中海天價(jià)地王，終于有名了！

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

ANLAN中海·安瀾北京。

這是中海樹村地王的案名，讓北京等了九個(gè)多月。

之前，無論是備案名“安和雅苑”，還是案名倒計(jì)時(shí)視頻——世家安和，都劇透了“安”這個(gè)字。

一個(gè)案名的亮相，吊足了富人們的胃口。這，或許就是頂豪應(yīng)有的出場(chǎng)方式，有調(diào)性，講逼格。

中海地產(chǎn)的保密工作，做得真是好。

樹村地王預(yù)售證領(lǐng)了，售樓處也開放了，截至目前，除了報(bào)規(guī)圖之外，只流出了一張戶型分布圖。

這張圖很雅致，很值得細(xì)品。在花姐看來，它至少透露出四個(gè)重要信息：

1、首次披露了北區(qū)的疊墅，1個(gè)單元有五套房，兩個(gè)上疊、兩個(gè)下疊，中間是大平層。

當(dāng)然，如果你有足夠細(xì)心，從預(yù)售證上的一房一價(jià)表也能讀出來；

2、首次披露了疊墅的立面圖，三層和五層都退臺(tái)，坡屋頂結(jié)構(gòu)；

3、首次披露了整個(gè)項(xiàng)目的園林景觀草圖，東面的防護(hù)帶，被改造成可以散步的公園了。

4、詳細(xì)標(biāo)注了項(xiàng)目紅線內(nèi)，30多項(xiàng)不利因素。

中海安瀾分疊墅和洋房?jī)深惍a(chǎn)品。最高預(yù)售價(jià)18.7萬元/平米，最高單套總價(jià)6913萬元；最低預(yù)售價(jià)13.72萬元/平米，單套總價(jià)2197萬元。

其單價(jià)懸殊5萬元/平米，總價(jià)懸殊近4700萬元/套！

之所以懸殊蠻大，主要是中海安瀾分了疊墅和洋房?jī)深惍a(chǎn)品，最大戶型370平米，洋房頂層為退臺(tái)異型戶型，最小面積只有144平米。（詳見《北京單價(jià)地王，破冰了》）

中海安瀾首批取證房源，除了2#10套疊墅產(chǎn)品外，其余15棟268套全部拿證。

針對(duì)這些已拿證的產(chǎn)品，花姐對(duì)它們的“一房一價(jià)”進(jìn)行了透視。

一、疊墅

中海安瀾的疊墅，在北區(qū)的1-8#。

疊墅分上疊、下疊和平墅三種，共計(jì)60套。

三者的均價(jià)：下疊>上疊>平墅，背后大概是有贈(zèng)送面積多寡的因素。

從價(jià)差上看，上疊比下疊便宜6607元/平和6726元/平。

差異最大的是4#和6#的1單元01戶型，4樓比1樓便宜了6805元/平米。

這兩棟的下疊101戶型，是為疊墅區(qū)域的樓王，單價(jià)18.72萬元/平米，總價(jià)6800多萬元。

價(jià)差最小的是1#401和101，相差6406元/平米。

A、上疊

共24套，單套建面310-321平米，均價(jià)17.65萬元/平米，5547萬元/套。

1#101單價(jià)最低：16.98萬元/平米，東邊緊挨圍墻；6#2單元401、3單元402總價(jià)最低：5538萬元，原因是戶型小，每套311平米，但該戶型單價(jià)不低，17.83萬元/平米。

單價(jià)最貴的：有2套為18.04萬元/平米，分別為4#和6#的1單元401，都是東端戶，視野好，總價(jià)分別是5666萬元和5632萬元；

總價(jià)最貴的：3#和5#的402，達(dá)5701萬元，這兩套戶型都是西端戶，視野好。

B、下疊

共24套，單套建面為364-374平米，均價(jià)18.29萬元平米，6760萬元/套。

1#101單價(jià)最低：17.62萬元/平米，東邊緊挨圍墻；

7#1單元101總價(jià)最低：6513萬元，建面365平米，單價(jià)17.84萬元/平米。

單價(jià)最貴的：有11套為18.5萬元/平米，分別是4#1單元101、102、2單元102；5#102；6#3單元101、2單元101、1單元101，3#102，8#1單元101。

