安康一土地糾紛案終審落槌 法院判令返還出讓金并賠償損失

近日，西安鐵路運(yùn)輸中級(jí)法院就安康市博盛房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司（以下簡稱“博盛房地產(chǎn)公司”）與安康市自然資源單位（以下簡稱“市自然資源單位”）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛一案作出終審判決，法院維持一審解除合同的判決，判令市自然資源局返還全部土地出讓金、支付資金占用費(fèi)并賠償相關(guān)損失。這起橫跨七年的糾紛雖塵埃落定，但勝訴企業(yè)仍面臨執(zhí)行難題，引發(fā)社會(huì)對(duì)法治化營商環(huán)境的關(guān)注。

土地公開出讓：企業(yè)競得宗地并簽訂合同

2018年9月，原安康市國土資源單位委托陜西中信拍賣有限公司，公開出讓位于漢濱區(qū)新城辦木竹橋村二、三組的宗地。該宗地總面積119566.55平方米（折合179.35畝），用地性質(zhì)為商業(yè)兼居住，出讓年限商業(yè)部分40年、居住部分70年，起始價(jià)30800萬元，競買保證金6200萬元。

（國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告，當(dāng)事人提供）

2018年10月17日，博盛房地產(chǎn)公司經(jīng)過20輪競價(jià)，以36300萬元的價(jià)格競得該宗地使用權(quán)，并于當(dāng)月29日簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，約定出讓人應(yīng)于2018年12月28日前交付土地，受讓人需在合同簽訂后60日內(nèi)付清全部出讓價(jià)款。合同簽訂后，博盛房地產(chǎn)公司繳納了6200萬元競買保證金，但因相關(guān)合同爭議未支付剩余款項(xiàng)。

（國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，當(dāng)事人提供）

（土地使用權(quán)出讓成交確認(rèn)書，當(dāng)事人提供）

文物保護(hù)介入：合同內(nèi)容被迫變更

2020年4月，安康市文化和旅游廣電單位向市自然資源單位發(fā)函，明確該宗地范圍內(nèi)包含2008年被列為省級(jí)文物保護(hù)單位的銅錢溝唐墓，其保護(hù)范圍和建設(shè)控制地帶需嚴(yán)格遵守文物保護(hù)相關(guān)規(guī)定，不得擅自開發(fā)建設(shè)。這一情況導(dǎo)致原土地出讓合同無法按約定履行。

（出讓問題函，當(dāng)事人提供）

2020年7月，安康市人民政府召開會(huì)議，明確由市文旅廣電單位劃定唐墓保護(hù)范圍，市自然資源單位依據(jù)劃定的文保范圍實(shí)測土地面積，從博盛房地產(chǎn)公司已競得土地中扣減文保所需土地面積并據(jù)實(shí)結(jié)算土地出讓價(jià)款，按程序辦理相關(guān)手續(xù)。同年9月10日，雙方重新簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，將宗地總面積變更為79255.51平方米（折合118.88畝），出讓價(jià)款調(diào)整為21746.23萬元，約定交付土地時(shí)間為2020年11月10日前，博盛房地產(chǎn)公司需在合同簽訂后30日內(nèi)一次性付清出讓款。

（核減后總面積，當(dāng)事人提供）

履約爭議爆發(fā)：企業(yè)足額付款卻未獲土地

2020年10月10日，博盛房地產(chǎn)公司按變更后合同約定，足額支付了剩余15546.23萬元土地出讓款，但市自然資源單位未能按期完成宗地拆遷、清表及文物勘察工作，導(dǎo)致該公司無法進(jìn)場開工。此后，博盛房地產(chǎn)公司先后多次向市自然資源單位遞交報(bào)告，催告解決出讓宗地的拆遷、清表、移交工作，但問題始終未得到有效解決。

2023年12月13日，博盛房地產(chǎn)公司向市自然資源單位送達(dá)《關(guān)于宗地?zé)o法使用及造成損失的情況報(bào)告》，訴求解除雙方簽訂的土地出讓合同，并要求雙倍退還定金、支付已交出讓金所產(chǎn)生的利息及相關(guān)直接費(fèi)用。在協(xié)商無果后，博盛房地產(chǎn)公司向法院提起行政訴訟。

