深圳出手！房企理財(cái)風(fēng)險(xiǎn)大清退

深圳市近日召開會(huì)議，強(qiáng)調(diào)將穩(wěn)妥處置重點(diǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，加快推動(dòng)涉及民眾投資的房企理財(cái)風(fēng)險(xiǎn)出清工作。

據(jù)深圳市委金融辦會(huì)議消息，相關(guān)部門將繼續(xù)有序防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格控制新增風(fēng)險(xiǎn)，妥善處理存量問題，堅(jiān)決防止風(fēng)險(xiǎn)“爆雷”。會(huì)議明確將堅(jiān)持“一企一策”，推動(dòng)中小金融機(jī)構(gòu)改革化險(xiǎn)，并加強(qiáng)跨部門協(xié)作，構(gòu)建“線上+線下”聯(lián)動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、識(shí)別與快速處置機(jī)制。

近期，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整，部分企業(yè)面臨債務(wù)壓力。此前，浙江等地已出現(xiàn)房企相關(guān)理財(cái)產(chǎn)品未能按期兌付的情況。

深圳市此次部署，旨在進(jìn)一步推動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)化解，維護(hù)金融市場(chǎng)穩(wěn)定。

它的背后，是一場(chǎng)已經(jīng)持續(xù)數(shù)年的金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)進(jìn)入了最為關(guān)鍵、也最為敏感的深水區(qū)。我們首先要徹底搞清楚，這個(gè)聽起來略專業(yè)的“涉眾理財(cái)風(fēng)險(xiǎn)”，到底是什么？它為什么會(huì)讓監(jiān)管層如此警惕，甚至將其置于當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)處置任務(wù)的前列？

涉眾理財(cái)，就是房地產(chǎn)企業(yè)繞過傳統(tǒng)的銀行和公開債券市場(chǎng)，通過各種復(fù)雜的金融通道，直接向老百姓和普通投資者募集資金的行為。

這些金融產(chǎn)品通常打著“高收益、穩(wěn)回報(bào)”的旗號(hào)，出現(xiàn)在地方金融資產(chǎn)交易中心、財(cái)富管理公司的推薦列表里，或者由信托、私募基金進(jìn)行包裝發(fā)售。

它們的名字可能五花八門，比如“某某項(xiàng)目收益權(quán)計(jì)劃”、“定向融資工具”或者“理財(cái)計(jì)劃”，但本質(zhì)都一樣，房企急需用錢，投資者追求高息，雙方通過一個(gè)非標(biāo)準(zhǔn)的金融產(chǎn)品連接起來。這些錢，往往直接流向了具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，成為了項(xiàng)目啟動(dòng)或續(xù)命的“血液”。

這種模式之所以危險(xiǎn)，是因?yàn)樗诟瓷暇痛嬖趪?yán)重的期限錯(cuò)配和風(fēng)險(xiǎn)錯(cuò)配。

房地產(chǎn)項(xiàng)目從拿地、開發(fā)到銷售回款，周期漫長(zhǎng)，動(dòng)輒需要三五年時(shí)間。而企業(yè)向公眾發(fā)售的這些理財(cái)產(chǎn)品，期限往往很短，一年、半年甚至更短。

就好比用“短債”去支撐一個(gè)“長(zhǎng)投”的項(xiàng)目，如同一場(chǎng)危險(xiǎn)的資金接力游戲。

只要銷售順暢，回款及時(shí)，這個(gè)游戲就能一直玩下去，新的理財(cái)產(chǎn)品可以覆蓋舊的，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)續(xù)命。

然而，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，房子賣不動(dòng)了，現(xiàn)金回流的速度慢下來甚至斷流，這個(gè)擊鼓傳花的游戲就立刻到了終點(diǎn)。

短期的理財(cái)資金到期需要兌付，而項(xiàng)目本身的現(xiàn)金還遠(yuǎn)未收回，流動(dòng)性危機(jī)瞬間爆發(fā)。

而且這些產(chǎn)品的投資者并非專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)，而是數(shù)以萬計(jì)的普通民眾和中小投資者。他們中的很多人，可能只是被高于銀行存款的收益率所吸引，并不完全理解自己購買的產(chǎn)品背后究竟捆綁著怎樣的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)違約發(fā)生，他們面臨的不是抽象的數(shù)字虧損，而是真金白銀的損失，這直接關(guān)系到家庭財(cái)富和社會(huì)穩(wěn)定。因此，涉眾理財(cái)風(fēng)險(xiǎn)從來都不只是一個(gè)金融問題，它天然就是一個(gè)社會(huì)問題，是一個(gè)民生問題，具有極強(qiáng)的情緒傳染性和社會(huì)動(dòng)員力。

