細節流出！地鐵審批“關門”，佛山樓市大洗牌

近日，一張來自寧波發改委的回復截圖，在地產圈瘋傳。

其內容的殺傷力極大：“從國家下發的新一輪軌道交通規劃中報通知來看，標準較高、要求較嚴，對各地的新一輪規劃申報都有一定的影響。”

后面發改委還在跟帖中還補刀“對于前一輪建設規劃中已批復但未組織實施的項目，仍需重新報國家發改委審批。”

這無異于一顆深水炸彈，瞬間引爆了市場的焦慮情緒。

因為過去我們篤信，城市新修地鐵路線，只要拿到了國家發改委的“批文”，通車之日只會遲到，不會缺席。

但現在游戲規則徹底變了。

“已批復”不再等于“進了保險箱”，只要沒實質性動工，隨時可能面臨指標不達標，而直接被砍。

再結合此前國務院關于嚴控地方債務風險的“12省市”傳聞，以及初期客運強度不低于0.7萬人次/公里/日的硬性紅線。

佛山地鐵建設的大門，似乎正在緩緩關閉。

風起于青萍之末。當“地鐵大躍進”被按下暫停鍵，那些躺在規劃圖上畫餅，透支了未來5年房價預期的板塊，在迎來一場史無前例的價值重估。

佛山樓市的底層邏輯，或許真的要變天了。

01.

新規落地

佛山地鐵建設“變天”了

根據目前小作文流傳的新地鐵申報標準，我們挨條解析：

一、申報城市的GDP總量由過去的不低于3000億，提高到10000億。

從2020年邁進萬億大關之后，這些年佛山已經穩穩躋身萬億城市的行列了。

今年上半年佛山GDP高達6366.87億元，穩坐廣東經濟第三城的位置，全年完成KPI問題不大。

二、申報城市的年財政收入由不低于300億，提高到不低于1000億。

根據官方披露的數據來看，佛山地方一般公共預算收入在2022年達到了796.94億元，而到了2024年，這一數字增長至800.5億元。?

這表明佛山的財政收入持續增長，但尚未突破千億元大關。

今年的1-8月，全市一般公共預算收入為482.60億元，同比下降0.47%，突破千億基本無望。

這一條要求，佛山短期內無法達標。

三、新建地鐵的資本金比例在原來不低于40%的基礎上進一步提高，最高可達80%。

作為參考，佛山市城市軌道交通四號線一期工程作為較新的獲批項目，其資本金比例明確為總投資的40%，由佛山市財政性資金解決。?

由于稅制調整的影響以及一些大家都知道又不能說的原因，佛山市及各區今年前三季度的財政收入同口徑增速相對較低。

有四個市轄區出現了同口徑降幅超過3%的情況。

所以這一條要求，實現難度更大，懂的都懂。

四、申報城市的市區常住人口由原來的不低于300萬人，調整為崗位人口密度大于等于1.4萬人/平米千米。

2024年，佛山全市的常住人口密度在達到?2554人/平方千米?，這一數字在廣東省內僅次于深圳和東莞，甚至比廣州還強。

但這個數據，距離新要求甚遠。

五、客流強度初期大于等于0.7萬人次/公里/日的標準維持不變，但審核更加嚴格。

根據佛山地鐵公布的數據，2023年的票務收入僅為3.8億元，營業總收入5.36億元，兩項數據在全國地鐵城市中均排名倒數。

2025年10月，佛山地鐵自主運營線路的日均客流量約為53.9萬人次，客運強度為?0.35萬人次每公里日?。

同期的?里程客流強度?為0.2815，?站均客流強度?為0.5189。?

這一客流強度水平低于國內部分二線城市（如無錫2025年10月客流強度為0.63），也未達到國家規定的標準值（0.7萬人次/公里/日）

綜上來看，新版的報建細則，條條扼住了佛山的喉嚨。

尤其是在房地產下行周期，土地財政縮水，地方修地鐵的“錢袋子”緊了。

為了應對持續的虧損，佛山地鐵從今年5月起實施了多項“降本增效”措施，包括部分線路提前半小時關燈收車，并因此聞名全國。

當然，按照上述條件，國內符合條件的地鐵申報城市已經所剩無幾。

雖然對于這則消息和流傳的申報標準目前既無法證實，也無法證偽， 但國內地鐵研究者認為，國家提高地鐵申報條件是顯而易見的，只不過是不是一下子這么嚴格還不好說。

02.

