大數據研判！2026房地產市場趨勢搶先看

2025年12月11日，由北京中指信息技術研究院主辦，中國房地產指數系統、中國物業服務指數系統承辦的“2025中國房地產大數據年會暨2026中國房地產市場趨勢報告會”在北京召開。

中國房地產指數系統（CREIS）是中國創立最早、覆蓋范圍最廣的房地產指數系統，分別于1995年、2005年和2015年三次通過國家最高級別專家學者的學術鑒定?；仡櫲臧l展歷程，中房指數系統不斷豐富，持續發揮市場“晴雨表”和投資“風向標”作用，從新房價格指數延伸至二手房、租賃、物業、土地等多領域，形成了完善的指數與報告體系，具備較強的社會影響力。從中房指數系統監測來看，核心城市房價長期大幅跑贏通脹，房產成為中國家庭財富的核心組成部分。展望未來，中國房地產指數系統將持續完善和拓展，致力于構建更科學、開放、兼具國際視野的指數研究體系，以精準數據支持市場分析，以AI技術賦能行業升級，服務房地產高質量發展。

中國房地產指數系統在1995年由國務院發展研究中心、中國房地產開發集團等發起創立。其核心團隊曾參與了1996年的房改方案的設計，是房改的參與者和推動者。當年的”房改“方案是建立“市場+保障”的供應體系，提出“市場提供商品房，政府供應保障房”的住房雙軌制。但過去多年，由于保障房建設有所缺失，低收入家庭只能面對高價的商品房市場，因此“降低商品房價格”被當成了房地產調控目標，造成了調控上的偏頗。房地產新模式核心就是市場+保障。為解決當前的問題，建議成立“兩房”，一是面對存量，建立“中儲房”，可以利用央行3,000億再貸款作為資本金，收購存量商品房。二是保障房，解決增量問題，有3億進城農民工，折合1億家庭，住房問題主要通過保障房解決。

最近幾年，房地產政策已經大幅調整，房貸利率降至30年最低，首付比例降至歷史最低，限購在絕大部分城市已全面取消，各項政策已應出盡出，當前只欠缺信心?？?026年房地產能不能止跌回穩，就是看信心能不能回升。年初最高領導人多次強調“團結就是力量，信心賽過黃金”，我們要爭取在2026年上半年把信心拉回來，讓2026年成為掉頭向上的拐點。

過去三十年，中國住房市場始終圍繞問題導向與目標導向不斷發展演變。不同階段解決不同的主要矛盾。前二十多年核心問題和主要目標是解決住房短缺問題（即“有沒有”的問題）以及拉動經濟增長，通過住房超高速增長的數量擴張來解決。而隨著房地產供求關系發生重大轉變，現階段的市場痛點和主要矛盾已從數量問題轉向質量問題和結構性問題（供需在更高水平的適配問題）。因此，其目標導向就是要推動房地產高質量發展，要建設安全舒適綠色智慧的“好房子”。為解決不同階段的主要矛盾，不同階段也形成了與之相適應的發展模式。如過去“三高”（高負債、高杠桿、模式）就是為應對住房數量快速增長而形成的發展模式，當時的土地出讓、融資制度等也是為解決住房短缺和快速增加住房供給而形成的。但當供求關系重大變化后，原有發展發展模式已難以為繼必須探索新的發展模式。未來重點是推動房地產高質量發展，而且要更加系統化，更加重視房地產全鏈條、全體系的高質量發展和整體協同。要關注住房品質提升，促進“人房地錢”等要素資源的優化配置，還要重視房地產從設計開發到施工建造環節再到物業服務的質量提升，強化住房全周期的質量把控和提升，提升居民居住體驗感和獲得感、幸福感，實現從“住有所居”向“住有宜居”和“住有優居”轉變。展望未來，房地產要保持量的合理增長和質的有效提升。要更加重視科技發展和技術進步對房地產的強力賦能和重要影響，人工智能和數智化將促進房地產質的躍升，甚至會改變住房的建造范式。同時，綠色化將是房地產未來發展的底色，堅持綠色低碳發展是房地產企業發展的必由之路，擁有先進技術和實現綠色轉型的企業未來將會贏得更大的發展空間。

中國房地產市場高速發展的30年是中國城鎮化快速推進的30年，目前隨著城鎮化進程放緩，房地產市場發展進入了新的發展階段。邁入存量房時代是行業大趨勢，目前過半數城市二手房成交量已超過新房市場。同時，城市更新也是大勢所趨，今年城市更新被賦予新的戰略定位，成為推動城市高質量發展的重要抓手，瞄準城市更新，未來房地產行業存量更新改造的空間將明顯擴大，建議房企緊抓新時期機遇，做好結構化轉型。未來30年，在改善性住房需求推動下，中國房地產市場將長期存在并具備較大的發展空間，住房的品質升級與配套政策的探索也有很長的路要走。但隨著住房需求彈性的增加，未來行業價值的波動存在一定不確定性，這將對房地產行業各參與主體帶來挑戰，需要做好應對。

