上海
最近上海房產圈兩位博主：小克勒和蘇蘇。
居然因為一個被討論了二十年、幾乎已經入土的指標：租售比。近乎撕破臉地隔空battle。
有意思，房圈吵架最有意思了。
更有意思的是，最近上海房產圈都喜歡聊租售比，吵得很熱鬧。
哦吼，以前從沒聽過這么多聊租售比的，為什么今年一下都涌出來了。
所以，穿透這個問題，你看到了本質沒有？
無非就是房價不漲了嘛。
好，今天誰也不站隊，純復盤他們吵紅臉的租售比：
到底是什么？
怎么看待租售比？
跟房價關系大不大，要不要關心？
01
小克勒是金融出身，喜歡用金融模型和數據量化投資，所以他曾經說過一個理論：
預期回報率 = 凈租售比 + 租金增速。
他之前文章寫到租售比，大概意思是2015年之前看租售比沒啥用。
那時候的上海，經濟增速跟坐了火箭一樣，租金每年漲15-20%都是家常便飯。
在租金增速這個王炸面前，租售比是3%還是5%，根本不重要。
其實那時候買房人最關心是吃到房價的漲幅紅利。
房改到2005年漲幅比較大的，是那種城市邊緣地帶的低租售比房子，吃到了居民收入快速增長+城市邊界擴張的雙重紅利。
例如莘莊、長征、東外灘等，從2000-3000元/㎡漲至3-4萬/㎡，后面加個零。
但同期表現最慘淡的，就是當初以美元銷售的一些外銷房。
這些外銷房當初的租金、租售比就很高，每個月一兩千美金，租售比6-8%都不稀奇。
在此期間，老外租客的收入增幅，連中國人的零頭都沒有。
人民幣升值+租金漲幅低，導致這些房子的漲幅非常差，只能收收房租。
2015年后，房價漲幅開始遠遠拋棄居民收入，靠的是居民加杠桿。
與此同時，租金增速卻像被掐住了喉嚨，年化不到3%。這時公式的天平就倒向了凈租售比。
原先租售比高、漲幅很差的一些房子，迎來了估值重構的主升浪。
他曾經用衡山路上的老牌外銷房東亞公寓和中產神盤寶華現代城做了個對比：
2015年，兩者總價差不多，但東亞公寓租售比超3.4%，寶華不足2%。
結果呢？幾年后，東亞公寓的漲幅和總價，都實現了對寶華的絞殺，這是他的原話。
2025年之后，他重點關注租售比，也是靠金融到房產的量化理論快速吸粉。
因為以前的房產博主都是研究房價漲幅和板塊規劃的，沒幾個人去研究微觀市場的租金回報率。
但小克勒比較關心未來幾年上海保障性租賃住房的大量供應、人口流入放緩，租金增速甚至可能歸零或為負。
那么，那個公式里，租金增速這一項就廢了，房子的價值將完全由凈租售比來支撐。
他直接點名像前灘東方悅耀這種租售比僅1.3%的房子，是令人頭皮發麻的巨坑，應該立刻避雷。
以上我不評價、不站隊，再來看蘇蘇的回擊。
02
蘇蘇文章大意是：
把上海樓市簡單粗暴地塞進一個租售比數學公式，本身就是無知。
?租售比正在被神化，甚至妖魔化。
他認為租售比最多只能算是一個參考指標，絕不是決策的唯一依據 。
奔著高租售比去買房，大概率會買到什么？
市中心那些房齡四五十年的老破小，或者遠郊配套奇差、只有工廠員工租住的價值洼地。
這些房子租售比是好看，3%甚至4%都有可能，但它們的居住體驗、流動性、未來潛力幾乎為零。
為了那點租金，你可能要忍受無窮無盡的維修，以及未來想賣都賣不掉的痛苦。
租售比高的資產，往往符合以下幾個復合特征：
1、流通率很低，
2、貶損率極高；
3、市場普遍認為：買還不如租；
4、也可能是客觀限制，沒法買，只能租。
在中國最值錢的不是租金，是預期和共識。
他認為中國特色的房地產市場，不是一個純粹的金融模型。房子的價值，捆綁了太多無法用租金衡量的東西。
前灘的租售比是低到發指，但為什么有人買？
因為他們買的不是當下的租金，而是對上海未來城市規劃、對產業和人才聚集的預期權。
這種共識一旦形成，它的溢價能力，是租售比公式無法計算的。
03
好了，精彩的對決。
吃瓜吃到這里，你可能要問：他倆到底誰對誰錯？我到底該信誰？
我都信，又都不信。
這兩人世界觀完全不一樣啊。
這場battle根本不是租售比這個指標的對錯，就是兩種世界觀。
很像理科生和文科生的思維碰撞，秀才遇到兵，有理說不清。
一個相信隨著市場逐漸成熟，房價不漲反跌或者平穩的時候，會回歸到一個可以用金融模型（比如租售比、現金流折現）來量化的理性狀態。
這是確定性，是數據量化資產價值的模型。
一個是感性的，用房產發展的經驗和脈絡看待走勢，對單一指標看租售比買房謹慎且鄙夷。
這是兩人最沖突的地方。
這兩種理論就像上海樓市的一體兩面。一個代表了它冰冷、理性、遵循金融規律的一面；另一個則代表了它狂熱、感性、充滿無限可能的一面。
誰對呢？站誰呢？
如果在熊市和震蕩市，我可能會站小克勒。
如果在房地產上行周期牛市，我站蘇蘇。
誰又不對呢？
他們兩人，都是靜態的眼光看待房地產，忽略了最大的變量：G運和未來。
房產稅？peng改2.0？還會不會有各種各種的X因素？……
未來啊，誰也說不準。變量實在太多太多了。
放在歷史長河里，我們都是一粒塵埃而已。
買房，往往就是理性和感性的結合啊。
既要考慮金融屬性，又要思考家庭的居住舒適。
不盲目信誰，包括我。
不要做非黑即白的二極管，兼聽則明，帶著批判的眼光去學習，能找到最適合自己的，就是最好的。
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