青島樓市黑天鵝，開始砸盤了！

青島樓市黑天鵝出現(xiàn)了，年底直接放大招！

青島北站旁的越秀天悅海灣，兩棟人才公寓轉(zhuǎn)成商品房，含精裝不到1.2萬/㎡就能拿下，創(chuàng)下市內(nèi)四區(qū)近10年新房最低價(jià)！

▲越秀天悅海灣售樓處排隊(duì)看房

青島樓市的這個冬天，被一只突如其來的“黑天鵝”攪得熱火朝天，甚至有點(diǎn)燙手。

就在這兩天，位于李滄區(qū)青島北站旁邊的越秀天悅海灣，突然扔出了一顆重磅炸彈：兩棟原本滯銷的人才公寓，搖身一變改成了商品房公開出售。更要命的是價(jià)格——含精裝修單價(jià)不到1.2萬元，總價(jià)118萬起就能拿下主城區(qū)百平海景房。

要知道，這個項(xiàng)目當(dāng)年的商品房售價(jià)可是高達(dá)2.4萬到2.8萬元一平。一夜之間，價(jià)格直接腰斬，比同小區(qū)的二手房還要便宜4500元一平。

▲越秀天悅海灣售樓處

售樓處瞬間被擠爆，看房不僅要排隊(duì)，甚至出現(xiàn)了“一下午賣掉20多套”、“報(bào)備幾百組客戶”的瘋狂景象。這種久違的搶房場面，讓在寒風(fēng)中的青島樓市，瞬間感受到了某種詭異的燥熱。

1、

這一波降維打擊，把誰的臉打腫了？

越秀這一招“人才房轉(zhuǎn)商品房”的棋，下得是真狠，也真絕。

▲越秀天悅海灣實(shí)景

這次拿出來賣的是6號樓和7號樓，原本是作為項(xiàng)目配建的人才住房。因?yàn)殚T檻高、戶型差、位置偏等原因，這批房子一直沒怎么消化掉。現(xiàn)在開發(fā)商不想玩了，直接補(bǔ)繳了土地出讓金，把性質(zhì)轉(zhuǎn)成了商品房，來了個“清倉大甩賣”。價(jià)格確實(shí)香到讓人失去理智：

起步價(jià)：精裝現(xiàn)房，單價(jià)1.1萬多，不到1.2萬。

門檻：100平米的套二，總價(jià)只要118萬左右；119平米的套三，總價(jià)145萬左右。

▲越秀天悅海灣實(shí)景

這意味著，買這套房的月供，和在附近租一套好點(diǎn)的房子差不了多少。對于那些原本只能去城陽、白沙灣甚至流亭看房的剛需客來說，這簡直就是降維打擊。

更諷刺的是，當(dāng)年買了同小區(qū)商品房的老業(yè)主，當(dāng)年可是掏了2萬多的單價(jià)。現(xiàn)在眼看著自家房子旁邊這兩棟樓，以“膝蓋斬”的價(jià)格甩賣，心里的陰影面積估計(jì)比膠州灣還要大。

▲越秀天悅海灣開盤備案價(jià)（資料圖片）

不僅如此，這波操作直接把周邊的二手房市場給“凍”住了。李滄北、城陽南的剛需盤，面對這個價(jià)格，基本是被按在地上摩擦。試問，當(dāng)主城區(qū)、精裝修、現(xiàn)房只賣1.15萬的時候，誰還會去買那些偏遠(yuǎn)的大餅盤？

▲越秀天悅海灣售樓處，用展板對比周邊二手房

2、

便宜是真便宜，但硬傷也是真要命

買房，最怕的就是光看價(jià)格便宜，腦子一熱就交了定金，住進(jìn)去才發(fā)現(xiàn)全是坑。這批“人才轉(zhuǎn)商品”的房子，既然能便宜到這個份上，肯定有它不可告人的苦衷。

噪音問題，這是最大的死穴

這兩棟樓的位置，堪稱“立體環(huán)繞聲”體驗(yàn)區(qū)。

西邊：緊鄰安順路、環(huán)灣路和鐵路線。環(huán)灣路那是青島的大動脈，車流量大，車速快；安順路上的大型運(yùn)輸車，頻次也極高；旁邊還有火車道，時不時給你來一首的噪音交響樂。

▲越秀天悅海灣西側(cè)視角

北邊：更要命的是，規(guī)劃中的唐山路高架，未來大概率會連接環(huán)灣路，而且就在這兩棟樓的北側(cè)。這就意味著，你這房子以后可能是被高架橋和鐵路包圍的。

