35億港元抄底香港核心商辦！劉強(qiáng)東領(lǐng)銜，大佬們集體“用腳投票”

12月10日，麗新發(fā)展一則“非常重大出售事項(xiàng)”公告攪動香港資本市場——其以34.98億港元代價(jià)，向京東控股的投資主體出售中環(huán)干諾道中3號辦公大樓50%權(quán)益，涵蓋約11.16萬平方米辦公空間及18個(gè)車位。京東明確此次購樓為“自用”，是其布局香港供應(yīng)鏈生態(tài)的關(guān)鍵一步。而這并非孤例，鷹君集團(tuán)羅嘉瑞家族、中原地產(chǎn)施永青、利希慎家族等本土大佬密集增持香港物業(yè)，內(nèi)地新經(jīng)濟(jì)企業(yè)家亦紛紛入局，多元資本齊聚香港樓市，背后暗藏深層邏輯與市場信號。

京東此次出手絕非臨時(shí)決策，而是其香港系統(tǒng)化布局的重要落子。今年以來，京東在香港動作頻頻：8月以40億港元收購本地連鎖超市“佳寶”，快速搶占民生零售賽道；9月與華潤隆地達(dá)成合作，計(jì)劃2026年在灣仔落地大型線下門店京東MALL；加之早已成型的物流網(wǎng)絡(luò)與新獲批的保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)牌照，京東正構(gòu)建覆蓋供應(yīng)鏈、線下零售、綜合服務(wù)的全鏈條本地化生態(tài)。中環(huán)作為香港核心商務(wù)區(qū)，匯聚國際資本、優(yōu)質(zhì)人才與高端資源，此次購置的甲級寫字樓，不僅能為京東日益擴(kuò)張的業(yè)務(wù)板塊提供穩(wěn)定運(yùn)營載體，更能強(qiáng)化其粵港澳大灣區(qū)供應(yīng)鏈樞紐地位，成為國際化戰(zhàn)略的重要橋頭堡。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜指出，京東購樓兼具戰(zhàn)略與財(cái)務(wù)雙重價(jià)值。從運(yùn)營層面看，香港甲級寫字樓租金長期高企，自有物業(yè)可鎖定運(yùn)營成本，規(guī)避租金波動風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)靈活適配辦公、展示、客戶體驗(yàn)等多元業(yè)態(tài)需求，支撐多業(yè)務(wù)融合發(fā)展；從戰(zhàn)略層面講，重資產(chǎn)投入彰顯對香港市場的長期信心，有助于獲取政府、合作伙伴與消費(fèi)者信任，進(jìn)一步深化本地化布局；從資產(chǎn)價(jià)值看，香港核心不動產(chǎn)稀缺性突出，具備較強(qiáng)保值升值潛力，可作為企業(yè)資產(chǎn)配置的重要壓艙石。這套“資本+資產(chǎn)+業(yè)態(tài)”的組合拳，盡顯京東深耕香港的戰(zhàn)略決心。

京東的入局只是香港樓市資本回流潮的縮影。今年以來，香港本土財(cái)富版圖加速調(diào)整，老牌家族與商界領(lǐng)袖紛紛加碼本地物業(yè)：鷹君集團(tuán)羅嘉瑞家族年內(nèi)購入近30個(gè)住宅與寫字樓物業(yè)，總耗資達(dá)8億港元；中原地產(chǎn)創(chuàng)始人施永青斥資超9300萬港元拿下6套住宅；利希慎家族也出手購置灣仔優(yōu)質(zhì)物業(yè)，部分成交價(jià)格甚至高于銀行估值。與此同時(shí)，內(nèi)地資本同樣表現(xiàn)活躍，今年前五個(gè)月香港總價(jià)超億港元的豪宅交易達(dá)52套，其中約70%買家來自內(nèi)地，美圖秀秀創(chuàng)始人蔡文勝更是短期內(nèi)斥資超18億港元購入香港房產(chǎn)，部分用于自營業(yè)務(wù)拓展。產(chǎn)業(yè)資本與家族財(cái)富同步增持，勾勒出香港不動產(chǎn)市場的多元資本圖景。

資本密集涌入香港樓市，本質(zhì)是多重因素疊加下的理性選擇。從市場周期看，經(jīng)過2022年至2024年的深度調(diào)整，香港樓價(jià)較高峰期回調(diào)20%~30%，核心資產(chǎn)估值回歸合理區(qū)間，吸引力顯著上升；從金融環(huán)境看，市場普遍預(yù)期美聯(lián)儲2026年進(jìn)入降息周期，融資成本下降將推動不動產(chǎn)估值修復(fù)，此時(shí)布局可把握周期紅利；從區(qū)位優(yōu)勢看，即便全球地緣政治不確定性加劇，香港作為中西交匯的國際金融中心，仍憑借完善法治、優(yōu)惠稅制、資本自由流動等核心優(yōu)勢，成為華人資本的重要“安全島”。

對于香港本土家族而言，低位增持核心資產(chǎn)是傳承財(cái)富、鞏固市場地位的常規(guī)操作。長期深耕香港市場的老牌家族，熟悉本地規(guī)則與資產(chǎn)價(jià)值邏輯，在市場調(diào)整期入手優(yōu)質(zhì)物業(yè)，既能穩(wěn)定家族財(cái)富基本盤，又能強(qiáng)化對本地經(jīng)濟(jì)的影響力。而產(chǎn)業(yè)資本的戰(zhàn)略性入局，則源于對香港“超級聯(lián)系人”角色、粵港澳大灣區(qū)融合前景及人民幣國際化進(jìn)程的深層認(rèn)可，將香港視為鏈接內(nèi)地與國際市場的重要樞紐。此外，香港特區(qū)政府推出的積極人才引進(jìn)計(jì)劃，吸引大量人才攜資赴港，為樓市創(chuàng)造了堅(jiān)實(shí)的居住與配套需求，進(jìn)一步提振市場信心。

值得注意的是，當(dāng)前香港寫字樓市場仍面臨一定空置壓力，資本涌入提振市場信心的同時(shí)，如何將資本動能轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)發(fā)展動力，仍是香港需要破解的課題。未來香港樓市的健康發(fā)展，終究依賴于真實(shí)的企業(yè)擴(kuò)張與經(jīng)濟(jì)活動，唯有持續(xù)發(fā)揮國際金融中心優(yōu)勢，推動經(jīng)濟(jì)多元發(fā)展，才能讓核心不動產(chǎn)價(jià)值穩(wěn)步提升。

從京東35億港元購樓到本土家族密集增持，資本用行動投票，彰顯對香港核心資產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)可。在市場周期、區(qū)位優(yōu)勢與政策紅利的多重加持下，香港樓市正迎來中長期價(jià)值重估的契機(jī)，而這場資本回流潮，也將為香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力。