住建部最新部署，對(duì)房地產(chǎn)影響巨大

　　 12月16日，住建部部長(zhǎng)倪虹在《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表署名文章《推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》，根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的定調(diào)，對(duì)房地產(chǎn)重點(diǎn)任務(wù)做了系統(tǒng)性拆解。

　　 其中，大部分延續(xù)此前政策的基調(diào)。同時(shí)，也有不少新的提法值得關(guān)注。

　　 在文中，倪虹部長(zhǎng)特別提到，處理好“長(zhǎng)期和短期的關(guān)系”。短期的工作重點(diǎn)是“落實(shí)好已出臺(tái)政策舉措，著力鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。“長(zhǎng)期則是“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度改革，構(gòu)建與推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展相適應(yīng)的體制機(jī)制和政策法規(guī)體系。”

　　 這標(biāo)志著，房地產(chǎn)進(jìn)入新常態(tài)，短期的漲跌已不再是關(guān)鍵，現(xiàn)在要著眼的是更長(zhǎng)期的事。新模式的建立，是房地產(chǎn)接來(lái)下五年的重中之重。

　　 文中關(guān)于增量及存量市場(chǎng)的一些重點(diǎn)部署，值得我們關(guān)注。

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　　 用制度封堵?tīng)€尾問(wèn)題，重塑行業(yè)信心

　　 住建部主管的《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》11月22日發(fā)表的一則社評(píng)提到，“目前，全國(guó)396萬(wàn)套保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)任務(wù)交付率已達(dá)99%。”

　　 這意味著，絕大多數(shù)已售逾期難交付項(xiàng)目已順利完成交付。

　　 自2022年中央首次提出“保交樓”至今，已三年多的時(shí)間，房企才基本解決“三高”模式遺留下來(lái)的停工爛尾問(wèn)題，這對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言，不可謂不是個(gè)慘痛教訓(xùn)。

　　 我們知道，這幾年樓市低迷，除了經(jīng)濟(jì)原因外，還有一個(gè)很大因素便是預(yù)期問(wèn)題。

　　 一方面，買(mǎi)漲不買(mǎi)落的心理，決定了觀望情緒濃厚；另一方面，前些年的交付糾紛，尤其是爛尾問(wèn)題影響購(gòu)房信心。 戳這里，了解線上AI銷售員

　　 隨著保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)到一段落，房地產(chǎn)將進(jìn)入一個(gè)全新的階段——重建秩序的階段。

　　 防范爛尾問(wèn)題，便是一個(gè)關(guān)鍵抓手。

　　 住建部部長(zhǎng)在《推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》一文中提到：

　　 改革完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、融資、銷售制度。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，做實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司制，項(xiàng)目公司依法行使獨(dú)立法人權(quán)利，企業(yè)總部履行投資人責(zé)任，項(xiàng)目交付前，嚴(yán)禁投資人違規(guī)抽挪項(xiàng)目公司銷售、融資等資金，嚴(yán)禁抽逃出資或提前分紅。在房地產(chǎn)融資上，推行主辦銀行制，一個(gè)項(xiàng)目確定一家銀行或銀團(tuán)為主辦銀行，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售等資金存入主辦銀行，主辦銀行保證項(xiàng)目公司合理融資需求，形成主辦銀行與項(xiàng)目公司利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的機(jī)制。在商品房銷售上，推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn)所見(jiàn)即所得，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)；繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。

　　 這段話，總結(jié)起來(lái)就是兩件事：

　　 ①防止預(yù)售資金被挪用

　　 ②現(xiàn)房銷售

　　 而目的其實(shí)只有一個(gè)：防止項(xiàng)目爛尾。

　　 此前之所以出現(xiàn)那么多項(xiàng)目爛尾，核心就在于預(yù)售資金被房企違規(guī)挪用，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)建設(shè)資金斷流。

　　 完善預(yù)售資金監(jiān)管制度，也就成了房地產(chǎn)改革的一項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)。只要把這個(gè)漏洞堵上，房地產(chǎn)預(yù)售制依然有實(shí)行的條件。