總價(jià)最貴的：3#2單元102和5#2單元102，6913萬元。

C、平墅

共12套，單套建面為369-378平米，均價(jià)17.18萬元/平米，6380萬元/套。

1#301單價(jià)和總價(jià)最低：16.65萬元/平米，6191萬元/套。

4#和6#的1單元301單價(jià)最高：17.48萬元/平米，總價(jià)分別為6492萬元、6453萬元。4#和6#的視野最佳

單套總價(jià)最高的，是3#301和5#301，都是6519萬元，單價(jià)為17.22萬元，面積為378平米。

小結(jié)：中海安瀾的1#最弱，4#和6#最強(qiáng)勢(shì)。花姐很奇怪，在小區(qū)東西中軸線上的7#和8#，定價(jià)并不高。

大概有兩個(gè)原因：1、中軸線上有下沉廣場(chǎng)，人多些，私密性也差點(diǎn)；2、雖然7#和8#和前排的樓間距稍寬，但畢竟9#和10#是6層洋房。

二、洋房

中海安瀾洋房共計(jì)8棟：9-16#，5至6層高，頂層有退臺(tái)，外加混在疊墅4#和8#的西端戶。

它的戶型分兩類：標(biāo)準(zhǔn)層和頂層異型戶型。

異型戶型里，183平米13套、160平米3套、213平米10套、144平米8套；標(biāo)準(zhǔn)層戶型分210平米、240平米、271平米、313平米和366平米五個(gè)面積段，但戶型款式就更多了。

由于面積段豐富，洋房的一房一價(jià)，花姐按樓棟來排布。

A、4#和8#西端戶

它們的西面都臨樹村路，位于所在樓棟的3單元，一層一戶。

先看4#：它的3單元共6層，101和201戶型為276.49平米，單價(jià)分別為15.14萬元/平米、14.04萬元/平米，價(jià)差11058元/平米。

3-6層的面積都是311平米，3樓比2樓貴5528元/平米。最貴單價(jià)和總價(jià)為501戶型，16.25萬元/平米、5054萬元。

再看8#：其3單元也為6層，201和101戶型為205.61平米，單價(jià)分別為15.13萬元/平米、14.03萬元/平米，價(jià)差11057元/平米；

3-6層的面積都是240平米，3樓比2樓貴5528元/平米。最貴單價(jià)和總價(jià)為501戶型，16.24萬元/平米、3892萬元。

4#和8#西端戶的定價(jià)差不多，最大的區(qū)別是8#的每套面積，小了70平米左右，主要是南面靠近大門。

不過，從總價(jià)考慮，8#的洋房是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

B、9#

9#的標(biāo)準(zhǔn)層戶型為271平米左右、頂層184平米，位于中軸線的東南面。

它有一個(gè)不足點(diǎn)，1單元南面有座長(zhǎng)27.9米、高4.3米的配套樓，最近距離僅有7.47米。

這導(dǎo)致1單元的均價(jià)，比2單元要低6000元左右/平米。

其中1單元東戶101和601的價(jià)格最低，分別是14.33萬元/平米和2919萬元。

但很奇怪的是，1單元東端戶501最貴：4555萬元；1單元西戶502單價(jià)最高：16.73萬元/平米；

2單元東戶101單價(jià)也比較低，為14.85萬元/平米；2單元東戶601總價(jià)較低：3003萬元。

2單元西端戶502單價(jià)和總價(jià)最高：17.41萬元/平米和4733萬元。

價(jià)差：頂層比次頂樓便宜6634元/平米；2層比1層貴11056萬元/平米；3層比2層貴5528元/平米；4、5層的價(jià)差約2765元/平米，差異不大。9#中間戶之間，相差3200元/平米左右。