實(shí)測：房產(chǎn)君去現(xiàn)場感受過，不開窗還好，一開窗那就是車水馬龍。對聲音敏感的的，這房子可能會讓你懷疑人生。

戶型設(shè)計(jì)，穿越回了十年前

因?yàn)樵臼前凑杖瞬殴?biāo)準(zhǔn)建的，戶型設(shè)計(jì)上，完全不符合現(xiàn)在的市場主流。

▲越秀天悅海灣鳥瞰圖

100平米居然只做了套二： 在現(xiàn)在這個90平米都能做套三的年代，100平米做兩房，而且北次臥還特別小，得房率感人。雖然可以改造，但這本身就說明原始戶型有硬傷。

119平米的東西廳奇葩： 這個戶型的客廳是東西向的，這在青島這種講究南北通透的城市，屬于典型的被淘汰產(chǎn)品。

公攤與密度： 三梯五戶的大高層（26層）設(shè)計(jì)，居住密度大，等電梯可能得有點(diǎn)耐心。

配套的“尷尬”距離

雖然號稱青島北站旁，也說是地鐵房，但實(shí)際上距離地鐵1號線滄安路站有1.7公里的距離。這個距離就很尷尬：走路吧，得20多分鐘，如果沒有小電驢，每天通勤最后一公里能讓你走到懷疑人生。 至于學(xué)校，雖然周邊有學(xué)校，但別指望什么名校，也就是普普通通的配置。

所以，這房子就是個典型的“偏科生”：價(jià)格滿分，位置勉強(qiáng)及格，戶型不及格，環(huán)境（噪音）直接掛科。

3、

人才房“變性”，撕開了樓市遮羞布

越秀天悅海灣的火爆，不僅僅是一個樓盤的熱銷，它更像是一個風(fēng)向標(biāo)，揭示了青島樓市目前最尷尬的真相。

人才房的“回旋鏢”，扎到了自己

前幾年，青島為了搶人才，配建了大量的人才公寓。初衷是好的，但執(zhí)行層面出了問題：位置偏、戶型差、門檻高、質(zhì)量不如商品房……結(jié)果就是，真正的人才看不上，想買的剛需沒資格。大量的房子空置，成了開發(fā)商手里的燙手山芋。

▲越秀天悅海灣實(shí)景，別談什么品質(zhì)了

現(xiàn)在政策口子一開，允許補(bǔ)錢轉(zhuǎn)商品房，其實(shí)就是承認(rèn)了之前的供需錯配。開發(fā)商為了回籠資金，不惜以成本價(jià)甚至虧本價(jià)甩賣，把原本就脆弱的新房價(jià)格體系，砸了個稀巴爛，這讓周邊的競品怎么活？

購房者的心態(tài)變了，只看價(jià)格

以前買房，大家還要看看景觀園林、挑挑戶型、談?wù)勎磥砩悼臻g。現(xiàn)在呢？什么海景、什么未來規(guī)劃，統(tǒng)統(tǒng)不如“便宜”兩個字好使。一下午賣20多套，看房排長隊(duì)，說明青島缺的不是購買力，缺的是讓大家覺得“占了便宜”的房子。 這也給所有開發(fā)商提了個醒：在現(xiàn)在的行情下，別整那些虛頭巴腦的高端概念，降價(jià)到位，才是硬道理。

對二手房，是一場毀滅性打擊

如果你手里有李滄北、滄口的老破小，或者同區(qū)域的次新房，現(xiàn)在估計(jì)想哭都哭不出來。新房帶裝修都干到1.15萬了，你的二手房還要稅費(fèi)、還要中介費(fèi)，憑什么賣得出去？這波操作，直接重塑了該區(qū)域的價(jià)格錨點(diǎn)。以后這一片的房價(jià)天花板，恐怕就要被越秀這兩棟樓死死地壓住了。

▲越秀天悅海灣，精裝修樣板間實(shí)景

這房子能不能買？

如果你是兜里預(yù)算有限的剛需，必須要留在主城區(qū)，不想去城陽流亭，且能忍受噪音、不介意戶型落伍，那這確實(shí)是個千載難逢的上車機(jī)會。畢竟，100多萬買個帶裝修的海景現(xiàn)房，還要啥自行車？

▲越秀天悅海灣實(shí)景

但是，如果你是對居住品質(zhì)有要求，受不了車流聲，那趁早打消這個念頭。這就是個用來“過日子”的剛需過渡房，別給它加太多戲。

▲越秀天悅海灣實(shí)景

這世界是公平的，價(jià)格便宜的背后，一定有它便宜的道理。開發(fā)商不是慈善家，他們只是在斷臂求生。作為購房者，要看清楚這只“斷臂”上，有沒有無論如何也咽不下去的毒刺。如果你能接受每天伴著車流聲入睡，那恭喜你，你撿到漏了。