左右互博，中海的考驗來了

文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會

中海云邸玖章“中區(qū)”來了？

拿地三周后，楊浦區(qū)定海社區(qū)N090602單元K8-03地塊（定海路街道142街坊）商品住宅項目規(guī)劃設(shè)計方案公示。

項目擬建5棟15-17F小高層住宅，每棟樓首層局部架空，總高11F的保障房位于3號樓東單元。

1#、3#、5#、6#樓均有連廊，一梯兩戶配置；唯一沒有連廊的2#樓預(yù)計是樓王大戶型，位于小區(qū)中軸線上，一梯一戶配置。

從樓棟輪廓來看，預(yù)計會有多陽臺。

小區(qū)人車分流，人行出入口位于西側(cè)的貴陽路上，機(jī)動車出入口位于北側(cè)的波陽路上，該側(cè)還設(shè)置有臨時上下車停車位。

11月24日，上海第九批次土拍中，中海以約21.77億元的底價競得楊浦區(qū)N090602單元K8-03地塊，成交樓板價6.88萬元/㎡，地塊無中小套型比例要求，裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于4000元/㎡。

該地塊容積率2.28，建筑面積約3.17萬方。位于楊浦濱江南段，距離12號線隆昌路站和愛國路站均在1公里內(nèi)，與內(nèi)環(huán)線、中環(huán)線的直線距離分別約1.8公里、800米，離黃浦江岸也不到800米。

這塊地位于中海云邸南區(qū)和北區(qū)之間。

去年10月，中海競得地塊北側(cè)的G2-5地塊、K2-04地塊，成交樓板價6.92萬元/㎡，溢價率2.32%，即中海云邸玖章北區(qū)所在地塊。

去年11月，南側(cè)的K8-05地塊同樣由中海競得，成交樓板價約7.33萬元/㎡，溢價率16.33%，即中海云邸玖章南區(qū)所在地塊。

地塊的建設(shè)單位為“上海海瑧房地產(chǎn)有限公司”，與中海云邸玖章同屬一個項目公司，法定代表人劉慧明，此人是中海華東區(qū)域總經(jīng)理。

新地塊未來可能繼續(xù)沿用“云邸玖章”系列名稱，若四個子地塊聯(lián)合開發(fā)，將有助于攤薄該系列的整體拿地成本。

至于最終是整合為統(tǒng)一社區(qū)，還是各自獨(dú)立運(yùn)營，仍需視開發(fā)商后續(xù)規(guī)劃而定。

目前在規(guī)劃圖中，新地塊與云邸玖章南區(qū)是沒有連接的。

中海若是按新規(guī)打造項目，加上地價成本相對較低，有可能會背刺南區(qū)和北區(qū)房源，這對中海也是個考驗。

周邊競爭樓盤較多，除了中海云邸玖章之外，在售新盤還有縵云上海、中建壹品·外灘源著、保利譽(yù)濱江等。

中海云邸玖章，這個曾經(jīng)三開三罄的楊浦濱江紅盤，如今也不得不直面市場壓力，項目認(rèn)購率從巔峰時期的240%高位腰斬至120%。

云邸玖章南區(qū)在今年4月、6月、10月、11月此次開盤，推出417套房源，目前已售262套，去化率63%。

北區(qū)在今年6月推出105套房源，已售78套，去化率74%。

11月22日，該區(qū)86套房源過會，推出1#樓104㎡房源，均價10.5萬/㎡，也是該項目入市最便宜的一批了，最終收獲50組有效認(rèn)籌，于12月5日開盤。

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