華南區新開盤諜報：推盤有所放緩，去化分化明顯

區域市場綜述：

根據，2025年11月10日-2025年12月14日華南地區重點城市、深圳累計開盤及加推項目12個，推出房源2996套，以剛改及改善項目為主。廣州重點監測的中建玖合·未來方洲，因樓盤區位及產品優勢，實現較好的去化。深圳本月推出項目數量及套數較上月小幅減少，推出樓盤以剛需及改善型為主，樓盤去化分化明顯，整體表現有所提升。

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廣州：開盤及加推有所放緩，價格趨于穩定

重點監測2個新開盤項目，共推出402套房源，分別位于黃埔區、番禺區兩個個區域，1個為純新盤開盤，1個為加推。

• 價格方面，以穩為主

• 認籌可享受折扣方式

• 客戶群集中于30-45歲的青中年人

• 本次推盤以中心城區為主。

熱點項目：

熱點項目：中建玖合·未來方洲（2025.11.14）

• 認購去化：開盤推出262套房源，當天認購約190套，去化率約73%。

• 客戶定位：年齡介于30-45歲之間的客戶群占比最大。從區域上看，黃埔區及周邊客戶占大多數，置業群體以剛需、剛改客戶為主。

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目優點

1、規模大城。項目規劃約220 萬㎡未來城市理想綠洲，集創新辦公、生態住區、山水 公園、文化地標、商業街區、鄰里中心、教育成長等 7 大業態為一體，打造文商 旅居產前沿都會范本。

2、配套完善。周邊交通便利，5 號線文沖站、13 號線雙崗站雙地鐵輕松出行；項目規劃打造 4 所中小學、4 所幼兒園享 12 年優質教育，同時，還規劃多個商業街區集群打造狀元文化知學大街、文旅特色商街。

深圳：推盤小幅減少，去化分化明顯

重點監測10個項目開盤，共推出2594套房源，項目分布在南山、寶安、龍崗、龍華、坪山及光明區，其中1個項目為純新盤，9個項目為加推樓盤。

• 價格方面，目前開盤項目定價保持不變。

• 客戶群集中于25-45歲的剛需及改善型業主。

熱點項目：

深圳：瑧譽府（2025.11.22）

• 客戶定位：以35- 45 歲改善型客戶為主，項目總價 1034-1604 萬 / 套，開盤推出 197 套房源，去化較好。

本次推出戶型面積情況

項目優點

1、項目處于寶安中心區，緊鄰前海擴容區，屬于大灣區核心地段，區域發展潛力大。項目靠近前海灣，部分戶型可無遮擋觀賞海景、企鵝島及前海灣，景觀資源稀缺。

2、項目提供115-144㎡四房及以上大戶型，均為純商品房，業主圈層純粹。部分戶型采用新規設計，得房率高，且專梯入戶、獨立玄關，提升居住私密性和實用性。戶型南北通透，采光和通風條件優越，空間布局合理。

深圳：深圳灣沄璽（2025.11.30）

• 客戶定位：以35-45歲改善型客戶為主，項目總價3064-37743萬/套，開盤推出348套房源，去化較好。

本次推出戶型面積情況

項目優點

1、項目位于深圳灣后海片區，東側直面深圳人才公園，150米以上樓層可享無遮擋海景與城市景觀，與深圳灣一號等頂級豪宅形成呼應，景觀資源稀缺。深圳灣核心地段+總部經濟集聚，土地稀缺性高，項目長期保值能力較強。

2、項目采用第四代住宅標準，實用率達92%以上，遠超市場平均水平。戶型設計多樣，涵蓋209-1050㎡大平層，高區和頂樓戶型景觀視野極佳，部分戶型配備雙陽臺、家庭廳、保姆套房等高端配置。

深圳：深鐵前海時代（2025.12.6）

• 客戶定位：以35-45歲改善型客戶為主，項目總價2246-3314萬/套，開盤推出75套房源，去化較好。

本次推出戶型面積情況

項目優點

1、項目位于前海桂灣金融核心商務區，是前海三灣中發展最成熟、配套最完善的區域，緊鄰桂灣河，可享一線河景，部分高層房源還能眺望南山或海景，景觀資源優越。

2、項目按照豪宅標準打造，獨立兩梯電梯廳，私密感強。大戶型產品在片區內具有稀缺性，圈層更純粹。

本月開盤

表：11.10-12.14項目開盤信息

注：本報告中開盤效果評價依據為：非常好（開盤當天去化率70%以上）、較好（開盤當天去化率50%-70%）、一般（開盤當天去化率30%-50%）、較差（開盤當天去化率30%以下）。

下月預告

表：12.15-12.31部分典型項目開盤信息

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