2026 年房地產重磅信號：住建部明確方向，穩市場、優供給、促轉

中央經濟工作會議落下帷幕，住建部部長對2026年房地產市場的定調釋放重磅信號，“穩市場、優供給、促轉型”三大方向構成行業發展的核心框架。當前房地產市場正處于調整轉型的關鍵期，庫存高企與需求疲軟并存，企業債務風險尚未完全出清，此次政策定調既錨定短期穩預期的現實需求，又著眼長期高質量發展的制度構建，為“十五五”開局之年的房地產行業劃定了清晰路徑。

穩市場是2026年房地產工作的首要任務，核心在于通過供需兩端協同發力，破解當前“供強需弱”的結構性矛盾。從市場現狀來看，行業調整壓力仍在持續，國家統計局數據顯示，2025年前10月房地產銷售下降形勢尚未有效扭轉，11月全國百城新建商品住宅去庫存周期已達27.4個月，遠超12-18個月的合理區間，42城新房加二手房去化周期更是攀升至28.3個月，庫存消化壓力顯著。在此背景下，政策明確提出“因城施策控增量、去庫存、優供給”，將去庫存提升至更高優先級，且手段從以往的“消化存量”升級為多元協同處置。

穩市場的關鍵抓手在于需求激活與庫存消化的精準聯動。需求端將延續寬松導向，預計2026年將進一步放松限購政策，一線城市限購完全松綁的可能性提升，同時通過居民房貸定向降息、個稅補貼、交易稅費減免等方式降低購房成本。金融政策將持續發力，LPR仍有下行空間，疊加美聯儲降息預期，購房融資成本有望進一步降低。庫存消化方面，“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房”成為重要突破，這一舉措既為存量房源提供了剛性消化渠道，又充實了保障房供給，形成“去庫存+保民生”的雙贏格局。據中指研究院監測，截至2025年11月末，全國各地擬使用專項債收購存量閑置土地金額已超6500億元，2026年專項債在收儲領域的發力將更為積極。

優供給是提升市場活力的核心支撐，重點在于從“有房住”向“住好房”轉型，精準對接需求結構升級趨勢。此次政策明確兩大發力點：深化住房公積金制度改革與有序推動“好房子”建設。公積金改革已成為各地政策支持的重點，2025年全國超210個省市縣出臺約560條房地產支持政策，其中相當一部分聚焦公積金優化。2026年改革將進一步深化，預計在貸款額度提升、異地辦理流程簡化、使用范圍拓展等方面實現突破，深圳已推行的提取公積金支付首付款、山東探索的商辦用房“以舊換新”等模式將加速落地，切實降低剛需群體尤其是新市民、青年群體的購房門檻。

“好房子”建設進入規范化發展階段，政策從以往的“大力推進”調整為“有序推動”，體現了系統性發展思路。2025年5月《住宅項目規范》實施后，“好房子”標準已逐步明晰，2026年將重點規范建設秩序，避免將“好房子”等同于“大房子”“貴房子”，而是強調安全、舒適、綠色、智慧與經濟合理的多元平衡，實現普通住房、保障房、舊改住房等全品類的品質提升。城市更新的“高質量推進”成為優供給的重要載體，從“大力實施”到“高質量推進”的轉變，意味著城市更新將更注重品質提升與存量盤活，通過老舊小區改造、城中村整治等工作修復存量住房價值，同時釋放剛性購房需求，實現“存量提質+庫存消化”的雙重目標。

促轉型是構建行業長效發展機制的必然要求，核心在于加快構建房地產發展新模式，推動行業從依賴土地財政的規模擴張轉向高質量發展。政策明確提出要推動房地產與“人房地錢”及產業發展要素聯動，實現從“建房子”向“運營城市”的轉型。區域差異化轉型路徑已逐漸清晰：一線城市將重點優化供地結構，減少低效宅地供應，優先保障高品質改善型用地，強化“好房子”項目供給；三四線城市則聚焦庫存消化，嚴格限制新增宅地供應，同步盤活閑置資產。

轉型的關鍵支撐在于金融與土地政策的創新突破。金融端將探索專項借款、超長期國債等工具，支持城市更新和保障房建設，REITs市場有望進一步擴容，為商業地產等重資產提供長期低成本融資渠道，紅土深圳安居REIT的逆勢上漲已反映出保障房領域的政策關注度提升。土地端將合理控制新增用地供應，重點盤活存量土地和商辦用房，探索商辦改保障房等模式。企業轉型方向愈發明確，招商證券等機構建議關注華潤置地、中國金茂等轉型能力強的企業，這類企業在綠色建筑、租賃市場、城市運營等領域的布局將契合行業發展新趨勢。

風險防控是轉型發展的底線保障，政策強調“積極穩妥化解重點領域風險”，將房企債務處置與地方政府債務化解統籌推進。一方面，深化債務重組專班機制，優化重組與置換辦法，對出險房企實施差異化處置，截至2025年已有21家出險房企完成境內外債務重組，累計化債規模約1.2萬億元，2026年剩余債務處置將持續推進。另一方面，通過市場化手段改善房企現金流，依托REITs等渠道盤活成熟資產，重構行業信用體系。地方政府債務化解將優化財政結構，保障城市更新、存量房收購等工作的資金供給，避免風險跨領域傳導。

總體來看，2026年房地產政策將形成“穩市場、優供給、促轉型”的三維發力格局，政策工具將呈現“財政+貨幣協同、存量+增量結合、全域+區域聯動”的特征。短期來看，隨著限購松綁、利率下行、公積金優化等政策落地，市場預期有望逐步修復，庫存壓力將得到緩解；長期來看，“好房子”建設、城市更新提質、發展新模式構建將推動行業實現質的有效提升和量的合理增長。對于市場主體而言，房企需聚焦品質提升與運營能力建設，購房者可把握政策窗口期實現合理置業，房地產行業將在轉型中逐步回歸居住本源，為宏觀經濟平穩運行提供重要支撐。