中央釋放房地產維穩信號！2026年普通人買房賣房機遇全梳理

近期，中央“1+5+1”房地產政策體系全面落地，從限購松綁、首付比例下調到利率優惠、稅費減免，一系列重磅舉措釋放明確維穩信號。與此同時，實業家曹德旺多次公開警示樓市邏輯已變，“房子就是磚頭水泥，無投資價值，多余房產盡快出售”的觀點引發廣泛共鳴。在政策托底與市場分化并存的關鍵節點，普通人該如何把握買房賣房機遇？結合政策導向與曹德旺的理性判斷，我們可從市場本質、買房策略、賣房邏輯三個維度清晰梳理。

讀懂當前樓市，首先要認清兩大核心現實：政策維穩的核心是“保民生而非炒房價”，市場轉型的本質是“告別普漲、回歸居住”。國家統計局數據顯示，當前70個大中城市商品住宅價格呈現“多數下降、核心企穩”態勢，三線城市二手房同比跌幅達5.7%，而上海核心區新房價格同比上漲5.7%，這種極端分化印證了曹德旺的判斷——房地產已從全民投資的“經濟支柱”轉向聚焦居住需求的“民生基石”。中央此次密集出臺政策，正是為了化解市場失衡風險，為剛需和改善群體創造合理購房環境，而非重啟房價上漲通道，這一點是普通人決策的根本前提。

對剛需和改善群體而言，當前政策窗口期正是買房的優質機遇期，但需堅守“居住優先、量力而行”的原則，避開投機思維。曹德旺雖不認可房產的投資屬性，但并未否定合理居住需求，他的警示更多指向“超出能力的負債購房”。從政策紅利來看，當前首套商貸首付低至15%、利率跌破3%，公積金5年期以上利率僅2.6%，以上海為例，首套公積金貸款額度提至184萬，多子女家庭可達216萬，100萬貸款30年最高可省61.9萬元利息，購房成本降至歷史低位。

把握買房機遇，需精準鎖定三類核心場景并選對標的。其一，結婚、子女入學等剛性需求群體，可果斷借助政策紅利上車。建議優先選擇人口凈流入的一線及強二線城市核心地段，聚焦地鐵、學區、商業配套完善的現房或準現房，避開遠郊期房。以上海剛需族小林為例，11月入手外環內地鐵盤，首付僅18萬，商貸利率2.95%，較2023年買房節省30萬利息，既滿足居住需求，又規避了交付風險。

其二，有換房、學區升級需求的改善家庭，當前市場低迷期議價空間更大，砍價幅度可達10%-20%，“賣舊買新”成本降低15%-20%。加之二手房“帶押過戶”全面普及，交易效率提升50%，部分城市還給予利息補貼和房款優惠，是優化居住品質的好時機。其三，產業集聚區的新市民、青年人，可關注保障性住房和人才房供給，長三角、珠三角等都市圈的衛星城產業基礎扎實、人口流入穩定，且30個城市支持公積金直接付首付，能有效解決“湊首付”難題。

買房決策中，還需牢記曹德旺“量力而行”的忠告，避開三類風險。一是堅決拒絕加杠桿投機，“房住不炒”是長期底線，三四線城市非核心地段房產仍面臨貶值風險；二是嚴控負債壓力，月供占家庭月收入比例不超過30%，并預留1-2年應急資金，避免收入波動導致斷供；三是優先選擇現房或國企開發的準現房，盡管保交樓政策兜底力度加大，但期房仍有不確定性，現房可實地考察質量，更顯穩妥。此外，部分城市已實施“取消公攤”政策，100㎡房子實際使用面積可增加5-8㎡，這類隱性福利值得重點關注。

對多房家庭而言，曹德旺“多余房產盡快賣”的提醒堪稱及時雨，當前政策托底帶來的短暫成交窗口，正是優化資產配置的最佳時機。當前全國二手房掛牌量已突破850萬套，杭州、成都等核心城市掛牌量均超20萬套，部分三四線城市“降價40%仍難成交”，流動性枯竭風險正在加劇。更需警惕的是，未來持有成本將持續攀升，房齡超20年的老房年均維修成本可達上萬元，房產稅試點擴大的預期也在增強，多房持有已從“資產”淪為“負債包袱”。

賣房需遵循“拋弱留強”的邏輯，精準處置三類高風險房源。第一類是三四線城市的投資房，這些區域人口外流、庫存高企，去化周期長達36個月，未來貶值壓力更大，盡早變現是最優選擇；第二類是房齡超20年的老破小，無電梯、戶型落后、配套老化，年輕人接受度極低，未來轉手難度將持續加大；第三類是遠郊概念盤，多依托“新區規劃”炒作，實際配套匱乏，往往掛牌大半年都無人問津。賣房時可采用“輕翻新”策略提升成交效率，數據顯示，花5萬元左右改造廚衛、刷新墻面，可使成交周期縮短40%，售價提高8%左右，同時應避開7-8月傳統淡季，選擇3-4月小陽春或學區房報名季前掛牌。

值得注意的是，“拋弱”并非“清空所有房產”，核心價值資產仍值得長期持有。一線及強二線城市核心區樓齡5-10年的次新改善型住宅，憑借稀缺的地段資源和穩定的需求，抗跌性強；核心城市優質學區房需求持續穩定，流動性佳；城市更新片區、軌道交通樞紐周邊房源，未來隨著配套升級仍有保值潛力。多房家庭可將拋售弱市房產的資金，轉向這類核心資產，或配置其他多元化投資產品，降低對房地產的依賴。

綜上，中央維穩信號為樓市劃定了“安全邊界”，而曹德旺的看法則為普通人提供了理性視角：房地產已告別“閉眼買就賺”的時代，也非“買了就被套”的絕境。對剛需和改善群體，政策窗口期是上車良機，但需聚焦核心城市、優質地段的居住型房源；對多房家庭，優化資產配置刻不容緩，果斷處置非核心區域的多余房產是規避風險的關鍵。歸根結底，房產的核心價值在于居住，普通人的決策應回歸自身需求，摒棄投機幻想，在政策紅利與市場規律之間找到平衡，方能穿越樓市調整周期，實現資產與居住需求的雙贏。