審批收緊

佛山哪些規劃地鐵要黃了？

倘若新規成真，佛山目前的地鐵版圖將迎來哪些變數，哪些線路是穩的，哪些又是懸的？答案并不簡單。

根據去年底佛山市城市軌道交通線網規劃修編示意，到2050年，佛山軌交線網規劃共涉及22條線路，總規模約786km。

其中，佛山地鐵線路規劃至15條，包括佛山地鐵1號線-15號線；共引進廣州7條線路，分別是廣州地鐵7、10、17、19、26、32、33號線，真正意義上通過地鐵實現廣佛同城，妥妥的大project。

但理想是美好，現實很骨感，佛山地鐵修建之緩慢，大家有目共睹。

佛山雖貴為首個擁有地鐵的地級市，不過近20年以來，全線貫通的只有1號線和七號線西延段。

2號線只通了一半，甚至連綜合驗收都沒完成，以試運營的方式在跑，3號線也還沒全線貫通。

對于多條在建地鐵線，佛山地鐵4號線肯定是穩的。

作為佛山市第二期建設規劃獲批后首條開工建設的線路，正在穩步推進中。截至2025年6月，一期工程已有8座車站封頂，2個盾構區間雙線貫通。

而處于規劃研究階段的線路，比如佛山地鐵6號線，佛山7號線以及11號線及后續遠期線路等等，都存在“放緩甚至擱置”的可能。

這些線路普遍特點是：通車年份遙遠，線路跨區多，投資體量大。

要知道，地鐵工程這類大基建，長途跨越極其漫長的距離，全都需要財政的持續高額投入，工期漫長，但是回報非常低。

“佛聯邦”被詬病已久，5個新城區加上21個新鎮區，有些區和鎮愿意推進地鐵工程，就推進一下，有些區鎮懶得動，于是連征地都不啟動。

03.

“手無寸鐵”

這三個板塊要涼？

對于佛山樓市而言，這不僅僅是幾條線路的緩建或砍掉，這是一場關于城市價值的根本性重估。

特別是對于那些透支了未來5年甚至10年地鐵預期的板塊，一場價值回歸的風暴正在醞釀。

要知道在過去十年，佛山樓市最大的信仰是什么？

不是江景，更不是學位，而是“廣佛同城”背景下的地鐵規劃。

只要有一張畫在紙上的地鐵線路圖，荒地也能賣出旺地價，遠郊能賣出核心價。

佛山街坊們對“擼鐵”普遍，有著強烈的需求，這一次無疑將直接擊碎了無數購房者的幻想。

1）大瀝板塊

作為2024鎮域經濟全國第6名，中國鋁材第一鎮，大瀝這些年牢牢接住了千燈湖北延這一波富貴流量。

產業招商，活力全開，引入超千萬元項目31個。其中，超10億元產業項目4個，超億元產業項目10個，已動工建設項目15個。

外加8所中小學、幼兒園正式開學，5所中小學擴建竣工，新增優質學位7665個。

常住人口達到80萬人，屬于佛山當之無愧的人口大鎮。

但就是這樣大瀝，依舊沒能開通一條地鐵線。

規劃有6條地鐵線路，包括佛山5、6、8、10號線以及廣州19、28號線，相當密集，目前只是未兌現的超級大餅。

沒有地鐵，始終是大瀝的心結，也是板塊內，包括保利中央公館，建發燈湖天峯和燈湖縵云等等在內樓盤的意難平。

2）平洲板塊

有人說，平洲最大的敗筆是沒有地鐵。

規劃中的4條地鐵線，佛山7號線、10號線、廣州10號線南延線以及廣州19號線南延線，肯可能最終都是餅。

平洲在桂城的腰部位置，三山的產業基礎基本穩固，桂城還想要進一步發展，平洲是不二之選，況且現在的平洲，很能“造”，十幾年前是工業制造，實力強勁。

再加上平洲本是佛山最典型的“近廣價值洼地”。短距離即可到達廣州南站、番禺板塊，承接的剛需廣州客非常多，要吸納候鳥的購買力，地鐵必不可少。

2023年平洲均價34799元/㎡，佛山第一梯隊。

如今二手市場直接腰斬。

3）奇槎板塊

奇槎作為佛山“城市升級樣板”之一，規劃高端，項目新，居住環境好，產業投入大，原本被認為是佛山未來的新中心之一。

但同樣缺乏自身軌道覆蓋，一直預期依賴未來軌道規劃來完成價值兌現。

現在新規落地后，奇槎的交通短板將更難在短期內補齊，對板塊房價形成兩方面影響：

一方面是剛需項目未來漲幅空間受限，另一方面則是新入市項目在定價策略上會趨于保守。

奇槎的長線價值依舊，但短線市場的“預期溢價”將明顯下調。