量價開始企穩，二手房“筑底”信號顯現？｜11月杭州二手房市場月報

從4月開始的二手房市場下行趨勢，在11月出現關鍵轉折，整體呈現“量價企穩” 的態勢：

成交量實現小幅回暖。11月，杭州全市（除富陽、臨安）二手住宅共成交5839套，環比上漲4.1%，止住了連續數月的下跌勢頭。不過，當前成交規模仍處低位，同比去年下降36%，市場修復基礎尚不穩固。

成交價格環比基本持平。杭州全市（除富陽、臨安）11月二手住宅成交均價為27127元/㎡，與上月基本持平，結束了此前持續的陰跌態勢。但值得注意的是，該均價已降至2019年以來新低，反映出價格仍處于階段性底部區間。

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成交排行

1.1杭州二手住宅成交TOP20小區及中介TOP10

數據來源： CRIC 2020

11月杭州二手住宅成交TOP20小區 合計成交房源 308套 ，總成交面積為 32033㎡ ，總成交額約為 7億元 ，成交均價為 21526元/㎡ 。金地自在城、翡翠城、綠城桃源小鎮成為本月成交前三住宅。

數據來源：CRIC 2020

11月杭州TOP10中介排 名中 ， 杭州鏈家房地產經紀有限公司共成交 998 套房源，占全市二手房成交總量的 17 %，登頂杭州二手房交易的中介榜。 其次是 我愛我家 ，成交845套房源， 杭州易居房地產則以28套的成交量位列TOP6。

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市場綜述

· 分區來看

拱墅區 成交量為960套，占比約 16% ，位列八 區頭部 ； 濱江 區 最少 ，成交356套，占比約 6% 。

· 從成交結構來看

總價方面， 200萬以下 的房源為成交主力 ， 占比約46% ； 200萬-350萬 的成交房源位居第二，占比約為 30% 。

單價方面，二手房成交主要集中在 1-2萬 單價段房源，占比約 35% ；其次是 2-3萬 單價段房源，占比約 29% 。

面積方面， 70-90㎡ 面積段的房源成交占比居前，約為 35% ； 90-110㎡ 面積段的房源成交占比墊底，約為 13% 。

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數據表現

3.1 區域分析

· 拱墅區成交量占據八區頭部

數 據來源： CRIC 2020

11月，杭州（除臨安、富陽）二手住宅市場共計成交5839套房源，環比上漲4.1%；成交面積約為60萬方，環比上漲4%。同期新房成交套數為2222套，環比上漲11%；成交面積約為34萬方，環比上漲10.2%。

數據 來源： CRIC 2020

從具體區塊分析，拱墅區二手住宅成交960套，占比約16%，位居八區TOP1；濱江區成交套數最少，為356套，占比約6%。

3.2 成交結構分析· 3萬以下單價段房源成交占比達69%

數據來源：CRIC 2020

從成交單價段來看，11月杭州二手住宅成交主要集中在1-2萬單價段房源，共成交2042套，占比約35%；2-3萬單價段房源成交量次之，共計成交1713套，占比約29%。3萬以下單價段房源成交占比達69%，較10月增加1個百分點，市場關注點繼續落在中低位價段房源。

數據來源：CRIC 2020

從成交總價段來看 ， 11月杭州二手住宅成交主要集中在 200萬以下的總價段房源 ，共成交 2660套，占比約46％， 套均價約 131 萬元；成交總價段在 800萬以上的房源墊底，占比約3%。憑借突出的性價比和穩定的成交效率，低總價房源持續主導11月市場表現。

·70-90㎡面積段房源成交占比35%

數據來源： CRIC 2020

從成交面積段分布來看 ， 11月杭州二手住宅成交仍主要集中在70-90㎡的房源，合計成交2016套，占比約34% ； 130 ㎡ 以上 的房源成交量次之，共成交 1176 套 ，占比約 20%。

3.3 掛牌情況：單月新增掛牌5599套

11月杭州新增二手房掛牌房源 5599套 ，繼續呈現下降趨勢。其中，上城區新增掛牌量為965套，占比約為17.2%；其次是拱墅區933套，占比約為16.7%；蕭山區以931套新增掛牌量位居第三，占比約為16.6%。

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總 結

11月，杭州二手房市場在持續大半年的下行通道中，首次呈現出清晰的“筑底”信號，成交量的小幅回暖與成交價的環比止跌，共同構成了市場階段性企穩的關鍵特征。

然而， 這份企穩的基礎仍顯脆弱：成交量處于歷史低位，價格也探至近年新低，反映出市場信心的修復尚需時日 。

從結構上看，市場由“高性價比”的剛性需求主導。無論是總價200萬以下、單價3萬/㎡以下，還是面積70-90㎡的房源，都占據了成交的絕對主力。這表明，當前市場的復蘇動力主要來源于對價格極度敏感的首置與剛改客群，他們的入市為市場托住了底部。

綜合來看， 11月的企穩更像是市場在深度調整后的一種“低位平衡”，新增掛牌量的持續減少，雖有助于緩和供需矛盾，但當前筑底盤整的態勢能否轉化為趨勢性回升，關鍵在于買賣雙方對于價格底線共識的形成，以及是否有更廣泛的改善性需求能隨之激活。

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