中建地產(chǎn)第九子拿地，走抱團(tuán)路線

文/北京進(jìn)深 林振興

時隔102天，豐臺又有土拍了。但無獨有偶，它依舊是底價成交。

12月16日，豐臺北宮鎮(zhèn)張郭莊村0204-6028地塊落槌，中建方程 中建智地聯(lián)合體以13.54億元底價拿下，樓面價為2.84萬元/平米。

中建方程出手張郭莊地塊，在意料之中。

今年，它在北京只拿了一塊地，7月3日以5.6億元拿下延慶新城小營地塊，取名中建臻源府。

臻源府于2025年9月開盤，供應(yīng)318套，目前住宅網(wǎng)簽272套，成交均價3.22萬元/平米，成交金額9.97億元；車位也賣了201個，收金超4433萬元。

地價覆蓋率186%，讓中建方程嘗到甜頭，賺得盆滿缽滿，也讓它更加堅定在北京“補(bǔ)倉”的念頭。

中建方程不打沒有把握的仗。

就像臻源府，其實它也是一級土地整理者。后續(xù)的地塊情況，中建方程是第一個知情者。

這次豐臺也一樣，張郭莊地塊的開發(fā)實施以及市政交通基礎(chǔ)設(shè)施是由中建方程子公司負(fù)責(zé)，它是有拿地優(yōu)勢的。

中建方程是中國建筑（601668.SH）的全資子公司，也是中建系地產(chǎn)的第九子。但此次，它還是打保守牌，叫上“兄弟”中建智地一起來兜底。

相較于中建智地、中建壹品、中建玖合，中建方程更像是小透明，多在京郊拿地，擅長棚改拆遷。

中建方程現(xiàn)任董事長是周宇騉，在中建系36年。他原本只是中建一局分公司的一位普通工長，到如今在中建方程獨當(dāng)一面。

周宇騉還任職過PPP民營第一股——東方園林。這段經(jīng)歷，為他在中建方程開展城市綜合開發(fā)業(yè)務(wù)，有“啟蒙”的意義。

對于在北京做大做強(qiáng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，周宇騉是有不小野心。

今年，他挖來了一員大將——原中海地產(chǎn)北方大區(qū)分管營銷的高級副總經(jīng)理刁鵬，任命他為房地產(chǎn)事業(yè)部總監(jiān)。

刁鵬是中海地產(chǎn)司齡25年以上的老將，曾統(tǒng)管中海北京整體營銷工作。

聽說刁鵬并不是一個人出走，而是帶著一條線的人，加入中建方程。

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張郭莊這塊地，故事可比電視劇還曲折，它經(jīng)歷了“三進(jìn)宮”的跌宕劇情。

第一回：負(fù)重登場，無人接盤

2024年9月底，它第一次亮相。張郭莊6028住宅地塊 6029商業(yè)金融地塊“捆綁銷售”。

其中，住宅占地3.18公頃、建面4.77萬平米；商業(yè)占地1.18公頃、建面2.12萬平米。

但因為“包袱”太重了，最終無人問津。

第二回：輕裝上陣，依舊冷場

2025年4月底，張郭莊6028地塊再次進(jìn)入清單，它甩掉商業(yè)“配角”，只留住宅獨自出場。

可市場還是靜悄悄，地塊繼續(xù)“待業(yè)”。

第三回：終于等來“意中人”

就在今天，這塊歷經(jīng)坎坷的地，終于成功“牽手”買家。

此次買家中建方程與張郭莊地塊，有著不解之緣。

北京中建方程投資管理有限公司（簡稱“中建方程管理”）正是張郭莊村棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項目6028、6029地塊的開發(fā)主體，同時張郭莊6028、6029地塊的市政交通基礎(chǔ)設(shè)施也是由該公司負(fù)責(zé)。

中建方程管理成立于2015年，注冊資本62500萬，由中建方程、中建二局、中建一局、中建七局，分別持股52%、16%、16%、16%，法人是楊洪祿。

楊洪祿是中建方程北京公司總經(jīng)理，也是公司內(nèi)部“老人”，他從項目負(fù)責(zé)人一步步升任為產(chǎn)業(yè)發(fā)展部部門經(jīng)理，再到現(xiàn)在的城市總。

在內(nèi)部會議上，楊洪祿曾喊話，“做大做強(qiáng)北京市場。”

業(yè)內(nèi)人士指出，中建方程管理“拖拉”的基礎(chǔ)建設(shè)，直接導(dǎo)致張郭莊供地一再延后。

中建方程與張郭莊的緣分，甚至可以追溯至2021年。

中建方程管理投資開發(fā)了張郭莊項目首批地塊（FT00-0203-6145、6159）。那塊地在當(dāng)年5月，被首開 卓越聯(lián)合體以62億 3.25萬㎡公租房摘得，成交樓面價為4.66萬元/㎡。

沒想到短短四年過去，中建方程自己獨當(dāng)一面，抱得了張郭莊6028地塊，樓面價比當(dāng)年每平便宜了1.82萬元。

不止于此，中建方程管理于2023年還投資建設(shè)了張郭莊安置房工程三期項目。該項目規(guī)劃占地面積52343㎡，規(guī)劃總建筑面積152050平方米，共計12棟住宅樓。

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“減負(fù)”后的張郭莊地塊，是一個Buff疊加Bug的地塊。

它是純純的住宅用地，體量不大，建面4.77萬平方米，控高24米（局部30米），容積率1.5。

未來，估計是6-11層的洋房，按套均120㎡估算，該項目大約400套左右房源。

但地形不算規(guī)則，多邊角空間，且朝向不正，對于開發(fā)商樓棟排布是一個考驗。

它最大的bug應(yīng)該是，地緣位置太差，西五環(huán)外。

甚至有業(yè)內(nèi)人調(diào)侃，“永定河以西屬于豐臺區(qū)的邊緣位置，和遠(yuǎn)郊的房山?jīng)]什么區(qū)別。”

而且，城市界面一般，安置房較多。部分學(xué)校還處于規(guī)劃階段，教育配套落地還需要時間。

但張郭莊地塊也有一個利好，它有地鐵概念，北面300米，是地鐵14號線和1號線支線在張郭莊設(shè)站換乘。

敢在豐臺兜底拿地的開發(fā)商，不得不說是一個勇士。

原因很簡單，畢竟豐臺現(xiàn)在的新房供應(yīng)量，人見人怕，很少有開發(fā)商會加價入場了。

如周邊的熙悅晴翠，2021年拿地時，樓面價約4.66萬元/㎡，高點時一平要賣到6.6萬 ，上個月網(wǎng)簽價都跌到4.5萬元/平米，每平米下降了2萬 。

它往西3公里，是中海永定玖里，樓面價3.15萬元/平米，2024年3月拿證，供應(yīng)720套房，至今網(wǎng)簽289套，成交均價4.91萬元/平米。

再就是西五環(huán)內(nèi)的大瓦窯板塊，目前還有三個難兄難弟——京能西賢府、中建和頌九里、城建璽院，也都有特價房，它們網(wǎng)簽業(yè)績，也很慘淡。其中，璽院供應(yīng)651套房，賣了一年多，現(xiàn)在才網(wǎng)簽50套。

未來，張郭莊地塊，中建方程要賣多少錢？

預(yù)計均價在5萬 ，如果上6萬，購房者會買單嗎？

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