東方雨虹頻繁打折處置工抵房，一套房不到一年便“虧掉”1600萬元

本報（chinatimes.net.cn）記者李凱旋 北京報道

“防水茅”北京東方雨虹防水技術股份有限公司（002271.SZ，下稱“東方雨虹”）今年以來出售房產的動作有些頻繁。12月9日，東方雨虹發(fā)布公告表示，出售位于北京市昌平區(qū)的一套不動產，售價為1011.59萬元。值得關注的是，在今年1月份，東方雨虹才以2680.71萬元的價格從“綠地系”購入這套房產。

購入還不到1年，東方雨虹卻大打折扣賣房究竟是為何？

12月11日，《華夏時報》記者聯(lián)系到東方雨虹，并按照其給予的聯(lián)系方式向其發(fā)去了采訪提綱，但截至發(fā)稿，尚未收到回復。

上演打折賣房

12月9日，東方雨虹披露了關于出售資產的公告，表示公司擬以1011.59萬元（含稅）的價格出售公司下屬子公司持有的位于北京市昌平區(qū)英澤路8號院4號樓的一套商業(yè)用途不動產。

公告顯示，這棟房產的建筑面積為1011.59平米，建于2023年，總層數為4層，此次標的資產的所在層數為2層，裝修情況為毛坯。值得關注的是，在今年1月20日，東方雨虹的下屬子公司德愛威建設工程有限公司北京昌平信息咨詢分公司才以2680.71萬元價格購入。

關于出售資產的原因，東方雨虹方面表示，標的資產的賬面原值為2533.15萬元，已計提資產減值準備1309.13萬元，賬面凈值為1224.02萬元。基于目前公司盤活閑置固定資產、提高資產運營產銷率、優(yōu)化資產結構的核心目標，結合目前房地產市場趨勢等綜合因素，公司考慮出售。

值得關注的是，賣價較買價已經是打了對折有余。東方雨虹方面表示，本次出售資產系基于公司戰(zhàn)略調整，考慮到當前該類資產市場需求較小，市場流動性較弱，公司結合目前房地產市場整體趨勢、標的資產市場需求和價格行情，與交易對方協(xié)商確定交易價格，因此產生一定折損，符合當前市場環(huán)境下資產處置慣例。

年內已經出售多套房產

《華夏時報》記者注意到，這已經是年內東方雨虹第三次披露出售房產公告。11月13日，東方雨虹發(fā)布公告表示，出售位于北京市密云區(qū)和杭州市上城區(qū)的部分商鋪及辦公用房。據公告，東方雨虹此次處置資產的數量較多，共計套數為24套。

今年10月底，東方雨虹發(fā)布公告表示，出售同位于英澤路8號院4號樓的兩套不動產，兩套不動產合計成交金額為2313.08萬元。據公告，這兩處標的資產的賬面原值為5061.55萬元，已計提折舊或資產減值準備593.85萬元。

年內三次出售房產對東方雨虹財務情況的影響較大。東方雨虹方面表示，2025年出售資產累計產生的資產處置損失預計將達到公司最近一個會計年度經審計凈利潤的50%以上。值得一提的是，從公告上來看，東方雨虹對于房產的處置絕非簡單的一買一賣。

以北京市密云區(qū)的標的資產為例，東方雨虹資產購買交易對方為綠地集團北京京騰置業(yè)有限公司。東方雨虹為加快債權清收，實現資金回籠，作為債權人通過取得部分下游客戶已經建成的住宅、商鋪等用于抵償其所欠付的公司款項。不過，另外要說明的是，在東方雨虹取得北京市密云區(qū)的這些抵債資產前，根據雙方協(xié)商，其還需另行購買下游客戶其他房源。

而杭州市上城區(qū)的標的資產原本的擁有者同樣是“綠地系”，而東方雨虹購入這些資產則是希望維護與下游核心國企客戶的業(yè)務合作關系。值得關注的是，東方雨虹在12月9日公告中出售的資產同樣購置于“綠地系”。

買了又賣到底為何？

“買房”對于東方雨虹而言或許是無奈之舉。房地產行業(yè)持續(xù)下行，房企債務壓力陡增，而主營業(yè)務是防水材料的東方雨虹只能“被迫”接受客戶的房產，以沖抵房企客戶“違約”的合同款項。

10月28日，東方雨虹發(fā)布了關于債務重組的公告，表示為加快債權清收，實現資金回籠，改善資產結構，優(yōu)化公司財務狀況，公司在三季度作為債權人通過取得部分下游客戶已建成的住宅、商鋪、辦公用房等用于抵償其所欠付公司款項，相關債權的賬面價值共計1.99億元。值得一提的是，東方雨虹此次債務重組的主要下游客戶又是綠地控股集團股份有限公司。

盡管東方雨虹方面表示，公司已經從過往以地產大客戶為主的直銷模式成功轉型為以零售渠道和工程渠道為主的渠道模式，但公司的主要財務指標仍呈現下降的狀態(tài)。數據顯示，今年前三季度，東方雨虹的營業(yè)收入為206.01億元，同比下降5.06%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為8.10億元，同比下降36.61%。

同時，盡管東方雨虹早早稱在對工抵房做相關的處理，但根據上文，在今年三季度，東方雨虹依舊只能從部分客戶中取得工抵房。工抵房的規(guī)模到底有多大，后續(xù)是否還會持續(xù)出售，投資者則不得而知。

在10月28日的投資者關系活動上，東方雨虹方面表示，盡管近幾年公司面臨行業(yè)需求壓力與自身業(yè)務結構轉型陣痛期的雙重挑戰(zhàn)，對公司的收入規(guī)模、利潤規(guī)模造成了沖擊，但公司因自身業(yè)務結構轉型帶來的壓力也在變小。

東方雨虹方面表示，一方面，公司進行了客戶結構優(yōu)化。另一方面，公司的比較競爭優(yōu)勢在快速提升，三季度市場份額加速提高。同時，公司積極推進海外優(yōu)先戰(zhàn)略，貿易、投資、并購“三駕馬車”并駕齊驅，海外業(yè)務將成為公司未來可持續(xù)發(fā)展重要的成長曲線。

12月13日，知名財稅審專家劉志耕對《華夏時報》記者表示，由于東方雨虹核心業(yè)務受房地產行業(yè)下行沖擊，應收賬款壓力很大，有必要通過處置非核心資產來優(yōu)化資產結構、盤活資產并回籠資金，改善現金流，以緩解財務壓力并集中資源發(fā)展核心業(yè)務。為此，東方雨虹今年多次折價出售房產，但這對公司財務會造成顯著影響，?最直接的影響是會產生大額資產處置損失，并在短期內對利潤表造成很大壓力?。

在劉志耕看來，在行業(yè)寒冬下，建材企業(yè)必須實現從“規(guī)模優(yōu)先”到“質量優(yōu)先”的深刻轉型，其核心邏輯是便是放棄高風險墊資項目，轉向現金流更健康的業(yè)務模式。同時，多管齊下盤活資產、開拓新市場?。盡管整個過程會很痛苦，但這是行業(yè)出清的必經之路。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