深圳出手！房企理財風(fēng)險大清退

深圳市近日召開會議，強(qiáng)調(diào)將穩(wěn)妥處置重點(diǎn)企業(yè)風(fēng)險，加快推動涉及民眾投資的房企理財風(fēng)險出清工作。

據(jù)深圳市委金融辦會議消息，相關(guān)部門將繼續(xù)有序防范化解金融風(fēng)險，嚴(yán)格控制新增風(fēng)險，妥善處理存量問題，堅決防止風(fēng)險“爆雷”。會議明確將堅持“一企一策”，推動中小金融機(jī)構(gòu)改革化險，并加強(qiáng)跨部門協(xié)作，構(gòu)建“線上+線下”聯(lián)動的風(fēng)險預(yù)警、識別與快速處置機(jī)制。

近期，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整，部分企業(yè)面臨債務(wù)壓力。此前，浙江等地已出現(xiàn)房企相關(guān)理財產(chǎn)品未能按期兌付的情況。

深圳市此次部署，旨在進(jìn)一步推動風(fēng)險化解，維護(hù)金融市場穩(wěn)定。

它的背后，是一場已經(jīng)持續(xù)數(shù)年的金融風(fēng)險攻堅戰(zhàn)進(jìn)入了最為關(guān)鍵、也最為敏感的深水區(qū)。我們首先要徹底搞清楚，這個聽起來略專業(yè)的“涉眾理財風(fēng)險”，到底是什么？它為什么會讓監(jiān)管層如此警惕，甚至將其置于當(dāng)前風(fēng)險處置任務(wù)的前列？

涉眾理財，就是房地產(chǎn)企業(yè)繞過傳統(tǒng)的銀行和公開債券市場，通過各種復(fù)雜的金融通道，直接向老百姓和普通投資者募集資金的行為。

這些金融產(chǎn)品通常打著“高收益、穩(wěn)回報”的旗號，出現(xiàn)在地方金融資產(chǎn)交易中心、財富管理公司的推薦列表里，或者由信托、私募基金進(jìn)行包裝發(fā)售。

它們的名字可能五花八門，比如“某某項目收益權(quán)計劃”、“定向融資工具”或者“理財計劃”，但本質(zhì)都一樣，房企急需用錢，投資者追求高息，雙方通過一個非標(biāo)準(zhǔn)的金融產(chǎn)品連接起來。這些錢，往往直接流向了具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目，成為了項目啟動或續(xù)命的“血液”。

這種模式之所以危險，是因為它在根源上就存在嚴(yán)重的期限錯配和風(fēng)險錯配。

房地產(chǎn)項目從拿地、開發(fā)到銷售回款，周期漫長，動輒需要三五年時間。而企業(yè)向公眾發(fā)售的這些理財產(chǎn)品，期限往往很短，一年、半年甚至更短。

就好比用“短債”去支撐一個“長投”的項目，如同一場危險的資金接力游戲。

只要銷售順暢，回款及時，這個游戲就能一直玩下去，新的理財產(chǎn)品可以覆蓋舊的，實現(xiàn)滾動續(xù)命。

然而，一旦房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷，房子賣不動了，現(xiàn)金回流的速度慢下來甚至斷流，這個擊鼓傳花的游戲就立刻到了終點(diǎn)。

短期的理財資金到期需要兌付，而項目本身的現(xiàn)金還遠(yuǎn)未收回，流動性危機(jī)瞬間爆發(fā)。

而且這些產(chǎn)品的投資者并非專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)，而是數(shù)以萬計的普通民眾和中小投資者。他們中的很多人，可能只是被高于銀行存款的收益率所吸引，并不完全理解自己購買的產(chǎn)品背后究竟捆綁著怎樣的風(fēng)險。

當(dāng)違約發(fā)生，他們面臨的不是抽象的數(shù)字虧損，而是真金白銀的損失，這直接關(guān)系到家庭財富和社會穩(wěn)定。因此，涉眾理財風(fēng)險從來都不只是一個金融問題，它天然就是一個社會問題，是一個民生問題，具有極強(qiáng)的情緒傳染性和社會動員力。

一旦處理不當(dāng)，極易引發(fā)群體性事件，這是任何負(fù)責(zé)任的政府都極力要避免的。

理解這一點(diǎn)，我們就能明白深圳此次“加快出清”的緊迫性。

這并不是說以前沒有風(fēng)險，而是風(fēng)險已經(jīng)積累到了一個必須主動處置、不能繼續(xù)拖延的臨界點(diǎn)。過去幾年，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整已經(jīng)讓一批高杠桿、盲目擴(kuò)張的企業(yè)露出了原形。那些依賴非標(biāo)融資、特別是依賴公眾理財資金的房企，此刻正站在風(fēng)暴眼上。

