獨(dú)家解讀 | 華夏華潤(rùn)有巢REIT擴(kuò)募成功：11.3億收購(gòu)馬橋項(xiàng)目

快訊背景：2025年12月16日，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT同步發(fā)布擴(kuò)募發(fā)售情況報(bào)告書(shū)與除權(quán)公告，宣告其首次擴(kuò)募圓滿收官。

華夏基金華潤(rùn)有巢REIT（代碼：508077）作為境內(nèi)首單由市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)、全國(guó)第二單完成擴(kuò)募的保租房公募REITs，此次擴(kuò)募不僅以99.51%的高認(rèn)購(gòu)率彰顯市場(chǎng)深度認(rèn)可，更通過(guò)11.329億元資金注入上海核心保租房資產(chǎn)，創(chuàng)下 “首個(gè)以向原持有人配售方式擴(kuò)募” 的行業(yè)紀(jì)錄，并完成上海三大核心產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)布局。

這一事件，既印證了保租房資產(chǎn)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)價(jià)值，也推動(dòng)公募REITs市場(chǎng)從“首發(fā)為主”向“首發(fā) + 擴(kuò)募”并行階段深度邁進(jìn)，為租購(gòu)并舉住房制度建設(shè)注入強(qiáng)勁動(dòng)力。

圖：情況報(bào)告書(shū)

圖：除權(quán)公告

01

配售受熱捧 資金落袋穩(wěn)

此次華潤(rùn)有巢REIT擴(kuò)募創(chuàng)下行業(yè)首個(gè)“向原持有人配售份額發(fā)售”的擴(kuò)募模式，在制度設(shè)計(jì)上充分保障原有投資者權(quán)益，成為市場(chǎng)化改革的重要探索。根據(jù)公告，擴(kuò)募份額認(rèn)購(gòu)價(jià)格定為2.53元/份，可配售份額達(dá)4.5億份，發(fā)售周期為12月8日至12 日。得益于基金過(guò)往穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)、創(chuàng)新的配售機(jī)制，以及市場(chǎng)對(duì)保租房資產(chǎn)價(jià)值的高度認(rèn)可，此次擴(kuò)募獲得原持有人積極響應(yīng)，最終認(rèn)購(gòu)比例高達(dá)99.51%，募集資金全額到賬。

圖：華夏基金華潤(rùn)有巢REIT核心信息表

根據(jù)公告，扣除相關(guān)預(yù)留費(fèi)用后，本次擴(kuò)募資金將全部用于購(gòu)入位于上海市閔行區(qū)的有巢馬橋項(xiàng)目。此次資產(chǎn)注入后，基金底層資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)上海松江、閔行兩大區(qū)域全覆蓋，精準(zhǔn)輻射三大核心產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，資產(chǎn)組合的地理布局與產(chǎn)業(yè)適配性進(jìn)一步優(yōu)化，為基金長(zhǎng)期收益穩(wěn)定性奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

02

有巢馬橋項(xiàng)目 保租房典范

作為此次擴(kuò)募的核心標(biāo)的-有巢馬橋項(xiàng)目，堪稱(chēng)上海閔行保租房領(lǐng)域的“標(biāo)桿之作”。該項(xiàng)目2023年3月正式開(kāi)業(yè)，坐落于上海馬橋人工智能創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)核心區(qū)，毗鄰大零號(hào)灣科技創(chuàng)新策源功能區(qū)、閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等產(chǎn)業(yè)集群，周邊產(chǎn)業(yè)人口密集，需求旺盛，截至目前出租率穩(wěn)定在96%。

圖：有巢馬橋項(xiàng)目實(shí)景

從硬件配置來(lái)看，項(xiàng)目占地面積4.2萬(wàn)平方米，總建筑面積近12萬(wàn)平方米，涵蓋8 棟15層住宅樓、1 棟公共服務(wù)配套樓，共提供2483間精裝公寓，戶(hù)型涵蓋35-40 平方米一室戶(hù)、60平方米兩室及一室一廳，租金區(qū)間為1900-3600元/月，充分滿足新市民、青年人的多層次居住需求。更值得關(guān)注的是，項(xiàng)目還是閔行區(qū)首個(gè) “新時(shí)代城市建設(shè)者管理者之家”，專(zhuān)門(mén)規(guī)劃138間宿舍型房源，四人間人均租金僅 500 元/月/床，雙人間人均900元/月/床，為城市一線建設(shè)者提供了可負(fù)擔(dān)的安居選擇。

