法拍房未披露曾發(fā)生非正常死亡事件，買家要求退還4821萬拍賣款！廣東高院裁定：退款

2023年6月，郭某、貝某以4821萬余元競拍到位于廣東省深圳市的案涉房屋。但是，案涉房屋的拍賣公告及拍賣須知中未披露該房屋于一年多前曾發(fā)生有人跳樓自殺的非正常死亡事件。由于買到“兇宅”，郭某、貝某向揭陽市中級人民法院（以下簡稱揭陽中院）提出書面異議，請求撤銷案涉房屋的拍賣行為，并退還全部拍賣款項。他們的請求會得到支持嗎？

案涉房屋

紅星新聞記者從人民法院案例庫獲悉，針對這一情況，該庫日前發(fā)布參考案例，裁判要旨指出：“執(zhí)行中，人民法院拍賣的房屋存在原居住人員非正常死亡事件，構成房屋的重大瑕疵，足以影響買受人競買該房屋的締約基礎，屬于應當披露拍賣財產的重要信息。在網(wǎng)絡司法拍賣中對該信息未予披露，拍賣成交后，買受人據(jù)此主張構成重大誤解請求撤銷拍賣的，人民法院應予支持。”

據(jù)介紹，在揭陽中院駁回郭某、貝某的異議請求后，二人向廣東省高級人民法院（以下簡稱廣東高院）申請復議。該院作出執(zhí)行裁定：撤銷揭陽中院的執(zhí)行裁定，要求揭陽中院依法退還買受人郭某、貝某支付的拍賣款。

4800多萬拍下的房屋

曾發(fā)生高墜事件致1死買家請求退款

揭陽中院在執(zhí)行被執(zhí)行人陳某附帶民事賠償、退賠、附帶民事公益賠償、罰金、沒收違法所得、沒收個人全部財產一案過程中，于2023年6月15日10時至2023年6月16日10時，在司法拍賣網(wǎng)絡平臺上公開拍賣登記在陳某、王某名下位于廣東省深圳市某路的21A、22A房屋(以下簡稱案涉房屋)。2023年6月16日，郭某、貝某以人民幣48216726元(幣種下同)的最高價競得，并繳清競拍款。

買家以4821萬余元的最高價競得房屋

2023年7月5日，該院作出執(zhí)行裁定書，裁定案涉房屋中21A房歸郭某所有、22A房歸貝某所有。2023年7月25日，郭某、貝某對該執(zhí)行裁定提出書面異議，認為法院未在拍賣公告信息中對案涉房屋存在原居住人員高空墜樓事件進行說明，致使郭某、貝某在參與競買時產生重大誤解，購買用于居住的目的無法實現(xiàn)，請求撤銷該裁定書及案涉房屋的拍賣行為，并退還全部拍賣款項。

法院經(jīng)調查，案涉房屋在2021年11月23日發(fā)生高空墜樓事件，造成1人死亡。

揭陽中院以執(zhí)行法院未掌握相關信息、競拍標的物的瑕疵風險由競拍者自行承擔等為由，于2023年8月15日作出執(zhí)行裁定：駁回郭某、貝某的異議請求。郭某、貝某不服，向廣東省高級人民法院申請復議。2024年2月23日，廣東省高級人民法院作出執(zhí)行裁定：撤銷揭陽中院的執(zhí)行裁定，要求揭陽中院依法退還買受人郭某、貝某支付的拍賣款。

記者查詢發(fā)現(xiàn)，拍賣的案涉房屋與一起涉黑大案有關。廣東高院執(zhí)行裁定書披露，揭陽中院公開拍賣登記在陳某、王某名下的案涉房屋是復式住宅商品房。

案涉房屋內部畫面

據(jù)媒體公開報道，2023年4月，陳某等人涉黑案經(jīng)揭陽中院一審、廣東高院終審后生效，陳某等27名被告人被依法判處死緩至有期徒刑兩年六個月，并處沒收財產、罰金等。

據(jù)了解，高空墜樓事件發(fā)生后，深圳市蓮花派出所民警到場，經(jīng)確認，該跳樓女性系陳某的女兒。

拍賣房屋存在非正常死亡事件

廣東高院：屬于應披露的重要信息

本案的爭議焦點為：應否撤銷對案涉房屋的拍賣行為，并將買受人郭某、貝某支付的拍賣款予以退還。

廣東高院表示，保障案件當事人、競買人的知情權，是網(wǎng)絡司法拍賣的基本要求。根據(jù)《最高人民法院關于人民法院網(wǎng)絡司法拍賣若干問題的規(guī)定》第十二條第二款、第十三條第十一項、第三十一條第一項的規(guī)定，執(zhí)行法院在處置執(zhí)行標的物前，依法全面、具體、詳細調查執(zhí)行標的物的情況，并在拍賣公示時予以說明，充分、客觀地披露拍賣標的物的信息。本案中，揭陽中院通過網(wǎng)絡平臺拍賣的案涉房屋于一年多前發(fā)生過原居住者跳樓自殺的非正常死亡事件，執(zhí)行法院未披露該信息是否屬于《最高人民法院關于人民法院網(wǎng)絡司法拍賣若干問題的規(guī)定》第三十一條第一項規(guī)定的“拍賣財產的文字說明、視頻或者照片展示以及瑕疵說明嚴重失實，致使買受人產生重大誤解，購買目的無法實現(xiàn)”，是應予審查的關鍵問題。

