第四代住宅，成本管好也不難

隨著各地政府對于第四代住宅的政策扶植，越來越多的第四代住宅進入市場。更高的得房率以及獨特的外形，讓第四代住宅對比傳統住宅成為銷售上致命的降維打擊。但是開發商最終需要面對一個客觀的問題，即第四代住宅的成本問題。

那么，第四代住宅會帶來哪些成本上的影響呢？它和售價的關系是怎么樣的呢？它和銷售價格又會產生什么樣的聯動呢？相信所有開發商在拿地之前都會好好地算一筆賬，看看這個投入到底值不值呢？

本文將以設計為主線，通過研究設計的變化，探討項目成本的變化，從而全面回答有關成本變化的三個問題。

第四代住宅設計改變

為了探討問題的方便，我們將項目所在地設置于江蘇蘇州，其他區域的項目可以按照當地具體的政策做相應的調整。

從政策面來看，蘇州政府目前出臺兩個與第四代住宅相關的政策。一個文件是《蘇州市改善型住宅項目規劃管理相關技術要點（試行）》，此要點主要確定了第四代住宅的可以做空間花園的面積50平方米，且需要兩層通高設置。

另外，在此之前，政府出臺了《市政府辦公室關于印發住宅空中庭院和共享平臺規劃建設管理指 引（試行）的通知》明確了空中花園的使用用途，并確定了建筑日照分析以及建筑間距以主體建筑為準，即空中庭院不納入建筑間距以及日照的計算范圍。戳我，讓成本控得住，不超支

為了更好地執行市政府的政策，各地也推出了區域的細則，我們以吳江區為例，區內有相應的實施細則文件——《關于支持立體生態住宅規劃建設的實施方案（試行）》，其中對于第四代住宅的面積要求為大于120平方米，同時對空中花園有如下技術要求：

同時滿足以下條件的套內空中花園可不計入容積率：外挑尺寸不大于4.2米；水平投影面積之和不超過本層總水平投影面積的12%；綠化面積不小于其水平投影面積的60%且綠化覆土深度不低于0.6米；套內空中花園完成面與套內標高高差不應大于0.15米；每個單元內的陽臺、平臺及套內空中花園總數不超過居住空間（臥室及客廳）個數。不滿足以上規定的按陽臺規則計算容積率。

套內空中花園、公共綠化平臺等特有部分及綠化實施情況應納入建筑主體工程同步規劃、同步實施、同步驗收。

以上面的政策為基礎，我們做一個政策要點的梳理，蘇州政府對于第四代住宅的設計可以歸納為以下幾個方面：

①　套型面積大于120平方米；

②　空中花園的面積小于50平方米；

③　花園功能的覆土不低于0.6米；

④　懸挑的尺寸不大于4.2米；

⑤　空中花園容積率面積也不算建筑面積；

⑥　空中花園需同步驗收，同步交付；

基于以上的政策要求，第四代的住宅設計涉及成本的調整主要集中在以下幾個方面（按照蘇州目前的市場情況，戶型的平均面積約為160平方米）：

1.建筑平面增加空中花園

花園的增加會對結構設計進行調整；建筑結構面積增加約50平方米，由于第四代住宅結構平面不規整，對房屋整體的結構設計產生不利影響。

同時，由于懸挑結構的特殊性，以及花園荷載的遠高于普通房間，花園部分承受重量約為普通陽臺的3倍。

2.增加空中花園景觀及給排水系統

增加相應的灌溉設備以及景觀規劃以滿足此區域的花園功能要求。此部分可以由開發商建造給水與排水系統，提供花園基礎部分，個性化的需求需要客戶自己打造。

3.建筑間距以及日照調整

雖然第四代住宅的花園不算建筑間距，但是在消防規范中屬于必須考慮的范圍，另外，由于連續的花園產生了大量的自遮擋，對房屋的間距還是產生巨大的影響。

這會導致建筑的間距對普通住宅要大一些。在其他條件不變的情況下，此項設計的調整會增加建筑的樓層，并提升部分建造成本。

4.建筑整體荷載增加

由于占建筑面積25%左右的建筑的荷載增加了2倍，造成地上建筑的重量大大增加，由此增加的重量約為原建筑的0.2倍。此部分荷載會造成樁基礎的成本增加約20%。

5.私密性改變造成設計調整

連續花園以及錯層的陽臺，給住戶帶來了隱私的變化，需要調整陽臺欄桿高度，增加報警裝置等。此部分增加的成本有限。

第四代住宅成本變化值

根據現在房地產市場的開發情況，以房地產開發公司為主體的總成本主要包括以下幾個方面：

以上的基本成本體系，第四代住宅涉及的成本變化主要基于以下幾個方面。

①　土建工程（上部結構增加花園+陽臺欄桿增加+地下室結構成本增加+樁基增加+結構整體影響）

②　安裝工程（花園系統的給排水，智能化調整）

③　景觀工程（花園系統的防水、土壤、植物）

④　土地成本（第四代住宅概念造成的地價增加）

⑤　稅費成本（由于建造成本及土地成本造成的稅費增加）

以下我們對逐項目成本進行核算，看看項目的成本增加的數量（為了核算更具落地性，我們還是蘇州當地的住宅160平方米建筑面積，花園面積50平方米為例）。

1.土建成本

(1)上部結構增加花園

由于采用大懸掛結構，且荷載比較大，增加花園的結構表面裝飾部分的綜合成本（包括）在600元/m2左右（含結構、表面裝飾及吊頂抹灰）。由此導致折算到銷售面積成本增加值為187元/m2。（注：花園部分開發商只進行結構預留及給排水系統預留，后期由客戶自行改造成花園成本）戳我，讓成本控得住，不超支