　　 如果說(shuō)預(yù)售資金監(jiān)管是過(guò)程管控，現(xiàn)房銷售則是釜底抽薪，從根源上切斷項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

　　 這幾年，一些地區(qū)已開(kāi)始試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。不過(guò)，大多是鼓勵(lì)，或者局部試點(diǎn)，進(jìn)度還比較緩慢。但是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，實(shí)行現(xiàn)房銷售是必然趨勢(shì)。

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　　 城市更新常態(tài)化，解決存量房“老齡化”問(wèn)題

　　 關(guān)于存量房，倪虹部長(zhǎng)在文中著墨甚多。

　　 眾所周知，中國(guó)房地產(chǎn)已進(jìn)入存量階段。大量的存量房如何變成好房子，如何提供更好的居住品質(zhì)，成了一個(gè)時(shí)代命題。

　　 中國(guó)住房已進(jìn)入大規(guī)模“老齡化”階段。

　　 據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至2024年，城鄉(xiāng)住房總建筑面積已超660億平方米，其中房齡超30年的建筑占比達(dá)35%，合計(jì)大約231億平方米。這些房子普遍存在材料老化、功能不全、外觀磨損等問(wèn)題，有的還存在明顯的安全隱患；由于建造階段的條件限制，很多舊房還存在配套不全，使用不變的問(wèn)題，比如，沒(méi)有獨(dú)立的衛(wèi)生間或廚房，缺乏公共活動(dòng)空間和設(shè)施等。

　　 面對(duì)大量的存量房，我們?cè)撊绾螒?yīng)對(duì)？

　　 倪虹部長(zhǎng)這篇文中，指明了三項(xiàng)重點(diǎn)工作。

　　 第一，完善社區(qū)配套。

　　 倪虹部長(zhǎng)指出，“在城市更新中一體推進(jìn)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，持續(xù)抓好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，下大力氣解決好加裝電梯、停車、充電等難題。”

　　 這方面的行動(dòng)，其實(shí)此前已經(jīng)在開(kāi)展。

　　 數(shù)據(jù)顯示，十四五期間，累計(jì)改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)24萬(wàn)多個(gè)，同步加裝電梯12.9萬(wàn)部，增設(shè)停車位340多萬(wàn)個(gè)、養(yǎng)老托育等社區(qū)服務(wù)設(shè)施6.4萬(wàn)個(gè)。

　　 當(dāng)然，在天量的老舊住房面前，城市更新的工作依然任重道遠(yuǎn)。

　　 這也是為什么，城市更新會(huì)被列為城市治理的長(zhǎng)期化主線。

　　 第二，解決存量房的居住安全問(wèn)題。

　　 較之過(guò)去的低矮民房，老舊小區(qū)改造更新的難度更大。

　　 老舊小區(qū)基本都是高層，甚至超高層建筑，拆除重建的話經(jīng)濟(jì)上很難算得過(guò)賬。一旦維護(hù)不到位，建筑過(guò)度老化的話，不僅影響居住體驗(yàn)，也將催生安全隱患。有一些觀點(diǎn)甚至認(rèn)為，超高層建筑將成為未來(lái)的貧民窟。

　　 前段時(shí)間香港重大火宅，再次為老舊小區(qū)的安全問(wèn)題敲響了警鐘。

　　 《推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》一文提出，建立房屋全生命周期安全管理制度。“加快建立房屋安全體檢、房屋安全管理資金和房屋質(zhì)量安全保險(xiǎn)制度，強(qiáng)化房屋安全保障。” 助力國(guó)企安全履職盡責(zé)，點(diǎn)擊了解

　　 事實(shí)上，關(guān)于房屋安全體檢及保險(xiǎn)制度，最早在2022年5月中央就有部署。當(dāng)時(shí)的提法是，研究建立“房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋質(zhì)量保險(xiǎn)”三項(xiàng)制度。

