青島最后的城中村！無(wú)奈之下，自主翻建？

自主翻建，也是一種創(chuàng)新的改造方式……

李滄區(qū)區(qū)長(zhǎng)在民生在線訪談中拋出的答復(fù)，讓苦苦等待拆遷的板橋坊、曉翁村居民眼前一亮！這到底是未來(lái)拆遷改造的新思路？還是官方回復(fù)的漂亮話、客套的安慰？

▲李滄區(qū)曉翁村內(nèi)景

1、

尷尬的樓市“剩者”

這幾年的青島樓市，李滄絕對(duì)是那個(gè)“顯眼包”。

一邊是戴家社區(qū)696套安置房熱火朝天地分房，另一邊，長(zhǎng)澗、東南渠、十梅庵的安置房建設(shè)也是全速推進(jìn)，回遷指日可待。但是剩下的最后幾個(gè)城中村——板橋坊、曉翁、河北、曲戈莊……則與現(xiàn)代化的城市界面，顯得格格不入。

▲李滄區(qū)板橋坊內(nèi)景

有網(wǎng)友直接在網(wǎng)上提問(wèn)：

——李滄區(qū)剩下的板橋坊、曉翁這些村子還能拆遷嗎？
——西流莊改造了半個(gè)村，剩下半個(gè)村為什么不動(dòng)了?村里的老人到老居住環(huán)境都沒(méi)能得到改善，想申請(qǐng)保障房，有平房不夠條件，新房買不起，急盼拆遷！

區(qū)長(zhǎng)在回應(yīng)網(wǎng)友提問(wèn)時(shí)，也只能一遍遍地解釋：我們正在持續(xù)攻堅(jiān)，但對(duì)于這剩下的幾個(gè)村，情況實(shí)在是太特殊了。

2、

虧本的買賣誰(shuí)干？

為什么別的村能拆，偏偏板橋坊、曉翁、河北、曲戈莊這“四大金剛”拆不動(dòng)？

傅區(qū)長(zhǎng)在回復(fù)中反復(fù)提到了幾個(gè)關(guān)鍵詞：涉及拆遷居民多、歷史遺留問(wèn)題復(fù)雜、項(xiàng)目收益難以覆蓋改造成本。翻譯成大白話就是：人太多，地太少，事兒太亂，錢不夠。

▲李滄區(qū)曲戈莊內(nèi)景

以前的城中村改造，邏輯很簡(jiǎn)單：開(kāi)發(fā)商進(jìn)來(lái)拆遷，騰出來(lái)的地皮蓋高樓，一部分補(bǔ)償給村民，剩下的賣給市場(chǎng)。只要房?jī)r(jià)在漲，這里面的利潤(rùn)空間就能覆蓋掉拆遷成本，那是個(gè)雙贏甚至多贏的時(shí)代。

但現(xiàn)在呢？樓市什么樣，大家心里都有數(shù)。

這幾個(gè)村子，進(jìn)去走一圈就知道，密密麻麻全是房子，不少還是一房多證。這意味著，拆遷成本是個(gè)天文數(shù)字。要補(bǔ)償這么多戶人家，得蓋多少安置房？得拿出多少真金白銀？

更要命的是“項(xiàng)目收益難以覆蓋改造成本”。開(kāi)發(fā)商一算賬，進(jìn)場(chǎng)拆完、建完、賠完，最后發(fā)現(xiàn)還得倒貼錢。這買賣誰(shuí)干？畢竟，開(kāi)發(fā)商不是來(lái)做慈善的。

再加上“歷史遺留問(wèn)題復(fù)雜” 。這幾個(gè)字背后，是多少扯不清的產(chǎn)權(quán)糾紛，是多少家庭內(nèi)部的利益拉鋸，是多少違建和正規(guī)房產(chǎn)之間的博弈。每一個(gè)問(wèn)題單拎出來(lái)，都?jí)蚰\半年的。

所以，這幾個(gè)最后的城中村，局面就僵在這兒了：村民想拆，政府想推，但市場(chǎng)不買單。

這就是為什么傅區(qū)長(zhǎng)會(huì)說(shuō)，目前正在“論證整治提升等改造模式” 。注意這個(gè)詞——“整治提升”，這往往意味著，大拆大建的這種模式，在這幾個(gè)村子可能真的行不通了。取而代之的，可能是修修路、通通下水、刷刷墻這種“微整形”。

3、

是機(jī)會(huì)還是大坑？

就在所有人都覺(jué)得拆遷沒(méi)戲的時(shí)候，劇情突然來(lái)了個(gè)反轉(zhuǎn)。有網(wǎng)友直接問(wèn)區(qū)長(zhǎng)：“不拆遷，我們自己翻蓋可以嗎？”