經過長期發展，中房指數體系應用場景從開發端擴展至物業管理、城市更新、資產管理和學術研究等多個方面。同時中指研究院龐大的數據系統，極大的推動了行業的技術進步，貢獻巨大。長期來看，房地產曾是中國經濟高速增長的引擎，在增量時代發揮著核心帶動作用，在存量時代依然是支撐經濟平穩運行的重要支柱。房地產具有抵御通脹的屬性，和家庭方方面面息息相關，未來仍將是機構和家庭配置資產的重要組成部分，同時隨著其功能和內涵不斷豐富，高質量發展空間巨大。

房地產金融始終伴隨并支持著房地產市場的發展，一方面通過不斷的金融創新為房地產市場發展提供動力。另一方面以1997年香港的金融保衛戰為鑒，始終堅持風險防控，并通過政策的調節，維護房地產市場金融乃至整個金融體系的穩定。展望未來，房地產市場將由高速發展轉向高質量發展階段，房地產金融將繼續配合行業模式轉型，不斷創新，穩定發揮對市場的支持作用?！坝泻惝a者有恒心”，居民家庭50%-70%財富在房產上，未來住房品質和生活質量都具備較大的提升空間。從國外百年房地產發展歷程來看，中國的房地產行業才剛剛開始，我們還有很多全新的課題，需要行業各方參與者共同探討、解決，希望在住房制度創新與金融創新支撐下，房地產市場實現健康穩定發展。

過去三十年的發展經驗表明，房地產行業與經濟社會發展是相輔相成的關系。經濟增長推動城鎮化快速推進，使我國在三十年間實現了西方國家百年才達到的城鎮化成果。與此同時，房地產發展在投資拉動、促進就業和財政收入方面發揮了重要作用，促進了經濟的繁榮。在房地產發展過程中，調控政策是行業運行的重要影響因素，政策方向從早期的全國統一調控逐漸轉向基于城市差異的“因城施策”。當前，我國常住人口城鎮化率已達約67%，接近發達國家水平，城市發展正由大規模增量擴張轉向以存量優化為主的新階段。在這一背景下，需注重新型城鎮化戰略要求，強化都市圈和城市群的功能協同與空間優化，對不同城市差異化管理，持續促進房地產市場高質量發展。總體來看，未來城鎮化仍有一定發展空間，將持續釋放房地產需求潛力。

經歷30年的快速成長，我國房地產市場供求關系發生了重大變化，正處于轉型升級和高質量發展的關鍵時期。要認識到房地產市場是有波動的，也是具有周期的，只要有周期，就不怕，就有信心，久雨必停。市場各方需要主動適應新形勢新階段新變化，尊重市場規律，控制杠桿水平，安全穿越周期。展望未來30年，房地產市場空間廣闊，但結構將出現較大變化，如從重開發建設轉向重運營管理等。房地產本質上是提供空間，古今中外都需要房地產，根據有關資料，各個國家和地區的社會財富中房地產占50%-70%。因此，房地產開發、運營、服務空間仍較大，伴隨著房地產發展新模式的構建，行業也將邁入職業化、專業化的新階段。作為房地產行業從業者，需堅守長期主義，鍛造職業化、專業化能力，中國房地產指數系統在此過程中也將發揮更大的效用。

中國房地產指數系統見證并記錄了行業三十年的起伏與變遷。過去三十年，房地產與宏觀經濟相輔相成，城鎮化的快速推進以及中國經濟的高速增長，推動了房地產市場快速發展，與此同時，過去多年房地產在經濟發展中也發揮著重要的引擎作用。2021年下半年以來，隨著全國總人口與新房銷售規模同時達峰，市場逐步進入調整期。

中長期趨勢來看，根據中指測算，“十五五”時期全國城鎮住房需求總量約為49.8億平方米，綜合按照70%-80%的轉化比例，未來五年新建商品住宅銷售面積年均預計為7-8億平米。從住房需求構成來看：1）新增城鎮人口帶來的住房需求，假設未來五年我國總人口每年減少約0.25%，城鎮化率年均提升0.7個百分點，則五年城鎮人口增加約3650萬人，帶動住房需求增加16.1億平米。2）生活水平提升催生的改善性需求，按照五年累計增加2.1平米計算，“十五五”末全國城鎮居民人均住房建筑面積將達到45平米，帶動住房需求增量20.3億平米，占總需求比例約四成，是未來住房消費的核心增長點。3）拆遷改造帶來的住房需求，預計未來五年拆改需求約13.4億平米。隨著市場庫存逐步回落，配合社會預期修復，預計“十五五”中后期，房地產有望逐步走出調整階段。長期看，城市分化趨勢將更趨明顯，核心城市人口保持增長，住房需求仍有支撐。

