福州大范圍征遷，西河坡下新村，掛牌31天成交

十五五規劃出臺以后，關于房地產的信息量還不少，大體上可以總結以下幾點：

一、供給端轉向雙軌制，保障房負責剛需，商品房負責改善；

二、保交樓和房企融資有兜底，白名單項目貸款更便捷。

三、市場分化已成定局，核心城市和三四線城市的命運徹底分開。

字面意思內容量比較大，總體可以看出未來五年，房產分化變得更加的明顯，好房子供給端，作為改善需求的主要產品定位。剛需住房主要以保障房和庫存二手房為主。

那么，你們認為，未來五年的房價，會走向一個什么趨勢？

和我們業內判斷基本一致，未來大部分二手房，仍然有下探的空間，新產品供應仍然會處于是市場的頂端。也就是一手房的供應量不會停止，大戶型改善產品，也會逐步呈現在大家的視野當中，特別是一二線城市，會明顯拉開。

站在當下，看福州的二手房市場，打算賣把房子賣掉的人，可以著手做一些價格的調整，在短期內把房子賣出，或許會有更高的價值體現。

用一套已經成交的二手房，給大家做個成交分析，希望對你們買房會有所幫助。

成交小區：西河坡下新村；

成交時間：2025年11月；

成交數據：產權87.9平米，3房2廳，中樓層，精裝修，南北朝向，120萬，成交單價13651元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌31天，業主掛牌價格147萬，買家談價27萬后達成交易。帶看客戶只有1組，精準匹配到這套房子，快速成交。房子的戶型結構很不錯，兩房朝南，一房朝北，一梯兩戶結構，缺點在于客廳沒有直接采光。

2、西河坡下新村的價格曲線圖顯示，今年5月份是分水嶺，當初傳聞過有拆遷的可能，導致很多業主不愿意將房子掛牌出售，僅有出售的價格也相對較高，單價15000元左右，而現在小區竟然沒有一套房源掛牌，拆遷可能是大概率的了。

3、西這是一個九十年代的老舊小區，內部共有12棟樓，546戶業主，全部是框架結構，在金牛山公園正對面，門口也有一個地鐵口，交通和休閑方面較為方便，學區配套較為一般，商業較弱，去年的成交價格，基本在11000元/平米左右，甚至還有9000多的單價。

對于這種低單價的老破舊小區來說，拆遷是最好的歸宿，這樣也能給業主帶來更好的資產價值提升。

4、西河坡下新村，掛牌出來只有31天的時間，下一套如果再次掛牌，價格稍微適中一些的價格，就會很快賣出去，如果想要進行投資拆遷房的客戶，不妨這階段可以關注一下它的動態。

購房建議

前面我們提到十五五的規劃，房地產分化雙軌制，好房子會成為商品房，價格會很貴。老房子會成為剛需，保障性住房，價格自然更低。

鼓樓區有很多這種學區劃片較為一般，二手房成交單價較低的小區。如：

福嶼這一片的老房子，單價在13000元左右；

洪山橋頭的老房子，單價在10000元左右；

銅盤五鳳的老房子，單價在10000元左右；

湖前省體老破舊，單價11000元左右；

以上片區，比較具有代表性的小區有福嶼新村，洪山橋社區，五鳳新村，五鳳小區，市直湖前等。

大家想一下，如果按照以上的單價，把二手房賣出去，不如等著房子被拆遷，根據地段的價值補償，肯定會超過現有的成交單價。

幾天前，我看到一個買家，在五鳳新村已經買了好幾套房子，就等著它什么時候拆遷，再把房子給賣出去。他表示：我現在9000多的單價買進來，就算是跌，也不會再跌多少，如果遇到拆遷，那么價值就大大增加了。

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