他們的常規(guī)融資渠道早已收緊，銷售端又持續(xù)疲軟，當(dāng)年為了快速發(fā)展而飲下的“高息理財”這杯酒，如今變成了最致命的毒藥，兌付壓力日復(fù)一日地逼近。

深圳作為中國市場化程度最高、金融創(chuàng)新也最活躍的城市，這里的房企在過去的黃金年代里，也最善于運(yùn)用各類金融工具。

當(dāng)行業(yè)寒冬來臨，這座城市所積聚的相關(guān)風(fēng)險也更具代表性。

近期市場對萬科的關(guān)注，恰恰提供了一個絕佳的觀察窗口。萬科長期以來被視為行業(yè)標(biāo)桿，經(jīng)營穩(wěn)健，且擁有深圳國資背景的大股東。這樣一家企業(yè)，近期也首次出現(xiàn)了境內(nèi)債券尋求展期的情況，而其大股東深圳地鐵集團(tuán)的支持方式，也從最初的無條件流動性支持，轉(zhuǎn)變?yōu)橐筇峁┫鄳?yīng)資產(chǎn)擔(dān)保。

這個信號被市場迅速捕捉并解讀——即便是最優(yōu)質(zhì)的、有國資背景的企業(yè)，其背后的支持也不再是無限的、無條件的“父愛”。

市場化、法制化的原則正在被更堅決地執(zhí)行。

政府和大股東的角色，正在從“兜底者”轉(zhuǎn)向“規(guī)則維護(hù)者”和“有限支持者”，這迫使所有市場參與者必須重新審視每一筆投資背后的真實風(fēng)險。

那么，為什么現(xiàn)在是“加快出清”的時機(jī)？

實際上，這是中國在處理房地產(chǎn)金融風(fēng)險上的策略，已經(jīng)進(jìn)入了一個新的、更深入的階段。我們可以回顧一下近幾年風(fēng)險處置的演進(jìn)路徑。

最初，首要任務(wù)是“保交樓”。這是因為項目爛尾直接傷害購房者的基本權(quán)益，關(guān)乎最基本的民生和社會穩(wěn)定。所以，政策資源和關(guān)注焦點(diǎn)集中在讓停工的項目復(fù)工，確保已售房屋能夠交付，這可以看作是風(fēng)險處置的“底線保衛(wèi)戰(zhàn)”。

隨后，處置工作開始向企業(yè)的債務(wù)層面延伸。對于一些出險企業(yè)，開始嘗試進(jìn)行債務(wù)重組，與銀行、債券持有人等機(jī)構(gòu)債權(quán)人談判，通過展期、降息、債轉(zhuǎn)股等方式，以時間換空間，避免企業(yè)被瞬間壓垮而引發(fā)系統(tǒng)性金融震蕩。

而當(dāng)前，處置的矛頭明確指向了“涉眾理財”這塊最難啃的硬骨頭。這說明，在穩(wěn)住了項目交付的底線、初步搭建了機(jī)構(gòu)債務(wù)重組的框架之后，決策層開始有精力、也必須要去處理社會波及面最廣、也最敏感的這一部分風(fēng)險了。

拖延解決這個問題，并不會讓問題消失，相反，如同一個不斷潰爛的傷口，拖延只會讓感染面擴(kuò)大，最終可能危及整個肌體。

“加快出清”的核心思路，就是在可控、有序的前提下，主動去清理、暴露和處置這些風(fēng)險點(diǎn)，而不是等到它們集中爆發(fā)、不可收拾。這需要極高的政策技巧和平衡能力，既不能因為恐懼“爆雷”而一味掩蓋拖延，也不能魯莽行事引發(fā)不必要的恐慌。

深圳提出的“嚴(yán)防‘爆雷’”與“加快出清”并舉，正是這種精細(xì)管理的體現(xiàn)——目標(biāo)不是讓風(fēng)險無聲無息（那是不可能的），而是引導(dǎo)其有序釋放，實現(xiàn)“軟著陸”。

這場出清行動，對中國房地產(chǎn)行業(yè)乃至整個經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)而言，其意義比風(fēng)險化解本身要更大。它實質(zhì)上是在推動一場深刻的“去金融化”的動作。過去二十年，中國房地產(chǎn)行業(yè)的最大特征就是其強(qiáng)大的金融屬性。它不僅僅是一個建造和銷售住房的行業(yè)，更演變成一個巨大的資金吸納器和信用創(chuàng)造器。