聚焦當下，2025年全國房地產市場整體延續調整態勢，其中新房銷售在二季度開始有所轉弱，改善性需求仍是新房市場重要支撐，重點城市大戶型產品成交占比有所提升。而二手房市場持續“以價換量”，帶動1-11月重點30城二手住宅成交套數同比保持增長。土地市場方面，2025年各地政府保持“縮量提質”供地策略，1-11月300城住宅用地成交規劃建面同比下降15.8%，出讓金小幅下降6%。全年土地市場熱度“前高后低”，TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重為57%。央國企仍是拿地絕對主力。

展望2026年，經濟基本面的好轉與居民就業收入預期的改善，是促進市場恢復的重要基礎。根據中指測算，中性情形下，預計2026年全國新建商品房銷售面積同比下降6.2%，降幅較今年有所收窄，市場分化態勢延續，“好城市+好房子”仍具備結構性機會。企業應立足當下，求生存、謀發展，穿越周期，實現高質量發展。

在此過程中，中國房地產指數系統將繼續堅守初心，以大數據和創新科技賦能中國地產行業。

中國宏觀經濟形勢與房地產的未來

中國經濟正處于新舊動能換擋“尋底期”，“十五五”期間中國經濟增速換擋。2025年經濟的兩個“高于預期”和兩個“低于預期”是：出口好于預期、資本市場表現好于預期；而房地產回暖進程與近期消費提振低于預期。

預計2026年GDP增速仍保持在5%左右，主要動力來自于出口和中央基建投資。而當前房地產和地方債務仍然是中國經濟運行的主要影響因素，而且這兩個問題相互交織，既是短期問題、也是中長期問題。應優先恢復和激發地方政府的積極性和能力，之后才有可能由地方政府帶動企業和居民的積極性，推動企業和居民行為從防御轉向擴張。對當前房地產形勢的準確判斷是：房地產市場正逐步走出“硬著陸”風險，進入一個周期更長、過程更為溫和但持續的調整階段。但中長期住房需求仍在，不必過于悲觀，分化是未來趨勢。

騰云筑科以科技重構不動產價值

騰云筑科聯合中指研究院發布《騰云筑科不動產科技白皮書》，基于全國30城調研與1458條客戶痛點，揭示行業兩大現實：客戶需求已從“物理空間”轉向“場景體驗”，而供給側仍陷于業務割裂、技術碎片化與生態孤局。

為破解困境，騰云筑科提出三大破局路徑：依托不動產與科技雙基因，推動跨界融合；通過T-Life OS系統實現全域場景聯動；攜手30家頭部企業共建開放生態，形成不動產科技生態圈。

當前項目實踐已落地于廣州天河源筑、北京域見頤和、無錫隱山、常州隱萃等全國多項目，構建“全屋氣候系統”、“全齡康養系統”等智慧生活場景。

科技的價值，終將回歸于人的福祉，落腳于生活的品質，融入城市的脈動。未來，騰云筑科將攜手合作伙伴共同推動“健康宅·智慧家”的行業未來，讓科技溫暖生活、賦能城市人居。

華潤有巢REIT擴募的過去、現在與未來

華潤有巢 REIT 此次擴募底層資產為馬橋項目，是全國租賃住房樣板項目。項目位于上海閔行馬橋鎮，坐擁四大高能級產業園區環繞的區位優勢，出租率與客戶滿意度雙高，奠定了穩定收益基礎。其覆蓋 “一張床、一間房、一套房” 的全產品體系，精準匹配新市民、產業人才等多元需求，年輕高知租客占比高，客戶粘性強。

擴募進程高效推進，2025年9月獲發改委推薦，10月取得證監會批復，計劃年底完成發售、2026年1月擴募份額上市，創新采用向原持有人配售模式，為REITs常態化發行鋪平道路。

依托華潤央企背景，有巢構建了“六好” 核心能力與五大管理體系，結合數字化賦能，實現出租率和續租率的提升。特色運營模式亮點突出，“租賃社區 + 黨建陣地”、“15 分鐘社區生活圈” 與社區共治機制，既提升了租客滿意度，又降低了運營成本。此次擴募既是其 “運營 + 資管” 平臺的實力彰顯，更將助力公募 REITs 規模擴容，持續服務 “住有所居” 國家戰略。

