí)操建議，但最沒用的就是這種籠統(tǒng)的實(shí)操建議。買房是一個(gè)極度低頻、高級(jí)、個(gè)性化的動(dòng)作。我最核心的實(shí)操建議，就是建議你不要采納自媒體籠統(tǒng)的建議。

一對(duì)一咨詢，另說。

結(jié)合庫茲涅茨周期規(guī)律和當(dāng)前的市場(chǎng)特征，我也給不同群體的朋友整理了一些建議，核心原則就是順應(yīng)周期、理性務(wù)實(shí)，別盲目跟風(fēng)。

首先是剛需購房者。現(xiàn)在市場(chǎng)已經(jīng)在底部區(qū)域了，對(duì)剛需來說是比較友好的入市時(shí)機(jī)，但一定要聚焦“核心城市、核心板塊”。

優(yōu)先選一線和強(qiáng)二線城市的剛需戶型，重點(diǎn)看近地鐵、近學(xué)校、配套完善的房源，這類房子流動(dòng)性強(qiáng)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力高。另外，一定要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力理性負(fù)債，別過度加杠桿，量力而行才是現(xiàn)在買房的主流觀念。

然后是改善型購房者。現(xiàn)在是調(diào)整期，也是賣舊買新的好窗口，可以趁這個(gè)機(jī)會(huì)優(yōu)化居住品質(zhì)。優(yōu)先選房齡新、戶型合理、物業(yè)服務(wù)好的改善型住宅，核心城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)二手房是首選。

2025年一線城市核心區(qū)的二手房成交周期從6個(gè)月縮短到3個(gè)月，這就說明這類資產(chǎn)很稀缺，流動(dòng)性也不錯(cuò)。

最后是投資者。大家一定要徹底摒棄炒房思維，房地產(chǎn)作為“最佳投資品的光環(huán)已經(jīng)褪去了。如果確實(shí)想配置房地產(chǎn)資產(chǎn)，就聚焦核心城市群的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，把租金收益率作為重要參考，穩(wěn)定在2.5%以上的資產(chǎn)保值能力更強(qiáng)。

同時(shí)一定要警惕三四線城市的遠(yuǎn)郊盤、文旅盤和老舊無配套房源，這類資產(chǎn)大概率還會(huì)持續(xù)調(diào)整，風(fēng)險(xiǎn)很高。

其實(shí)庫茲涅茨周期想告訴我們的道理很簡單：房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期波動(dòng)是客觀規(guī)律，既不會(huì)永遠(yuǎn)繁榮，也不會(huì)永遠(yuǎn)低迷。

咱們樓市過去二十多年的繁榮，是人口和城鎮(zhèn)化紅利疊加的必然；現(xiàn)在的調(diào)整，是對(duì)過去高速發(fā)展的自然修正；未來的新周期，會(huì)是更健康、更可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展階段。

歷史從不重復(fù)，但總是壓著相同的韻腳。今天我用庫茲涅茨周期跟大家聊了這么多，就是希望能幫大家看清中國樓市的過去、現(xiàn)在和未來。

讀懂了這份周期邏輯，相信大家在面對(duì)樓市的風(fēng)云變幻時(shí)，都能多一份清醒，少一份焦慮，從容做出適合自己的選擇。

本文部分?jǐn)?shù)據(jù)來自AI搜索，請(qǐng)注意甄別。

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