圖：有巢馬橋公寓戶(hù)型

圖：有巢馬橋公寓實(shí)景

在配套與服務(wù)方面，項(xiàng)目打造一站式、智慧型、服務(wù)型社區(qū)生態(tài)：交通上，周邊覆蓋多條公交線路及申嘉湖高速等三條快速通道，更開(kāi)通地鐵接駁專(zhuān)線，出行便捷度拉滿；生活上，近 1300 平方米活力商業(yè)街區(qū)涵蓋生鮮超市、咖啡美食等業(yè)態(tài)，4000 多平方米公共區(qū)域包含籃球場(chǎng)、健身區(qū)、露營(yíng)草坪、共享廚房等設(shè)施；服務(wù)上，引入智慧公寓 “3i體系”，搭配專(zhuān)業(yè) Y.O 管家團(tuán)隊(duì)，定期舉辦音樂(lè)節(jié)、籃球賽等社群活動(dòng)，讓租賃生活更具溫度。

圖：有巢馬橋配套與服務(wù)

03

運(yùn)營(yíng)見(jiàn)真章 分紅9次韌性顯現(xiàn)

華夏基金華潤(rùn)有巢REIT自2022年12月在上海證券交易所掛牌上市以來(lái)，便自帶 “市場(chǎng)焦點(diǎn)” 屬性 —— 首發(fā)時(shí)配售前募集規(guī)模突破1200億元，機(jī)構(gòu)投資者網(wǎng)下詢(xún)價(jià)倍數(shù)超過(guò)213倍。上市后，基金始終以“投融管退”全鏈條閉環(huán)模式探索保租房資產(chǎn)證券化路徑，憑借精細(xì)化運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)了高出租率與高收繳率的雙重突破。

亮眼的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)直接轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的投資者回報(bào)：截至2025年11月底，基金成立以來(lái)已累計(jì)完成9次收益分配，累計(jì)分紅金額超1.54億元，充分展現(xiàn)了市場(chǎng)化主體運(yùn)營(yíng)下保租房資產(chǎn)的穩(wěn)健現(xiàn)金流生產(chǎn)與分派能力。此次馬橋項(xiàng)目的注入，將進(jìn)一步增厚基金資產(chǎn)規(guī)模與收益基礎(chǔ)，為未來(lái)持續(xù)分紅提供有力支撐。

04

行業(yè)新標(biāo) 雙向啟新程

成功擴(kuò)募，對(duì)保租房市場(chǎng)與公募REITs市場(chǎng)而言均具有里程碑意義。對(duì)保租房領(lǐng)域而言，此次擴(kuò)募驗(yàn)證了市場(chǎng)化主體的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與資本化運(yùn)作能力，通過(guò)“建設(shè)-運(yùn)營(yíng)-資本化退出-再投資” 的良性循環(huán)，為行業(yè)盤(pán)活存量資產(chǎn)、回籠建設(shè)資金提供了可復(fù)制的范本。我國(guó)住房租賃市場(chǎng)擁有2.6億租賃人口，其中新市民、青年人近2億人，保租房作為核心保障載體，亟需金融工具支持可持續(xù)運(yùn)營(yíng)，而REITs擴(kuò)募正是破解資金難題、吸引社會(huì)資本參與的關(guān)鍵路徑。

截至 2025年11月底，全國(guó)已成立78只公募REITs，合計(jì)規(guī)模超2000億元，但市場(chǎng)化擴(kuò)募機(jī)制仍需優(yōu)質(zhì)案例支撐。華潤(rùn)有巢 REIT 采用的“向原持有人配售”模式、嚴(yán)格的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)篩選標(biāo)準(zhǔn)，為后續(xù)同類(lèi)產(chǎn)品提供了重要參考。在低利率、“資產(chǎn)荒” 延續(xù)的市場(chǎng)環(huán)境下，兼具穩(wěn)健收益與資產(chǎn)增值潛力的保租房 REITs，有望持續(xù)成為機(jī)構(gòu)投資者的配置熱點(diǎn)。

隨著《住房租賃條例》施行與商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)推進(jìn)，保租房REITs的擴(kuò)募空間將持續(xù)拓寬。

有巢馬橋項(xiàng)目所代表的“區(qū)位優(yōu)質(zhì)+產(chǎn)品多元+服務(wù)精細(xì)+智慧運(yùn)營(yíng)”模式，既滿足了新市民、青年人的安居需求，也為城市建設(shè)者提供了溫暖港灣，更通過(guò)資本化路徑實(shí)現(xiàn)了社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的雙贏。

未來(lái)，隨著更多優(yōu)質(zhì)保租房資產(chǎn)通過(guò)REITs擴(kuò)募進(jìn)入資本市場(chǎng)，租購(gòu)并舉的住房制度將獲得更堅(jiān)實(shí)的金融支撐，而公募 REITs 市場(chǎng)也將在市場(chǎng)化改革中邁向高質(zhì)量發(fā)展。華潤(rùn)有巢REIT的擴(kuò)募案例，如同為行業(yè)注入一汪 “活水”，不僅激活了保租房資產(chǎn)的價(jià)值潛力，更勾勒出 “住有所居、住有宜居” 的美好圖景，為共同富裕目標(biāo)下的住房保障事業(yè)寫(xiě)下生動(dòng)注腳。

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撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

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