傅區(qū)長(zhǎng)沒(méi)有直接把門關(guān)死，而是給了一個(gè)非常有意思的回答：“您提到的自主翻建也是一種創(chuàng)新的改造方式，但是需要在符合相關(guān)規(guī)劃和審批程序的前提下開(kāi)展。”

這句話，字?jǐn)?shù)不多，信息量爆炸。

以前提到“自己蓋”，那基本等同于“違建”，城管分分鐘教你做人。但現(xiàn)在，官方竟然把這稱為“創(chuàng)新的改造方式”。這說(shuō)明了什么？說(shuō)明在資金缺口巨大的現(xiàn)實(shí)面前，政府的思路也在變。既然外部資金進(jìn)不來(lái)，那就看看能不能激發(fā)內(nèi)部活力。

但這事兒，真有那么美嗎？先來(lái)盤盤這個(gè)邏輯的可行性。

如果是“自主翻建”，意味著村民自己出錢，或者村集體集資，在原有的宅基地上把破房子推了重蓋。好處顯而易見(jiàn)：不用等開(kāi)發(fā)商那種猴年馬月的排期，房子蓋成什么樣自己多少有點(diǎn)話語(yǔ)權(quán)，最重要的是，居住環(huán)境能立馬改善。

但是，這背后的坑，也挺深。

錢從哪來(lái)？

這不是裝修個(gè)廚房，這是蓋樓。板橋坊、曉翁這些地方，推倒重來(lái)，每戶得掏多少錢？如果拿不出這筆錢怎么辦？集資這種事，向來(lái)是“共患難易，共出錢難”。

怎么規(guī)劃？

傅區(qū)長(zhǎng)特意強(qiáng)調(diào)了：“需要在符合相關(guān)規(guī)劃和審批程序的前提下開(kāi)展”。你自己蓋，能蓋多高？容積率多少？消防通道留多寬？下水道怎么接？……這些都需要專業(yè)的規(guī)劃。而且，如果沒(méi)有一個(gè)強(qiáng)有力的主體來(lái)統(tǒng)籌，自主翻建很容易變成“自主扯皮”，導(dǎo)致鄰里糾紛。

產(chǎn)權(quán)怎么算？

以前的拆遷，是用舊房換新房產(chǎn)證。現(xiàn)在自己翻建，土地性質(zhì)變不變？以后如何交易？如果是集體土地上的自建房，那它在市場(chǎng)上的流通性基本就是零。這房子只能住，不能變現(xiàn)，這對(duì)于很多指望房子養(yǎng)老或留給子孫的人來(lái)說(shuō)，吸引力大打折扣。

▲李滄區(qū)曉翁村內(nèi)景

雖然官方說(shuō)正在“結(jié)合盈虧測(cè)算、規(guī)劃定位、歷史文化底蘊(yùn)”來(lái)論證各種模式，甚至還要“充分征求社區(qū)居民的改造意愿” ，但“自主翻建”要想真正落地，難度不比找開(kāi)發(fā)商拆遷小多少。

它更像是一種無(wú)奈之下的試探。如果政府不兜底，開(kāi)發(fā)商不進(jìn)場(chǎng)，那剩下的路，可能真的只有讓老百姓自己“眾籌”了。

這對(duì)于習(xí)慣了“等靠要”拆遷模式的人來(lái)說(shuō)，是一次徹底的認(rèn)知顛覆。也許未來(lái)的城中村改造，不再是造富神話，而是一場(chǎng)回歸居住本質(zhì)的理性回歸。你想住好房子？行，由于這里沒(méi)有商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值，你得自己掏腰包。

這個(gè)邏輯很殘酷，但很現(xiàn)實(shí)。

李滄區(qū)政府現(xiàn)在的態(tài)度很明確：既然是大難題，那就“成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)，實(shí)施一項(xiàng)干成一項(xiàng)”。不畫大餅，也不把話說(shuō)死。對(duì)于板橋坊、曉翁村這些老村的居民來(lái)說(shuō)，與其天天盯著日歷盼拆遷，不如真的坐下來(lái)，商量一下，如果政策真的允許，開(kāi)放“自主翻建”，大家到底愿不愿意掏這個(gè)錢？

▲李滄區(qū)曉翁村內(nèi)景

城市更新這趟列車，開(kāi)得再快，也總有人被甩在站臺(tái)上。青島這幾個(gè)最后的城中村，正處在這樣一個(gè)尷尬的十字路口。

官方提出的“自主翻建”，可能不是一把萬(wàn)能鑰匙，甚至帶著點(diǎn)“死馬當(dāng)活馬醫(yī)”的味道，但它至少捅破了一層窗戶紙：那個(gè)閉著眼靠拆遷躺贏的時(shí)代，可能真的徹底結(jié)束了。

不管是等待政府的“整治提升”，還是探索艱難的“自主翻建”，這幾個(gè)城中村的未來(lái)，注定要走一條和以前完全不同的路。