超級富豪和剛需客，都在抄底香港樓市

來源|時代財經

作者 | 陳澤旋 編輯 | 黎倩

“香港今年的房價，算是觸底了”，“港漂”8年，白領黃莉雯（化名）今年入手了一套“細價房”（指低總價房源），終于在香港安了家。

推動她下定決心的，是年初恒基地產旗下九龍城新盤“南首”的開盤盛況。3月1日，南首開盤，首批推出181伙單位（即181套房源），折后售價介于409.9萬港元至728.64萬港元之間。憑借低于市場預期的定價和名校網絡加持，項目最終吸引7000個認購登記，相當于37人搶一套房，實現開盤“日光”。

“房價已經到了合適的范圍，（我覺得）不會再跌。而且現在總價在400萬（港元）以下房子只需要給100塊（港元）的印花稅，租售比也還可以，我買了就算不自住，房租出去也能收回月供”，南首項目讓黃莉雯敏銳捕捉到“上車”窗口期。結合個人需求，她最終選擇了一套二手房，“還款額和之前的房租差不多”。

港股觸底反彈、房價經數年調整至低位、房貸利率回落、銀行重啟減息……受香港多重利好政策與市場環(huán)境疊加影響，黃莉雯和她的許多“港漂”朋友選擇在今年“上車”。

而抓住窗口期“抄底”的買家們，也推動了香港樓市買賣轉旺、房價終止三年跌勢。中原地產數據顯示，今年1-11月，香港一手私人住宅成交量達1.88萬宗，預計全年將突破2萬宗，同比漲幅約2成；二手私人住宅成交約3.58萬宗，全年預計可達3.9萬宗，均創(chuàng)近年新高。

這其中，超級富豪和剛需客同時抄底，是2025年香港樓市最顯著的特征。

根據中原地產，今年前11個月，香港400萬港元以下的一、二手私人住宅共錄得約1.26萬宗買賣，較去年全年的1.05萬宗增加約兩成，并已連續(xù)兩年突破1萬宗，占整體成交約24%，為2016年以來最高水平。

除了價格合適，租金上漲也是刺激剛需客入手的因素之一。數據顯示，香港住宅租金已連續(xù)三年上漲，今年前11個月累計升幅為4.84%。中原地產也向時代財經表示，目前低總價樓盤的買家中，自用需求占比達到七至八成。

圖源：圖蟲

事實上，在減息周期下，供樓負擔（即房貸壓力）下降，“供平過租”（月供低于租金）現象出現，吸引部分租客轉為購房，剛性購房需求增長。以最新按揭利率3.25厘計算，中原地產數據顯示，9月份有75%的指標屋苑（屋苑即私人住宅小區(qū)）出現“供平過租”情況，與此同時，9月中原城市租金指數CRI回報率達到3.56%，為近14年來第二高。

政府政策亦推動細價樓成交。今年初，香港將“100元印花稅”的適用物業(yè)價值上限由300萬港元提高至400萬港元，意味著購買價值400萬港元的單位，買家僅需繳付100港元的印花稅，而此前同價房產需繳納6萬港元印花稅。

剛需買家入市的同時，富豪亦加快投資布局。中原地產研究院數據顯示，今年1-11月，香港5000萬港元以上的一手豪宅成交521套，同比上升11.8%；2000萬至5000萬港元的二手豪宅成交1076套，同比上升9.7%；而5000萬港元以上的二手豪宅成交則達248套，同比大漲34.1%。

今年以來，香港市場不時曝出高總價豪宅交易案例。3月，港島南區(qū)深水灣香島道33號8號屋以4.8億港元成交，買家以“VIKING SKY LIMITED”名義入市，其實際持有人被指為來自內地的互聯網新貴；10月，阿里巴巴前董事會主席兼CEO張勇則通過全資公司斥資5354萬港元，購入香港半山堅尼地道“竹林苑”住宅單位。

中原地產指出，在美元貶值、地緣政治波動的背景下，不動產成為理想的避險資產，同時減息削弱定存吸引力，推動資金重新流入樓市。與此同時，2025年香港金融市場向好，截至9月底銀行存款總額已達19.14萬億港元，龐大的儲蓄資金有望轉化為實際購買力，加之港股IPO強勁復蘇，“吸引超級富豪將資金轉移至香港，進一步帶動豪宅交投”。

內地買家也是本輪香港樓市復蘇的推動力量之一。

圖源：圖蟲

中原地產數據顯示，自4月以來，以普通話拼音登記的買家已連續(xù)八個月錄得逾千宗成交，今年1-11個月，普通話拼音買家入市宗數約1.25萬宗（含一、二手私人住宅），創(chuàng)下歷史新高，涉資1256億港元；預計全年普通話拼音買家入市宗數有望達到1.38萬宗，對應資金約1380億港元，成交量與資金規(guī)模均可能再創(chuàng)新高。

新增供應有限，供需缺口持續(xù)擴大，也使新盤更顯緊俏。過去兩年，房企在香港拿地意愿下降，今年香港更是僅推出了7幅住宅地塊，最終售出6幅。

多重因素持續(xù)推動下，12月9日，中原地產預計2026年香港樓市將處于反彈初期，全年房價漲幅或達15%。成交量方面，一手市場預計可維持2萬宗高位。二手方面，一手房價上升使得買家流向二手樓市，疊加減息效應，成交量或大增近三成，預計達到5萬宗。

仲量聯行香港主席曾煥平也在12月10日指出，香港樓價今年已見底，對2026年前景持審慎樂觀態(tài)度，預期中小型住宅價格將上升約5%。

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