一旦處理不當(dāng)，極易引發(fā)群體性事件，這是任何負(fù)責(zé)任的政府都極力要避免的。

理解這一點(diǎn)，我們就能明白深圳此次“加快出清”的緊迫性。

這并不是說以前沒有風(fēng)險(xiǎn)，而是風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)積累到了一個(gè)必須主動(dòng)處置、不能繼續(xù)拖延的臨界點(diǎn)。過去幾年，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整已經(jīng)讓一批高杠桿、盲目擴(kuò)張的企業(yè)露出了原形。那些依賴非標(biāo)融資、特別是依賴公眾理財(cái)資金的房企，此刻正站在風(fēng)暴眼上。

他們的常規(guī)融資渠道早已收緊，銷售端又持續(xù)疲軟，當(dāng)年為了快速發(fā)展而飲下的“高息理財(cái)”這杯酒，如今變成了最致命的毒藥，兌付壓力日復(fù)一日地逼近。

深圳作為中國(guó)市場(chǎng)化程度最高、金融創(chuàng)新也最活躍的城市，這里的房企在過去的黃金年代里，也最善于運(yùn)用各類金融工具。

當(dāng)行業(yè)寒冬來臨，這座城市所積聚的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)也更具代表性。

近期市場(chǎng)對(duì)萬科的關(guān)注，恰恰提供了一個(gè)絕佳的觀察窗口。萬科長(zhǎng)期以來被視為行業(yè)標(biāo)桿，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，且擁有深圳國(guó)資背景的大股東。這樣一家企業(yè)，近期也首次出現(xiàn)了境內(nèi)債券尋求展期的情況，而其大股東深圳地鐵集團(tuán)的支持方式，也從最初的無條件流動(dòng)性支持，轉(zhuǎn)變?yōu)橐筇峁┫鄳?yīng)資產(chǎn)擔(dān)保。

這個(gè)信號(hào)被市場(chǎng)迅速捕捉并解讀——即便是最優(yōu)質(zhì)的、有國(guó)資背景的企業(yè)，其背后的支持也不再是無限的、無條件的“父愛”。

市場(chǎng)化、法制化的原則正在被更堅(jiān)決地執(zhí)行。

政府和大股東的角色，正在從“兜底者”轉(zhuǎn)向“規(guī)則維護(hù)者”和“有限支持者”，這迫使所有市場(chǎng)參與者必須重新審視每一筆投資背后的真實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。

那么，為什么現(xiàn)在是“加快出清”的時(shí)機(jī)？

實(shí)際上，這是中國(guó)在處理房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)上的策略，已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的、更深入的階段。我們可以回顧一下近幾年風(fēng)險(xiǎn)處置的演進(jìn)路徑。

最初，首要任務(wù)是“保交樓”。這是因?yàn)轫?xiàng)目爛尾直接傷害購房者的基本權(quán)益，關(guān)乎最基本的民生和社會(huì)穩(wěn)定。所以，政策資源和關(guān)注焦點(diǎn)集中在讓停工的項(xiàng)目復(fù)工，確保已售房屋能夠交付，這可以看作是風(fēng)險(xiǎn)處置的“底線保衛(wèi)戰(zhàn)”。

隨后，處置工作開始向企業(yè)的債務(wù)層面延伸。對(duì)于一些出險(xiǎn)企業(yè)，開始嘗試進(jìn)行債務(wù)重組，與銀行、債券持有人等機(jī)構(gòu)債權(quán)人談判，通過展期、降息、債轉(zhuǎn)股等方式，以時(shí)間換空間，避免企業(yè)被瞬間壓垮而引發(fā)系統(tǒng)性金融震蕩。

而當(dāng)前，處置的矛頭明確指向了“涉眾理財(cái)”這塊最難啃的硬骨頭。這說明，在穩(wěn)住了項(xiàng)目交付的底線、初步搭建了機(jī)構(gòu)債務(wù)重組的框架之后，決策層開始有精力、也必須要去處理社會(huì)波及面最廣、也最敏感的這一部分風(fēng)險(xiǎn)了。

拖延解決這個(gè)問題，并不會(huì)讓問題消失，相反，如同一個(gè)不斷潰爛的傷口，拖延只會(huì)讓感染面擴(kuò)大，最終可能危及整個(gè)肌體。

“加快出清”的核心思路，就是在可控、有序的前提下，主動(dòng)去清理、暴露和處置這些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，而不是等到它們集中爆發(fā)、不可收拾。這需要極高的政策技巧和平衡能力，既不能因?yàn)榭謶帧氨住倍晃堆谏w拖延，也不能魯莽行事引發(fā)不必要的恐慌。

深圳提出的“嚴(yán)防‘爆雷’”與“加快出清”并舉，正是這種精細(xì)管理的體現(xiàn)——目標(biāo)不是讓風(fēng)險(xiǎn)無聲無息（那是不可能的），而是引導(dǎo)其有序釋放，實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。