C、10#

10#標(biāo)準(zhǔn)層戶型為271平米左右、頂層184平米；

該棟樓的位置，優(yōu)于9#，擬售均價(jià)16.17萬元/平米，比9#高出2900元/平米。

1單元東端戶501單價(jià)和總價(jià)最高：17.4萬元/平米、4722萬元；1單元西戶101單價(jià)最低：14.85萬元/平米；1單元西戶頂層602總價(jià)最低：2996萬元。

2單元東戶501單價(jià)和總價(jià)最高：16.73萬元/平米、4526萬元，在中間位置；2單元西端戶102單價(jià)最低：14.44萬元/平米；2單元西端戶頂層602總價(jià)最低：2932萬元。

價(jià)差：頂層比次頂樓便宜6634元/平米；2層比1層貴11056萬元/平米；3層比2層貴5528元/平米；4層、5層的價(jià)差約2765元/平米，差異不大。10#中間戶之間，相差3200元/平米左右。

D、11#

11#的南面很清爽，戶型很豐富，標(biāo)準(zhǔn)層210平米、281平米、312平米，頂層160平米、188平米和214平米。

1單元西戶一層101單價(jià)最低：14.35萬元/平米；1單元西戶頂層502總價(jià)最低：2513萬元；1單元東端戶401單價(jià)和總價(jià)最貴：面積281平米、16.6萬元/平米、4665萬元。

2單元東戶101單價(jià)最低：15.27萬元/平米；2單元東戶501總價(jià)最低：3448萬元；2單元西端戶402單價(jià)和總價(jià)最高：17.26萬元/平米和5405萬元。

價(jià)差：2單元頂層比次頂樓便宜9951元/平米——價(jià)差大；2層比1層貴11057萬元/平米；3層比2層貴5528元/平米；4層比3層僅貴2211元/平米。

E、12#

12#的標(biāo)準(zhǔn)層為272平米、312平米，頂層為213平米和184平米。

它南面有車庫出入口，位置其實(shí)不如11#，但均價(jià)比11#還高出3100元/平米——16.44萬元/平米。

1單元西戶一層101單價(jià)最低：15.49萬元/平米；1單元西戶頂層502總價(jià)最低：3484萬元；1單元東端戶401單價(jià)和總價(jià)最貴：17.47萬元/平米、5463萬元。

2單元西戶101單價(jià)最低：14.63萬元/平米；2單元東戶502總價(jià)最低：2938萬元；2單元東戶401單價(jià)和總價(jià)最高：17.26萬元/平米和5385萬元。

價(jià)差：2層比1層貴11057萬元/平米；3層比2層貴5528元/平米；1單元、2單元東戶的頂層與次頂層價(jià)差9951元/平米、4層比3層僅貴2211元/平米。

F、13#

13#的標(biāo)準(zhǔn)層戶型為208平米、279平米和308平米，頂層為159平米、186平米和210平米。

該棟樓比11#位置強(qiáng)一些，起碼1單元沒有凸出來，價(jià)格也比11#貴1000元/平米。

1單元西戶一層101單價(jià)最低：14.36萬元/平米；1單元西戶頂層502總價(jià)最低：2524萬元；1單元東端戶501單價(jià)和總價(jià)最貴：16.75萬元/平米、4669萬元。

2單元東戶101單價(jià)最低：15.18萬元/平米；2單元東戶601總價(jià)最低：3420萬元；2單元西端戶502單價(jià)和總價(jià)最高：17.49萬元/平米和5395萬元。

價(jià)差：2單元頂層比次頂樓便宜9951元/平米——價(jià)差大；2層比1層貴11057萬元/平米；3層比2層貴5529元/平米；4、5層的價(jià)差僅2211元/平米。

G、14#

14#的標(biāo)準(zhǔn)層為276平米、312平米，頂層為213平米和184平米。

14和12#的均價(jià)都是16.44萬元/平米，但花姐覺得14#好于12#，南面沒車庫。

1單元西戶一層101單價(jià)最低：15.29萬元/平米；1單元西戶頂層602總價(jià)最低：3488萬元；1單元東端戶501單價(jià)和總價(jià)最貴：17.49萬元/平米、5468萬元。