從土地購置的金融化（土地財政、土地抵押），到開發(fā)環(huán)節(jié)的金融化（高杠桿融資），再到銷售環(huán)節(jié)的金融化（預(yù)售制、理財化），形成了一個完整的金融循環(huán)。涉眾理財，就是這個循環(huán)中一個頗具“創(chuàng)新性”但也極為脆弱的環(huán)節(jié)。

它讓房地產(chǎn)風(fēng)險從行業(yè)內(nèi)部、從銀行體系，直接傳導(dǎo)到了千家萬戶的資產(chǎn)負(fù)債表上。

從這角度而言，推動涉眾理財風(fēng)險出清，就是下定決心要剪斷這根將行業(yè)風(fēng)險與社會穩(wěn)定直接掛鉤的“導(dǎo)火索”。這是倒逼房地產(chǎn)行業(yè)回歸其本質(zhì)的過程。

一個提供實體居住空間和物業(yè)服務(wù)的行業(yè)，其核心競爭力應(yīng)該是產(chǎn)品力、運(yùn)營效率和服務(wù)質(zhì)量，而不是金融套利的能力。

那些能夠活下來并最終勝出的企業(yè)，必然是那些專注主業(yè)、現(xiàn)金流管理嚴(yán)謹(jǐn)、經(jīng)營效率高的企業(yè)，而不是那些沉迷于資本游戲、四處挪用資金、杠桿高企的企業(yè)。

行業(yè)的集中度會進(jìn)一步提升，劣幣驅(qū)逐良幣的亂象將得到根本性扭轉(zhuǎn)，這是一個行業(yè)從野蠻生長走向成熟規(guī)范的必然陣痛。

至于地方上，當(dāng)然也有好處。

過去，地方政府深度依賴“土地金融”模式，通過出讓土地獲得收入，同時房企的繁榮也帶來相關(guān)稅收和經(jīng)濟(jì)增長。當(dāng)房地產(chǎn)的金融屬性被剝離，行業(yè)規(guī)模趨于穩(wěn)定甚至收縮，這種舊有的增長引擎和財政模式就難以為繼。

壓力之下，地方政府將被迫加快尋找新的、可持續(xù)的財源和增長點(diǎn)，比如培育實體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、盤活存量資產(chǎn)、探索房地產(chǎn)稅等，這從長遠(yuǎn)看，對中國經(jīng)濟(jì)擺脫房地產(chǎn)依賴、實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，其實是一種積極的倒逼力量。

深圳此次的行動，因其特殊地位而具有全國性的風(fēng)向標(biāo)意義。深圳在金融科技應(yīng)用、市場化法治化建設(shè)方面一直走在前列。會議中提到的構(gòu)建“線上+線下”快速處置鏈條，強(qiáng)調(diào)跨部門協(xié)同，都預(yù)示著未來的風(fēng)險處置將更加科技化、系統(tǒng)化和社會化。

它不再僅僅是金融監(jiān)管部門的單打獨(dú)斗，而是涉及司法、公安、宣傳等多部門聯(lián)動的社會治理行動。

對萬科事件的處理方式和最終結(jié)果，將成為觀察這套新治理模式成效的關(guān)鍵案例。

現(xiàn)在一個舊的時代落幕中，房地產(chǎn)與非標(biāo)金融產(chǎn)品簡單捆綁、高息攬儲的模式也快要走向終結(jié)。隨之而來的，將是整個房地產(chǎn)資產(chǎn)價值的重估，以及行業(yè)競爭格局的徹底洗牌。

在這個過程中，短期內(nèi)市場難免會有波動和陣痛，部分企業(yè)和投資者會付出代價。

但卻也是中國金融體系為了長治久安而必須經(jīng)歷的刮骨療毒。

它將擠掉積存多年的風(fēng)險泡沫，打破各種形式的隱性擔(dān)保幻覺，為建立一個更加透明、健康、有韌性的金融和房地產(chǎn)市場奠定堅實的基礎(chǔ)。

最終的成敗，將取決于在“出清”風(fēng)險與“穩(wěn)定”社會之間，能否找到并踐行那條精細(xì)而堅定的路徑。這條路徑，正在被艱難地探索和開辟之中。

本文作者 | 東叔

審校 | 童任

配圖/封面來源 | 騰訊新聞圖庫

編輯出品 | 東針商略

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