這場(chǎng)出清行動(dòng)，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)而言，其意義比風(fēng)險(xiǎn)化解本身要更大。它實(shí)質(zhì)上是在推動(dòng)一場(chǎng)深刻的“去金融化”的動(dòng)作。過去二十年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的最大特征就是其強(qiáng)大的金融屬性。它不僅僅是一個(gè)建造和銷售住房的行業(yè)，更演變成一個(gè)巨大的資金吸納器和信用創(chuàng)造器。

從土地購置的金融化（土地財(cái)政、土地抵押），到開發(fā)環(huán)節(jié)的金融化（高杠桿融資），再到銷售環(huán)節(jié)的金融化（預(yù)售制、理財(cái)化），形成了一個(gè)完整的金融循環(huán)。涉眾理財(cái)，就是這個(gè)循環(huán)中一個(gè)頗具“創(chuàng)新性”但也極為脆弱的環(huán)節(jié)。

它讓房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)從行業(yè)內(nèi)部、從銀行體系，直接傳導(dǎo)到了千家萬戶的資產(chǎn)負(fù)債表上。

從這角度而言，推動(dòng)涉眾理財(cái)風(fēng)險(xiǎn)出清，就是下定決心要剪斷這根將行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)穩(wěn)定直接掛鉤的“導(dǎo)火索”。這是倒逼房地產(chǎn)行業(yè)回歸其本質(zhì)的過程。

一個(gè)提供實(shí)體居住空間和物業(yè)服務(wù)的行業(yè)，其核心競(jìng)爭(zhēng)力應(yīng)該是產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)效率和服務(wù)質(zhì)量，而不是金融套利的能力。

那些能夠活下來并最終勝出的企業(yè)，必然是那些專注主業(yè)、現(xiàn)金流管理嚴(yán)謹(jǐn)、經(jīng)營(yíng)效率高的企業(yè)，而不是那些沉迷于資本游戲、四處挪用資金、杠桿高企的企業(yè)。

行業(yè)的集中度會(huì)進(jìn)一步提升，劣幣驅(qū)逐良幣的亂象將得到根本性扭轉(zhuǎn)，這是一個(gè)行業(yè)從野蠻生長(zhǎng)走向成熟規(guī)范的必然陣痛。

至于地方上，當(dāng)然也有好處。

過去，地方政府深度依賴“土地金融”模式，通過出讓土地獲得收入，同時(shí)房企的繁榮也帶來相關(guān)稅收和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。當(dāng)房地產(chǎn)的金融屬性被剝離，行業(yè)規(guī)模趨于穩(wěn)定甚至收縮，這種舊有的增長(zhǎng)引擎和財(cái)政模式就難以為繼。

壓力之下，地方政府將被迫加快尋找新的、可持續(xù)的財(cái)源和增長(zhǎng)點(diǎn)，比如培育實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、盤活存量資產(chǎn)、探索房地產(chǎn)稅等，這從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)擺脫房地產(chǎn)依賴、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，其實(shí)是一種積極的倒逼力量。

深圳此次的行動(dòng)，因其特殊地位而具有全國(guó)性的風(fēng)向標(biāo)意義。深圳在金融科技應(yīng)用、市場(chǎng)化法治化建設(shè)方面一直走在前列。會(huì)議中提到的構(gòu)建“線上+線下”快速處置鏈條，強(qiáng)調(diào)跨部門協(xié)同，都預(yù)示著未來的風(fēng)險(xiǎn)處置將更加科技化、系統(tǒng)化和社會(huì)化。

它不再僅僅是金融監(jiān)管部門的單打獨(dú)斗，而是涉及司法、公安、宣傳等多部門聯(lián)動(dòng)的社會(huì)治理行動(dòng)。

對(duì)萬科事件的處理方式和最終結(jié)果，將成為觀察這套新治理模式成效的關(guān)鍵案例。

現(xiàn)在一個(gè)舊的時(shí)代落幕中，房地產(chǎn)與非標(biāo)金融產(chǎn)品簡(jiǎn)單捆綁、高息攬儲(chǔ)的模式也快要走向終結(jié)。隨之而來的，將是整個(gè)房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值的重估，以及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的徹底洗牌。

在這個(gè)過程中，短期內(nèi)市場(chǎng)難免會(huì)有波動(dòng)和陣痛，部分企業(yè)和投資者會(huì)付出代價(jià)。

但卻也是中國(guó)金融體系為了長(zhǎng)治久安而必須經(jīng)歷的刮骨療毒。

它將擠掉積存多年的風(fēng)險(xiǎn)泡沫，打破各種形式的隱性擔(dān)保幻覺，為建立一個(gè)更加透明、健康、有韌性的金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

最終的成敗，將取決于在“出清”風(fēng)險(xiǎn)與“穩(wěn)定”社會(huì)之間，能否找到并踐行那條精細(xì)而堅(jiān)定的路徑。這條路徑，正在被艱難地探索和開辟之中。

本文作者 | 東叔

審校 | 童任

配圖/封面來源 | 騰訊新聞圖庫

編輯出品 | 東針商略

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