2單元西戶101單價(jià)最低：14.43萬元/平米；2單元東戶502總價(jià)最低：2942萬元；2單元東戶401單價(jià)和總價(jià)最高：17.28萬元/平米和5391萬元。

價(jià)差：1單元、2單元東戶頂層比次頂樓便宜9951元/平米——價(jià)差大；2層比1層貴11057萬元/平米；3層比2層貴5528元/平米。

H、15#

15#的標(biāo)準(zhǔn)層戶型很純粹，為210平米左右，頂層為144平米。

該棟樓位于整個(gè)小區(qū)東南角第一排，位置弱于同在第一排的16#。因而，15#的均價(jià)15.4萬元/平米，比16#低了1000元/平米。

1單元東端戶一層101單價(jià)最低：13.72萬元/平米；1單元東端戶頂層601總價(jià)最低：2197萬元；1單元西戶501單價(jià)和總價(jià)最貴：16.26萬元/平米、3401萬元；

2單元東戶101單價(jià)最低：14.04萬元/平米；2單元東戶601總價(jià)最低：2236萬元；2單元西端戶502單價(jià)和總價(jià)最高：16.36萬元/平米和3432萬元；

價(jià)差：2單元頂層比次頂樓便宜6634元/平米；2層比1層貴；11057萬元/平米；3層比2層貴5529元/平米；4、5價(jià)差2764元/平米。

I、16#

16#頂層主要是144平米、158平米和185平，標(biāo)準(zhǔn)層為209平米、278平米。

它是中海安瀾洋房里，唯一有3個(gè)單元的樓棟。

3個(gè)單元里，除了1單元101和3單元102，均價(jià)在14.15萬元/平米和14.21萬元/平米，其余單價(jià)都是14.04萬元/平米。

第一排頂層最低總價(jià)2231萬元，最高價(jià)為3單元502、4530萬元。

特別說明下，買15#和16#的業(yè)主可能撿漏

花姐推測(cè)，南面的街坊路可能不對(duì)外開放，效仿朝陽區(qū)的中海萬吉玖序、金茂滿矅和紫京宸園，通州的縵云ONE。

價(jià)差：2單元頂層比次頂樓便宜6634元/平米；2層比1層貴；11057萬元/平米；3層比2層貴5529元/平米；4、5價(jià)差2764元/平米。

三、總結(jié)

中海安瀾的定價(jià)邏輯，有以下幾點(diǎn)：

1、疊墅：上疊戶型在310-321平米之間，均價(jià)在17.65萬元/平米，套均5547萬元；

下疊最貴，戶型在365-374平米之間，均價(jià)18.29萬元/平米，套均6760萬元；

上疊比下疊便宜6700元/平米左右，下至6400元/平米，上至6800元/平米。

2、平墅：?jiǎn)翁酌娣e在370平米左右，套均6380萬元，總價(jià)在6190萬元至6520萬元之間，單價(jià)17.18萬元/平米。

3、洋房：11#、12#、13#和14#是洋房的樓王產(chǎn)品，它們有一個(gè)共同的特色，絕大部分單元的首層價(jià)格抬高了，導(dǎo)致出現(xiàn)了頂層比次頂層出現(xiàn)了將近1萬元的價(jià)差，有點(diǎn)離譜。

4、從洋房整體的定價(jià)邏輯看，中海安瀾的2層要比一層貴1.1萬元/平米，3層比2層的價(jià)差在0.55萬元/平米，4層和5層的價(jià)差縮小，在2765元/平米左右，以對(duì)折增加價(jià)格。

按照海淀的規(guī)定，網(wǎng)簽價(jià)不得低于預(yù)售價(jià)9折。目前，中海安瀾的預(yù)售均價(jià)為16.38萬元/平米。

簡(jiǎn)而言之，它的網(wǎng)簽均價(jià)在14.74萬元/平米。而它的樓面價(jià)為10.23萬元/平米，兩者的價(jià)差達(dá)4.5萬元/平米。

這個(gè)縫差，是高了還是低了？

中海安瀾往東1.5公里，建發(fā)海晏的縫差為4.06萬元/平米。