其一，人民法院網(wǎng)絡拍賣的房屋存在自殺等非正常死亡事件是否屬于執(zhí)行法院應當披露的信息，法律和司法解釋沒有明文規(guī)定，執(zhí)行實踐中各地法院做法不一，但越來越多執(zhí)行法院將其作為拍賣公告、拍賣須知中應當披露的信息。按照房屋的日常交易習慣和民間習俗，交易房屋內如果發(fā)生過自殺、兇殺等非正常死亡事件，普通民眾往往將此類房屋稱為“兇宅”。傳統(tǒng)民俗文化中，普通民眾都有“趨吉避兇”“擇吉居住”的心理，這是經(jīng)過歷史長期積淀、延續(xù)形成的習俗。房屋內發(fā)生非正常死亡事件的存在，會給居住其中的普通民眾帶來包括忌諱、焦慮、恐懼等負面感受和心理陰影，相應也對房屋交易價值產生影響。因此，人民法院拍賣的房屋存在自殺等非正常死亡事件，構成房屋的重大瑕疵，足以影響買受人競買該房屋的締約基礎，屬于《最高人民法院關于人民法院網(wǎng)絡司法拍賣若干問題的規(guī)定》第十二條第二款、第十三條第十一項規(guī)定的應當披露拍賣財產的重要信息。

其二，揭陽中院雖然在拍賣公告和拍賣須知中均載明，競買人決定參與競買的，視為對拍賣財產完全了解，并接受拍賣財產一切已知和未知瑕疵，該院不能保證拍賣財產真?zhèn)位蛘咂焚|，不承擔瑕疵擔保責任等，但是“瑕疵不擔保原則”通常是就拍賣財產的數(shù)量、質量、外觀、結構、裝飾裝修等客觀物理屬性而言。作為日常居住的房屋，其不僅是一個由水泥鋼筋組成的構筑物，更是人們家庭起居生活的港灣，承載著人們諸多主觀的情感。拍賣房屋曾發(fā)生非正常死亡事件的，不屬于“瑕疵不擔保原則”的適用范疇。

綜上所述，案涉房屋的拍賣公告及拍賣須知中未披露該房屋于一年多前曾經(jīng)發(fā)生有人跳樓自殺的非正常死亡事件，屬于《最高人民法院關于人民法院網(wǎng)絡司法拍賣若干問題的規(guī)定》第三十一條第一項規(guī)定的“拍賣財產的文字說明、視頻或者照片展示以及瑕疵說明嚴重失實，致使買受人產生重大誤解，購買目的無法實現(xiàn)”的情形。

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女子花150萬競得32間法拍房等6年未交付：房價已翻番

近日，河南女子張燕（化名）向極目新聞反映，她在2020年的一次法拍中，花了150萬元拍下河南周口商水縣的一處32間房屋（包括門面），直到如今都還未交付。11月28日，商水縣人民法院工作人員回應稱，相關房屋涉及的占房戶較多所以一直未能騰退，目前已經(jīng)跟張燕商談補償意見，后續(xù)會加快處理。

圖為成交確認書 圖源：受訪者

據(jù)張燕講述，2019年12月，她關注到淘寶網(wǎng)的一則法拍信息，司法標的物處置單位為商水縣人民法院，標的物為當?shù)叵槿鸹▓@社區(qū)的32間房產。參與競拍之前，張燕實地去現(xiàn)場看了一次，這32間房中有19間是門面。

“當時去看，門面基本關著門，我想著公開拍賣，肯定不會有問題。”張燕提供的蓋有商水縣人民法院印章的《成交確認書》顯示，張燕于2020年1月15日以1497760元的價格成功競得該標的。張燕的轉賬記錄顯示，她于2020年1月16日將錢款轉入“商水縣人民法院執(zhí)行款監(jiān)管”賬戶。

競拍完成后，因為特殊原因，交付耽誤了一年多。讓張燕沒想到的是，之后多年一直未能完成交付。法院給的原因是有占房戶占著，無法騰退。

根據(jù)商水縣人民法院在2021年9月15日出具的一份情況說明，商水縣人民法院依法于2020年1月15日在司法拍賣網(wǎng)公開拍賣豫炎置業(yè)的32間房屋，后買受人張女士以1497760元的最高價競得。

圖為相關拍賣信息截圖 圖源：視頻截圖

2020年3月24日、8月24日，法院兩次張貼公告責令被執(zhí)行人及房屋占有人搬出拍賣的房屋。但有9人以簽有購買協(xié)議并已經(jīng)付款為由拒絕搬出，多次做思想工作未果。該情況說明稱，已經(jīng)制定執(zhí)行方案，并將進行強制搬出，交付給買受人張某。

門面現(xiàn)狀 圖源：受訪者

不過，如今已經(jīng)近5年時間過去，交付并未進行。

張燕告訴極目新聞記者，競拍時，標的所在地還很偏僻，也沒多少人。如今5年過去，當?shù)夭粌H街面拓寬了，綠化做好了，還有多個小區(qū)人員入住，附近還建起了醫(yī)院，門面價格已經(jīng)翻番。

2024年，張燕曾和法院商議，即使無法交付門面，也可以退錢，但需要法院進行補償，當年雙方也口頭達成了補償?shù)膮f(xié)議。不過，到現(xiàn)在都沒有看到法院的下一步動作。

28日，極目新聞記者聯(lián)系商水縣人民法院，該院執(zhí)行局的一名工作人員表示，該案標的占房戶較多，都不愿意搬走，案件牽涉的問題也很多。“她買了房子，確實沒有拿到，投資確實有損失，應該給她補償一部分。”該工作人員表示，此前跟張燕談了一個補償?shù)奶幚硪庖姡琴Y金目前還沒有到位，后續(xù)會加快處理進度。