　　 體檢、資金、保險(xiǎn)的關(guān)系密不可分。

　　 存量房更新，以體檢結(jié)果為依據(jù)；資金則是實(shí)施更新維護(hù)的保障；保險(xiǎn)制度強(qiáng)調(diào)的是通過(guò)市場(chǎng)化方式，轉(zhuǎn)移一部分風(fēng)險(xiǎn)，提高安全保障能力。

　　 在過(guò)去幾年的實(shí)踐中，存量房“先體檢、后更新”“無(wú)體檢、不更新”已成為共識(shí)。

　　 據(jù)住建部的數(shù)據(jù)，十四五期間，全國(guó)297個(gè)地級(jí)以上城市和150多個(gè)縣級(jí)市開(kāi)展了城市體檢工作。實(shí)施城中村改造項(xiàng)目2387個(gè)；啟動(dòng)城市危舊房改造17.5萬(wàn)套（間）；累計(jì)改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)24萬(wàn)多個(gè)、4000多萬(wàn)戶、惠及1.1億居民。

　　 不過(guò)，我國(guó)存量房屋規(guī)模大、建成時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)決定了，房屋安全管理工作不可能一次性過(guò)，而必須是長(zhǎng)期的、常態(tài)化的。

　　 房屋體檢和維護(hù)對(duì)居民來(lái)說(shuō)當(dāng)然是好事。但是，錢(qián)從哪來(lái)？

　　 在這篇文中，倪虹部長(zhǎng)也做了解釋。

　　 “房屋安全管理資金制度旨在解決房屋修繕資金問(wèn)題。 房屋安全管理資金由個(gè)人賬戶和公共賬戶組成，個(gè)人賬戶即業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，交存按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行 ；公共賬戶按照“取之于房、用之于房”、“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)、不減損個(gè)人權(quán)益”的原則，由政府負(fù)責(zé)建立，通過(guò)財(cái)政預(yù)算安排、土地出讓金歸集等方式籌集。”

　　 也就是說(shuō)，資金包括兩部分，一部分是原有的住宅專項(xiàng)維修資金，另一部分是政府補(bǔ)貼。這也就解決了大家最為關(guān)注的資金來(lái)源問(wèn)題。

　　 第三，實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)

　　 物業(yè)服務(wù)水平的高低，不僅關(guān)系房屋老化速度，更影響居住體驗(yàn)。

　　 過(guò)去談?wù)摵梅孔樱務(wù)摮鞘懈拢攸c(diǎn)都聚焦在硬件層面，也就是房屋本身。而這一次卻強(qiáng)調(diào)了物業(yè)服務(wù)，這意味著，房地產(chǎn)將真正從物理空間上升到生活層面。

　　 倪虹部長(zhǎng)的這篇文中，指出物業(yè)提質(zhì)行動(dòng)的三個(gè)方面：

　　 ①探索社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運(yùn)行新模式。

　　 ②加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)企業(yè)服務(wù)意識(shí)，著力解決小區(qū)居民天天有感的“關(guān)鍵小事”，提升居住品質(zhì)。

　　 ③擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)覆蓋面，鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康等領(lǐng)域延伸，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，推動(dòng)“物業(yè)服務(wù)進(jìn)家庭”，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。

　　 可以看出，從物業(yè)服務(wù)模式到服務(wù)范疇，接下來(lái)都將會(huì)有新的探索和變化。

　　 比如第三點(diǎn)，養(yǎng)老托育等服務(wù)進(jìn)社區(qū)的倡議，在一些地區(qū)已開(kāi)始落地。

　　 如長(zhǎng)沙在11月份就出臺(tái)新規(guī)，要求自2025年12月15日起，新建商品房必須配建居家養(yǎng)老服務(wù)用房，并納入工程首期建設(shè)。

　　 相信很快就能看到，類似規(guī)定在更多城市鋪開(kāi)。城市更新進(jìn)入常態(tài)化，存量房從硬件到軟件，都將迎來(lái)全新局面。