司法審理過程：兩審法院明確違約與責(zé)任

安康鐵路運(yùn)輸法院一審審理認(rèn)為，市自然資源單位未按約定履行土地交付義務(wù)，構(gòu)成根本違約，致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)，判決解除雙方2020年簽訂的出讓合同，市自然資源單位返還土地出讓金17396.984萬元，雙倍返還定金8698.492萬元，合計(jì)26095.476萬元。雙方均不服一審判決，提起上訴。

（一審判決書，當(dāng)事人提供）

西安鐵路運(yùn)輸中級(jí)法院二審審理查明，案涉宗地至今未完成地上附著物補(bǔ)償遷移及考古調(diào)查勘探工作，不具備動(dòng)工開發(fā)條件，合同目的已無法實(shí)現(xiàn)。法院認(rèn)定，市自然資源單位在明知土地存在文物保護(hù)單位的情況下，未履行充分披露義務(wù)，且未能完成“凈地”交付的法定義務(wù)，其違約行為是導(dǎo)致合同解除的主要原因。

二審判決維持了解除合同的判項(xiàng)，同時(shí)對(duì)責(zé)任承擔(dān)部分作出調(diào)整：市自然資源單位需返還博盛房地產(chǎn)公司土地出讓金21746.23萬元，并按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）支付資金占用費(fèi)（6200萬元自2018年10月13日起算，15546.23萬元自2020年10月11日起算，均至實(shí)際給付之日止）；賠償履約保證金損失50萬元及修建圍擋損失144458.22元。

（二審判決書，當(dāng)事人提供）

強(qiáng)制執(zhí)行啟動(dòng)：保障判決落地執(zhí)行

終審判決生效后，因市自然資源單位未履行判決確定的義務(wù)，博盛房地產(chǎn)公司向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。2025年，安康鐵路運(yùn)輸法院作出執(zhí)行裁定，凍結(jié)被執(zhí)行人銀行存款，并查封、扣押其車輛、房產(chǎn)、股票、基金份額等財(cái)產(chǎn)，確保判決內(nèi)容能夠有效執(zhí)行。

（執(zhí)行裁定書，當(dāng)事人提供）

企業(yè)困境及社會(huì)影響

目前，強(qiáng)制執(zhí)行程序正在推進(jìn)，相關(guān)款項(xiàng)的返還及損失賠償事宜還未解決。

自2018年競得土地并支付數(shù)億元出讓金以來，博盛房地產(chǎn)公司因土地長期無法交付，項(xiàng)目全面停滯。盡管兩審法院均認(rèn)定自然資源單位構(gòu)成根本違約，但判決生效后，執(zhí)行過程卻步履維艱。

“我們打贏了官司，卻輸?shù)袅松妗！辈┦⒎康禺a(chǎn)公司負(fù)責(zé)人表示，2.17 億元出讓金及利息遲遲無法收回，導(dǎo)致公司資金鏈徹底斷裂，運(yùn)營全面癱瘓：數(shù)百名員工的勞務(wù)工資難以發(fā)放，核心團(tuán)隊(duì)人員大量流失，勞資糾紛及上訪事件頻發(fā)；數(shù)家供應(yīng)商持續(xù)追討貨款，公司涉訴案件激增，企業(yè)法人被限制高消費(fèi)，融資通道完全關(guān)閉。

這起案件暴露出的深層次問題已超越個(gè)案范疇。一方面，生效判決長達(dá)數(shù)月未能執(zhí)行，司法公信力受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)；另一方面，政府部門拒不執(zhí)行生效判決，嚴(yán)重侵害企業(yè)合法權(quán)益，對(duì)地方營商環(huán)境造成破壞性影響，極大打擊了企業(yè)對(duì)法治政府、誠信政府的信任，導(dǎo)致外來投資意愿明顯降溫。

面對(duì)執(zhí)行困局，近期若該案件執(zhí)行情況仍無實(shí)質(zhì)進(jìn)展，博盛房地產(chǎn)公司將依據(jù)《民事訴訟法》向上一級(jí)法院申請(qǐng)?zhí)峒?jí)執(zhí)行。當(dāng)基層執(zhí)行遇到體制性障礙時(shí)，提級(jí)執(zhí)行不僅是權(quán)利，更是打破地方保護(hù)、維護(hù)司法統(tǒng)一的必要手段。

這起案件不僅是一家企業(yè)的生死之戰(zhàn)，更是檢驗(yàn)法治化營商環(huán)境的試金石。當(dāng)企業(yè)手持勝訴判決卻走向破產(chǎn)邊緣，損失的不僅是一個(gè)市場主體，更是社會(huì)對(duì)公平正義的信仰。