(2)陽臺欄桿增加

陽臺欄桿增加約為20米，考慮到此部分欄桿高度會增加20%，按每延米600來算，總費用約12000元，折合到銷售面積為15元/m2。

(3)地下室結構成本增加

地下室結構成本的增加主要是由于上部荷載增加20%左右以后，結構柱及墻成本的增加。 地下室面積按地上標準層面積160㎡估算，結構成本約增加10%。地下室的結構成本為2000元/m2。建筑面積按15層算的話，折合到銷售面積約為13.33元/m2。

(4)樁基成本增加

在蘇州，普通項目樁基成本折合到銷售面積約為150元/m2，由于第四代住宅的荷載增加，造成樁基成本增加約15%～20%，折合到銷售面積約為22.5元/m2。

(5)結構整體影響

由于增加空中花園以后，住宅的平面會變得不規整，特別是奇偶層的變化，對結構質心與剛心的影響比較大，結構構件強度需要比普通建筑更強大。結構平面不規則性帶來的成本差異為上部結構成本的5%。

在蘇州，普通住宅項目結構成本約為1100元/m2（不同區域由于地震烈度，平面形式不一樣會有差別），故第四代住宅帶來的結構差異約為55元/m2。

2.安裝成本

(1)花園系統的給排水

項目采用普通交付，只考慮布置最基礎的給水與排水系統，后期運營需要客戶按照自己的個性化予以設置，此部分費用增加為10元/m2。

(2)智能化調整

考慮到個人隱私問題，以及智能化的調整，此項成本增加為5元/m2。這部分費用按照開發商的配置不一樣變化比較大。

3.景觀工程

按照蘇州政府規定，空中花園種植以灌木等低矮植物為主，不得種植高大喬木和根系發達的植物。同時，空中花園中景觀的面積約為平臺面積40%。庭院景觀的成本（防水+土壤+植物）約為450元/m2，折合到銷售面積的費用約為56.25元/m2。

4.建筑管理及配套費用

根據蘇州政府的規定，空中花園不算容積率面積，也不算建筑面積，故空中花園對于建筑管理及配套費用的影響非常小。此項費用的變化基本可以忽略不計。

5.土地成本

土地成本的增加存在一定的隨機性，受市場情況、區域位置，以及參與競爭的企業很多因素影響，這個需要開發商根據實際情況判斷。但從全國各地的拍地情況來看，第四代住宅都有不同程度的溢價，說明大家對第四代住宅還是非常認可。

6.稅費成本及總成本

稅費的成本主要來自建造成本以及土地成本的增加，形成的稅費增加。以上各項建造成本的總和為364.08元/m2（按銷售面積，沒有包括土地成本變化），稅費比率按10%算的話，總增加成本約為400.49元/m2（按銷售面積，沒有考慮土地成本變化）。

7.花園后期運營成本

此部分成本主要由客戶承擔，客戶需要做好空中花園的日常維護，保養，以及自己的個性化需求。一般一個花園的日常托管費用為300元/月，工作包括日常澆水、施肥、修剪、枯葉清理、病蟲害防治等基礎養護。如果要精心打理一個花園，估計費用也是比較昂貴的。

影響第四代住宅成本的幾個因素

在以上成本核算中，影響成本的因素主要有花園面積、懸挑長度、戶型面積、地震等級，場地類別、基礎形式和各地區的交付標準。

蘇州區域抗震等級較低，基礎也不算太復雜，如果有地震烈度比較高，且地質條件比較復雜的區域，成本的增幅還是比較大的。

第四代住宅成本與整體成本的關系

蘇州房地產項目的建安及配套的費用按銷售面積折算在3800元/m2左右（不含精裝修），由于采用第四代住宅，建安費用會增加10%，這也是一個非常大的比例了。但是按照蘇州的平均房價2.5萬-3萬元/m2，第四代住宅增加的成本還是非常低的，從相對數值來看，這還是一個非常劃算的投入。

從目前蘇州開盤的幾個第四代住宅來看，項目銷售情況非常好，溢價空間大，客戶非常追捧，從另一個側面印證了項目的投入和產出達到了一個非常好的效果。

我們在進行項目決策的時候，需要考慮建安成本、第四代住宅增加成本、土地成本以及住宅售價之間的比例關系。當項目的售價增加不足以覆蓋項目成本增加時，第四代住宅也就不是一個明智的選擇了。

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