前11月房地產核心指標慣性下行，市場繼續盤整

12月15日，國家統計局公布的全國房地產市場基本情況顯示，1-11月份全國房地產開發投資78591億元，同比下降15.9%；新建商品房銷售面積78702萬平方米，同比下降7.8%；新建商品房銷售額75130億元，下降11.1%。

開發投資增速繼續下滑

具體來看，房地產開發投資增速方面，指標進一步調整。1-11月份，全國房地產開發投資78591億元，同比下降15.9%；其中，住宅投資60432億元，下降15.0%。

中房研協測評研究中心指出，當前商品房交易市場的“止跌”還在磨底階段，房價也處于下行區間，實現房地產投資穩定的基礎尚未形成。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，房地產開發投資必須穩，以其穩定來促進全行業固定資產投資止跌回穩。這是一項非常重要的工作，也關系穩內需和強大國內市場的建設。

房屋新開工和竣工面積方面，降幅繼續擴大。數據顯示，1-11月份房地產開發企業房屋新開工面積53457萬平方米，下降20.5%。其中，住宅新開工面積39189萬平方米，下降19.9%。房屋竣工面積39454萬平方米，下降18.0%。其中，住宅竣工面積28105萬平方米，下降20.1%。

嚴躍進表示，新開工指標的下跌主要和房企規模縮小有關，但對其他拿地的房企而言，實際上還是有比較積極的新開工動向。同時，一些地方降低了預售標準，本身也利好新開工。而竣工面積指標跌幅有所擴大，和開發投資以及拿地等數據調整有關。2026年要做好引導社會資本導入到保交房系列工作中，尤其是從鼓勵多元化資本和創新合作模式的角度進行，真正讓保交房具備更多的資金支持。

從到位資金情況來看，該指標略有惡化。1-11月份，房地產開發企業到位資金85145億元，同比下降11.9%。其中，國內貸款13149億元，下降2.5%；利用外資23億元，下降24.6%；自籌資金30628億元，下降11.9%；定金及預收款25098億元，下降15.2%；個人按揭貸款11786億元，下降15.1%。

在嚴躍進看來，資金回籠和融資等工作需要持續推進。當然總體來說，年底有一些房企資金狀況不錯。尤其是一些民營企業年底還在積極拿地。所以各地要重視對于民營房企的保護和支持，鼓勵其在新一輪投資拿地等方面有所動作，同時給予更好的融資政策和支持政策。

商品房單月銷售情況好于10月

新房銷售方面，指標跌幅有所擴大。根據國家統計局數據，1-11月份新建商品房銷售面積78702萬平方米，同比下降7.8%；其中住宅銷售面積下降8.1%。新建商品房銷售額75130億元，下降11.1%；其中住宅銷售額下降11.2%。

從單月銷售情況來看，好于10月份，銷售指標環比出現上漲。根據國家統計局數據測算，11月新建商品房銷售面積為6720萬平方米，環比上漲9.32%，同比下降17.93%；新建商品房銷售額6113億元，環比上漲2.28%，同比下降26.08%。

中房研協測評研究中心分析認為，年底業績沖刺，12月交易活躍度將進一步提升，“以價換量”策略仍是主流。嚴躍進表示，年底和明年要全力做好去庫存工作。一方面，積極挖掘新房市場購房需求，尤其是結合城中村和危舊房改造以及房票制度，持續促進各類潛在需求釋放。另一方面，全力促進二手房交易以及賣舊換新工作等，真正為新房市場帶來更多置換需求。

商品房庫存方面，指標持續改善。截至11月末，商品房待售面積75306萬平方米，比10月末減少301萬平方米。其中，住宅待售面積39361萬平方米，減少284萬平方米。

嚴躍進認為，這兩年房企拿地和開工等工作出現深度調整，側面也使得庫存持續攀升的壓力明顯減少。2026年是全面去庫存階段，關系到穩樓市和防范化解風險的推進，供求關系也會朝著積極的健康方向發展。

市場仍處于深度調整過程中

整體來看，今年前11月份房地產市場仍處于深度調整過程中。投資、銷售、資金等核心指標繼續慣性下行，并已經持續了9個月，行業正在經歷周期中最為難熬的階段。

同時，近期召開的中央經濟工作會議也明確房地產仍是需要防范化解風險的重點領域之一，而近期部分龍頭企業債務風險再次引發市場對于行業風險擴大的擔憂。

對此，中房研協測評研究中心表示，未來將著力搭建商品房融資、銷售等基礎制度，在政策協同支持下緩解企業流動性風險。同時，會議在貨幣政策方面提出將靈活高效運用降準降息等多種政策工具，也會利好房企資金面。

易居研究院建議，各地要用好存量政策，真正把存量政策和年底置業情況結合，促進市場行情的向好。另外，各地要重視守牢底線的含義，對于房地產指標調整要格外重視，真正從房地產市場的穩健發展角度以及去庫存的角度落實各項工作，防范指標失速和衍生出一些新的風險。