住建部部長倪虹撰文，如何推動房地產高質量發展？

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12月16日，《人民日報》第13版刊發住房和城鄉建設部黨組書記、部長倪虹的署名文章《推動房地產高質量發展》，系統闡述了推動房地產高質量發展的核心邏輯、總體要求與重點任務。

文章從三大“客觀需要”闡明了推動房地產高質量發展的必然性，從錨定主要目標、把握長期與短期等五大關系、強化法律等四大支撐、健全多方協同機制等搭建路徑框架，并通過細化六大“重點任務”落地實踐，推動房地產從規模擴張轉向質效提升。從政策發力的角度，未來將兼顧短期政策和長期制度建設，短期落實已出臺政策著力鞏固房地產市場止跌回穩態勢，六大重點任務更加側重優化供給、提高品質、制度改革。

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【中指解讀】

三大“客觀需要”，錨定房地產高質量發展的必然性

房地產深刻關聯著民生福祉、經濟發展等關鍵領域，推動高質量發展并非偶然選擇，而是順應時代變化的“必然之舉”。本次倪虹部長指出推動房地產高質量發展是滿足人民美好生活向往、推進中國式現代化建設和促進房地產業轉型發展的客觀需要：

第一，要順應人民群眾對美好居住生活的新期待。本次強調要不斷完善住房供應體系，建設“好房子”、開發好產品、提供好服務，回應了民生之需，也指明了具體發力方向，“三好”為地方政府、房地產開發企業和物業服務企業等提出了更高要求。

第二，進一步強調房地產的重要性。房地產產業鏈條長、關聯度高，過去20多年有力支撐了我國城鎮化和經濟社會發展，房地產高質量發展意味著行業需要擺脫過去“規模擴張優先”的路徑依賴，轉向“品質與服務提升”，房地產從“增量拉動”轉向“質效驅動”，將為經濟“質的有效提升和量的合理增長”提供堅實支撐。本次倪虹部長也強調我國房地產發展仍有較大潛力和空間。

第三，適應市場新變化，需要深化房地產相關制度改革。倪虹部長指出過去我國房地產領域很多制度是為了擴大供應規模、解決住房短缺問題，在房地產供求關系發生重大變化的當下，“要加快構建房地產發展新模式，深化供給結構、經營方式、監管方式改革，創新發展模式和方法，有力有效防范化解風險，加快推動房地產業轉型升級”。

明確四大“核心導向”，其中處理好五大關系彰顯未來政策著力點

推動房地產高質量發展需要系統謀劃、統籌推進，文章從“目標、關系、支撐、機制”四個維度，搭建了清晰的路徑框架。

第一，錨定主要目標。高質量發展是要建立“更好滿足剛性和改善性住房需求”的供應體系，健全“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度，實現住房品質顯著提升、風險隱患有效防控、企業轉型成效明顯，形成“供應體系健全、要素配置合理、監管制度規范、行業經營穩健”的行業生態。

第二，五大關系彰顯了未來政策著力點。一是長期和短期的關系，既要著眼長遠，也要立足當前，預計未來短期和長期政策將協同發力，短期著力鞏固房地產市場止跌回穩態勢，聚焦落實好已出臺政策舉措，長期側重基礎性制度改革等。二是頂層設計和因城施策的關系，中央定方向、劃底線，地方則結合當地實際因城施策，如人口流入多的城市增加改善性住房供給、進一步強化保障，庫存高的城市更加側重去庫存。三是市場和保障的關系，形成“保障+市場”功能互補的住房供給格局。四是增量和存量的關系，盤活存量、提質增效或將是重點之一。五是促發展和防風險的關系。

第三，強化四大支撐，為高質量發展“筑基賦能”，主要包括法律、標準、技術、人才支撐。

第四，健全保障機制，強調多部門協同。當下，優化人口、土地、資金等要素配置，多部門協同發力才能更好地推動房地產高質量發展。

提出六大“重點任務”，側重優化供給、提高品質、制度改革

本次倪虹部長明確了推動房地產高質量發展的六大重點任務，包括：

第一，優化保障性住房供給。本次繼續明確各地要“以需定建、以需定購”，預計未來更多城市從供給規模、保障房類型、產品結構、區位布局等方面優化保障房供給，并有望通過統籌增量與存量實施保障。另外，健全保障房管理機制、精準對接需求和供給等也將是政策側重點。值得關注的是，本次進一步強調“堅持貨幣與實物相結合”，預計未來有望通過加大住房租金補貼等“補人頭”方式落實住房保障。

第二，促進房地產市場持續健康發展。本次重點提及建立“人、房、地、錢”要素聯動機制，因地制宜調整優化房地產政策和規范發展租賃市場。實現供需動態平衡是市場持續健康發展的重要基礎，充分賦予城市政府房地產市場調控自主權，將進一步強化地方政府在市場調節中的主體責任。

第三，改革完善房地產開發、融資、銷售制度。本次明確了三項具體制度改革，分別是做實房地產開發項目公司制、房地產融資推行主辦銀行制、商品房銷售推行現房銷售制，更好地保障項目交付、滿足合理融資需求、維護購房人合法權益。

其中，針對現房銷售制，本次強調繼續實行預售的,規范預售資金監管，可見現房銷售制的推進并非“一刀切”。根據中指監測，今年以來，河南信陽、湖北荊門和湖南邵陽等地已先后落地相關政策，按“新老有別”的原則推動現房銷售，維護購房人合法權益。“十五五”時期，現房銷售或逐漸推進，預計更多庫存量大的城市或區域將率先推進現房銷售，對于部分庫存量較小的地區來說，現房銷售后新增供應將減少，或影響市場供需平衡，這些地方更需要地方政府進行精準把控推進節奏和力度，同時加快完善適用于現房銷售模式的房地產融資制度等，也有助于推動期房銷售逐漸向現房銷售轉型。

第四，實施房屋品質提升工程。“好房子”是高質量發展的重要載體，本次進一步明確將全鏈條提升住房品質；同時在城市更新中推進“好房子、好小區、好社區、好城區”“四好”建設，結合城市更新，改善人居環境，打造高品質居住生活空間。

從“好房子”案例來看，中指建立了“好房子”標桿100案例數據庫，全方位展示“好房子”圖譜，盡覽優質項目精髓。

第五，實施物業服務質量提升行動。物業服務是反映居民“住得好”的內容之一，未來探索多方協調運行新模式，規范物業企業行為，鼓勵物業企業向“增值服務”延伸等均是政策側重點，物業服務重要性凸顯也有望為物業服務企業釋放更大的發展空間。

第六，建立房屋全生命周期安全管理制度。房屋安全體檢、房屋安全管理資金和房屋質量安全保險制度，有望為存量住房提供持續的安全保障。根據中指監測，2024年以來，上海、天津、成都、沈陽等地已出臺相關管理辦法征求意見稿或試點工作方案等，近期武漢、鄭州等多地探索、落地房屋體檢相關實施細則，如鄭州指出自2026年起對房齡30年及以上城鎮住宅實施首次體檢，并采取以獎代補方式支持房齡30年及以上的城鎮非住宅房屋實施首次體檢，整體推進節奏在加快。

中指研究院長期跟蹤中央及全國各地房地產相關政策，持續為政府部門和企業提供政策監測服務，為各地政府完善房地產政策工具箱提供參考借鑒，同時幫助企業跟蹤政策變化，更好地把握政策窗口，。

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