中央重磅定調！2026年穩樓市去庫存

穩住房地產市場，需要打好政策組合拳。

中房報記者 許倩 北京報道

2026年經濟與樓市走向，備受各方矚目。

12月10日至11日，中央經濟工作會議在北京召開，為明年經濟工作定下總基調。會議將“堅持內需主導，建設強大國內市場”置于明年重點任務首位，并部署深入實施提振消費專項行動、擴大優質商品和服務供給、清理消費領域不合理限制措施。

結合此前高層會議精神，業內普遍解讀，住房領域的不合理限制性措施將得到進一步優化調整，特別是一線城市限購及商辦市場限購政策仍有優化空間。

會議還提出“推動投資止跌回穩”，并強調“高質量推進城市更新”。當前房地產開發投資仍是拖累整體投資增長的主要因素。國家統計局數據顯示，今年1～10月份，房地產開發投資同比下降14.7%，拖累固定資產投資下降1.7%，拖累全部投資下滑3個百分點。

可見，在擴內需的整體任務中，無論是提振消費還是穩定投資，均與房地產市場的健康穩定發展息息相關。

值得關注的是，2026年房地產工作部署被置于“堅持守牢底線，積極穩妥化解重點領域風險”任務框架之下，這已是“房地產風險”連續第四年成為中央經濟工作會議重要議題。會議提出，著力穩定房地產市場，具體路徑包括因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。

首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長趙秀池解讀道，當前樓市低迷，房地產仍處于防風險階段，著力穩定房地產市場仍是明年工作主基調。預計未來將通過降低首付比例和貸款利率、實施貼息貸款政策、優化限購、收儲存量房作保障房等增量與存量政策組合拳，促進市場預期好轉。

穩樓市與防風險

防風險是2026年房地產領域的重點任務。近期部分龍頭企業債務風險再現，加劇了市場對于行業風險可能擴大的擔憂。

此次會議將房地產內容置于“堅持守牢風險底線”的框架下，而去年中央經濟工作會議則將房地產內容放在擴內需與防風險框架下。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，這意味著2026年房地產市場在某些領域是不能觸碰底線的，比如房價不能出現明顯不可控下跌、開發商房屋銷售和資金回籠情況不能出現幾乎零成交情況、開發商尤其是頭部企業不能出現債務違約事件等。2026年必須積極穩妥化解房地產相關風險，這是會議最核心的內容和方針。

“著力穩定房地產市場”被確定為2026年房地產工作的首要任務。而去年中央經濟工作會議的相關提法是“持續用力推動房地產市場止跌回穩”。如何看待這一不同？

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道，去年提法意味著要加大政策紓困，盡快推動市場止跌回穩；今年提法則意味著，經過一年努力，傳統政策應出盡出，但當前止跌回穩的壓力依然較大，需要尋找新路徑。

會議提出，因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房。這意味著，“去庫存”戰略重回政策核心。

據國家統計局數據，截至10月末，我國商品房待售面積7.56億平方米，同比上漲3.3%。易居研究院全國百城庫存報告亦顯示，11月全國百城去庫存周期已為27.4個月，為歷史新高，且超過了去年高點。

“今年下半年以來，部分熱點城市改善型項目去化速度也在下降，同質化供給比較明顯。”李宇嘉認為，2026年要細化供給策略，比如按照行政區的去化周期來決定開工量和供地量。

嚴躍進認為，加快商品房去庫存進程，既需要土地政策的配合，也需要后續保障房工作與之更好銜接。他建議，除收購商品房，也應將二手房掛牌量與保障房房源籌集相結合。

公積金改革與“好房子”建設

當傳統“救市”邊際效應遞減，地產政策需跳出行業本身，置于國內大市場建設中通盤考量。會議提出，深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設，加快構建房地產發展新模式。

李宇嘉表示，當前公積金制度面臨部分城市個貸率低，須加快投放或調劑余缺，異地貸款流程待優化等問題，這些都不是傳統業務所能解決的，迫切需要制度改革。公積金是唯一的普惠金融，在當前民生屬性夯實，迫切需要做大保障房、租購并舉的背景下，這個普惠金融應該發揮更大作用。他建議，可探索在此基礎上組建住房銀行，更好服務年輕人、新市民及新模式轉型。

58安居客研究院院長張波預計，未來公積金政策將在貸款額度優化、異地辦理流程簡化、使用范圍拓寬（如用于子女教育、大病醫療、老舊小區改造等）等方面持續創新。

值得注意的是，此次會議強調“有序”推動“好房子”建設，這也成為未來房地產高質量發展的重要方向。

在“高質量完成‘十四五’規劃”系列主題新聞發布會上，住房城鄉建設部表示，建設“好房子”要通過好標準、好設計、好材料、好建造、好運維解決居住中的痛點問題，全面提升住房品質。

趙秀池建議，“好房子”建設應涵蓋保障房與商品房、新建住房與存量住房、產權房與租賃房、住房建設與非住房建設等多個維度，各地需在宜居宜業上著力，做好人民群眾美好生活的服務商。

李宇嘉還表示，“加快構建房地產發展新模式”的提法同步也說明當前舊模式難以為繼，但新模式仍未成形落地，因此，穩定房地產要加快構建房地產發展新模式，要強化基礎性制度建設，讓“好房子”供給能真正激活和匹配需求，還要發力投資于人，這是修復基本面。

明年有望繼續降準降息

穩住房地產市場，需要打好政策組合拳。2026年，將繼續迎來財政政策與貨幣政策“雙寬”的放水之年。

會議強調，實施更加積極有為的宏觀政策，增強政策前瞻性針對性協同性，持續擴大內需、優化供給，做優增量、盤活存量，持續防范化解重點領域風險。

會議定調，繼續實施更加積極的財政政策，保持必要的財政赤字、債務總規模和支出總量。同時，繼續實施適度寬松的貨幣政策，把促進經濟穩定增長、物價合理回升作為貨幣政策的重要考量。可見，會議對于物價水平的關注程度顯著提升。

中國民生銀行首席經濟學家溫彬認為，在“更加積極”的財政政策取向下，2026年新增政府債務規模或進一步提升至12.5萬億元左右，以支撐廣義財政支出強度、兜牢基層“三保”底線。

會議還強調，“靈活高效運用降準降息等多種政策工具”。相較于2024年中央經濟工作會議中“適時降準降息”的表述，政策態度更為積極。同時，美聯儲降息也會減輕外部因素對國內貨幣政策靈活調整的掣肘，我國貨幣政策適度寬松仍有充足空間。

國信證券研究報告稱，“靈活”實際上意味著明年貨幣政策將“相機抉擇”，“高效”是把寶貴的降準降息空間用于外生沖擊、增長拐折、市場波動等超預期情景，預計明年降息幅度在10～20個基點區間下沿，降準50個基點。

遠東資信研究院副院長、首席宏觀研究員張林認為，為促進物價合理回升，明年一季度降準降息有望再次同時落地，但下調幅度或有限，其中降息或以10個基點為下調步幅，降準或以25個基點為下調步幅。

招聯首席研究員董希淼表示，為配合財政政策發力，預計2026年存款利率和政策利率將進一步下降，可能實施降準降息1～2次，并且更加注重發揮結構性貨幣政策工具作用。

宏觀政策的協同支持，將為穩定房地產市場提供必要的金融環境。