穿越周期——房地產30年增量紅利消退后，存量市場的破局與共生

三十載浪潮奔涌，中國房地產行業歷經高速發展的增量時代，如今增量紅利消退，存量市場的深耕細作已成為行業發展的核心命題。面對轉型陣痛與格局重塑，如何找準發展方向、認清機遇挑戰、探索破局路徑，實現多方協同共生、共筑行業新生態，是當下亟待解答的重要課題。存量時代的創新增長，不再依賴規模擴張的舊模式，更要求從業者兼具“城市運營商”的宏觀視野、“資產管理專家”的專業能力與“產業服務商”的長期耐心，從空間供給向價值創造轉型，深度挖掘存量資產潛力，激活市場新動能。本次對話聚焦存量市場的破局與共生，分享前沿實踐、碰撞思想火花，凝聚行業共識、共尋穿越周期的發展之道，共同挖掘存量金礦，為房地產行業邁向高質量發展的新周期注入活力、貢獻力量。

溫總提出，商辦行業正從“黃金時代”過渡到“品質時代”，關鍵是從“空間提供商”轉型為“創新服務伙伴”：摒棄傳統“高周轉”思維與依賴租金、堆砌硬件的內卷模式，告別增量盈利邏輯，擁抱存量時代的長期主義，從“房東”變為與客戶利益綁定的“合伙人”。

北理工朝陽科技園以此實踐：為初創企業對接投融資機構、高校人才與政策，成功促成多家意向簽署，彰顯生態聯動價值。園區定位將租戶從“鄰居變隊友”，助其高效對接園內上下游資源。

他指出，紅利消退不是衰退，而是從“黃金時代”邁向“品質時代”的轉折點。破局的關鍵是：用專業運營珍視存量資產、敬畏客戶需求、堅定構建共生生態。這既是園區路徑，也為行業提供了存量時代的創新服務范式。

兆泰集團作為立足于首都北京的地產開發與運營服務商，三十余年來陸續開發了位于金融街、朝陽門、中關村等傳統優質商圈的眾多項目，涵蓋高端寫字樓、大型購物中心、五星級酒店及長租公寓等全業態商辦商業類資產。自持物業面積超百萬平方米，形成了具有鮮明特色的運營管理服務體系。在未來城市更新的大背景下，兆泰集團作為民營社會資本的代表，認為今后將面臨前所未有的機遇是通過產業運營提升資產價值時代的到來，葛曉寧以兆泰主導建設的中關村鼎好DH3項目為例，闡述了項目以終為始，即以滿足客戶需求、創造運營價值的為運營導向，實現項目升級蝶變。此外，葛曉寧還表示國家大力推動資產證券化，進一步擴大行業清單范圍，存量資產通過運營能力賦能價值提升，進而實現多層次資本接力將為未來的城市更新創造更為廣闊的舞臺。

中建八局城市投資運營管理有限公司“1235”轉型發展路徑：以“成為人民城市最美綜合運營服務商”為愿景，致力成為“人民城市管家、公建運營專家”，聚焦“硬服務、軟服務和黑科技”三大業務方向，拓展文體場館、城市服務、商業運營等核心業態。具體規劃上，一是組織保障專業化，專門組建城服分公司、文體分公司，推動運營業務規?；l展；二是技術賦能智慧化，并購南京運享通打造智慧運營中心，目前已服務全國60余個城市、3000余個場館；三是項目實踐場景化，從杭州亞運三館的“投建營一體化”，到南京全民健身中心的“公建投改營”，再到埃及新首都CBD的片區運營，形成多層次實踐樣本；四是生態構建協同化，整合建材供應、科技企業、文體商旅娛資源等上下游伙伴，打造共生發展生態。

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劃重點！未來五年房地產發展方向明確

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“十五五”前瞻，四中全會釋放房地產積極信號

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住建部發聲，未來房地產或聚焦哪些方面？

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盤活存量房屋，地方明確4大方向！

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中國房地產政策跟蹤報告（2025年11月）

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2025年1-10月中國房地產企業銷售業績排行榜

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2025年1-11月全國房地產企業拿地TOP100排行榜

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老舊住房更新潮起：代建別錯過這波風口

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2025年1-9月中國房地產代建企業排行榜

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城市更新或成為“十五五”城市發展重要抓手，各項政策機制有望加快建立

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2025年三季度中國房地產市場總結與趨勢展望

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2025年1-10月全國房地產開發經營數據解讀

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2025年10月中國住房租賃企業規模排行榜

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中國房地產指數系統百城價格指數報告（2025年11月）

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最新！2025年10月十大城市二手房房價地圖

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2025年三季度中國寫字樓租金指數研究報告

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2025年三季度中國百城地價指數報告

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?物業研究

2025中國物業服務百強企業研究報告

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2025中國物業服務滿意度研究報告

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2025年三季度中國物業管理行業總結與展望

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2025中國房地產服務品牌價值研究報告

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