天津公積金改為二套可貸100萬，表明外部需求明顯不足

近日，天津市住房公積金管理中心發(fā)布《天津市個人住房公積金貸款管理辦法（征求意見稿）》，擬調(diào)整的主要內(nèi)容包括將首套和第二套住房貸款最高限額分別由100萬元、50萬元提高至120萬元、100萬元；將第二套住房貸款額度不高于個人住房公積金賬戶余額的10倍調(diào)整為不高于個人住房公積金賬戶余額的20倍；將二手住房貸款最長期限由20年延長至30年。

如何看待公積金貸款方面的變化呢？

其實這就是在“外資”不足的情況下，又在想辦法拉動內(nèi)資了。而且最重要的考慮可不在首套，而在二套。

先給非天津地區(qū)讀者科普一下天津公積金的基本情況：

先前天津公積金的首套貸款最高限額就已經(jīng)是100萬、二套貸款最高限額是50萬，并且天津公積金是按20倍賬戶余額算最高貸款額度的。

當(dāng)前首套公積金貸款利率是2.6%，所以按等額本息，50萬公積金貸款額度對應(yīng)著月還款2001元、100萬公積金貸款額度對應(yīng)著月還款4003元、120萬公積金貸款額度對應(yīng)著月還款4804元。

所以，首套房公積金貸款額度從100萬提高到120萬，幅度有限；二套房公積金貸款額度從50萬提高到100萬，就是質(zhì)的飛躍了。

因為公積金余額正常來說是很難提取的，特別是考慮到對需要辦二套房公積金貸款的人群來說，已經(jīng)不是新市民或者年輕人，提取公積金的方式基本綁定購房。

所以實際上我們很有理由認為，提高首套房公積金貸款，其實就是為大幅度提高二套房公積金貸款這碟醋包的餃子，總不能只提二套房額度、不提首套房額度，那就太明顯了。

可能有人認為這么高的還款額（再以天津普遍的收入水平），有多少人能達到同等的繳存額呢？公積金余額豈不是很快就坐吃山空了嗎？

別著急，這就要提到天津的補充公積金制度——在常規(guī)的雙邊12%+12%以外，補充公積金比例最高可以達到30%，累計比例最高可以達到54%。補充公積金部分不能用于貸款額度的計算，但可以用于沖抵還款。

所以，實際上對于擁有補充公積金的群體，公積金月繳存達到4000元以上、做到無感還公積金貸款是非常容易做到的。

那么，對二套房公積金貸款額度的大幅度放開，實際上就是給有補充公積金的群體找了個用途，本來會沉淀的資金，就有了正規(guī)的去處（非正規(guī)去處，可參考天津大街小巷粘貼的“提取公積金”小廣告），更能促進沖動購房。

至于目前并不擁有補充公積金的群體，由于月繳存額往往不理想（不認同這一點的，可以看看天津人均可支配收入是多少），即使賬戶余額相對可觀，實際上也很難做到按首套120萬額度貸款（之前是100萬，同理），經(jīng)不起月還款＜＜月繳存額導(dǎo)致的過快的縮水，就更不要說二套房了。

所以，把公積金首套貸款最高限額從100萬提高到120萬背后隱藏著的、把二套貸款最高限額成50萬提高到100萬的做法，目標(biāo)非常明確，就是要讓本地具備補充公積金的群體，最大化發(fā)揮補充公積金的效果，實際上就是完成資金在本地的內(nèi)循環(huán)。

我們要提醒一下，實際上公積金余額并不是一定非要（在現(xiàn)在）找個出路。

前幾天的會議已經(jīng)提出公積金制度改革，圍繞近年來的蛛絲馬跡，很可能將來的住房養(yǎng)老金、房屋大修、換裝電梯、乃至繳納相關(guān)稅費，都可以通過公積金余額沖抵。

但眼前還有更緊要的事情，那就是提振樓市。說到底，還是“外資”不給力，只能繼續(xù)指望“內(nèi)資”了。

談到這里又不得不繼續(xù)說說天津的樓市，為什么“外資”會不給力？

因為天津樓市很明顯是以教育為錨的，同時還有接納北京外溢需求的特征，而這兩方面都已經(jīng)有明顯改變。

就以教育來說，先前在房價上漲階段的玩法，和現(xiàn)在就已經(jīng)完全不同。

過去是先買一套學(xué)區(qū)房，等孩子正常上學(xué)使用之后再賣出，學(xué)區(qū)房本身還能漲價出手。而現(xiàn)在的兩個基本情況，一是房價明顯下跌，二是為了賣新房，對于二手房的限制越來越多，目前普遍要求小學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)時需持有滿三年的條件。

所以，到天津先買再賣學(xué)區(qū)房的操作，就會從過去的上完學(xué)還能賺幾十萬，變成了用幾十萬甚至上百萬的代價換得在天津升學(xué)考試的機會。

這還沒完，我們要特別談?wù)劷逃齼?nèi)卷的問題，這就要提到我們之前多次提到過的“墊背理論”，國內(nèi)的升學(xué)考試不用糾結(jié)具體分?jǐn)?shù)線，本質(zhì)上都是排位次，想要取得更好的升學(xué)結(jié)果，就要確保自己的位次在相應(yīng)百分位。

通常來說，作為“墊背”群體的都是下屬縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村學(xué)校，而天津的城市化率非常高，沒有那么多可供“墊背”的群體，反而還吸引了大量不差錢的外來群體，結(jié)果可想而知。

——為了不使自己成為“墊背”群體本身，單純卷學(xué)區(qū)房還不夠，那就繼續(xù)卷補課，實際上天津有不少寫字樓里都是補習(xí)班。

現(xiàn)在到天津卷教育的支出還多了一項，那就是每年數(shù)萬元到十幾萬元的補習(xí)費用。加上學(xué)區(qū)房的成本，輕輕松松就上到一百萬。

而且卷教育的結(jié)果還不一定有多么理想，大學(xué)畢業(yè)生的就業(yè)情況所有人也都看得到。

相比于過去到天津買學(xué)區(qū)房沒什么真實代價、反而還能賺錢，現(xiàn)在付出一百萬、結(jié)果還不一定盡如人意，誰都想得到更明智的選擇是什么，也就是說天津樓市教育的錨點已經(jīng)大幅度松動。

——其實這就是天津樓市已經(jīng)完全放開限購但還是持續(xù)明顯調(diào)整的根本原因，單純以本地人口流入情況和收入情況衡量，雖然已經(jīng)調(diào)整多年，但天津樓市的泡沫依然不小。

特別是近年來生育率明顯下降，根據(jù)我們的“墊背”理論，其實對于一些內(nèi)陸省份（特別是帶著許多欠發(fā)達地市和縣的省份）來說，在省會城市購房卷教育的回報率，很可能是比在天津要高的，因為在這些省份“墊背”群體的規(guī)模足夠龐大。

同樣是付出相應(yīng)成本，在內(nèi)陸省份省會城市卷出結(jié)果的可能性很可能也要更高。

至于天津樓市可以接納北京外溢需求的特征，隨著北京五環(huán)外限購放開和北京樓市的調(diào)整，已經(jīng)逐漸消失了。

因為對這部分需求來說，天津樓市的生態(tài)位其實與北京五環(huán)外是等價的，甚至還略有不如，而生態(tài)位更次的環(huán)京地區(qū)調(diào)整幅度還要更劇烈。