2025年中國住房租賃市場總結與展望

2025年，居民就業收入預期仍偏弱，疊加保租房供應增加影響，1-11月重點50城住宅平均租金累計下跌3.04%。政策方面，中央定調優化保障性住房供給，保租房供給有望從大規模籌建轉向以需定建階段，供應趨穩將有助于行業平穩運行，《住房租賃條例》實施引導住房租賃市場規范化發展。培育市場化、專業化住房租賃企業政策導向下，住房租賃企業存在發展空間，租賃住房REITs擴圍擴容有助于企業回籠資金、優化資產結構，形成規模效應。同時，租戶需求從“有房住”變為“住好房”，租賃住房供給要側重品質優化。在此背景下，企業應把握政策窗口期，參與保租房籌集，打造優質產品、規范運營，建立租戶對品牌的信任度，同時把握公募REITs政策機遇，實現高質量發展。

更多住房租賃市場報告，聯系索取

住宅租賃價格指數走勢
（一）50城住宅租金：1-11月租金累計下跌3.04%，跌幅較上年同期擴大0.32個百分點
1.整體租金：1-11月50城住宅租金累計跌幅擴大至304%，3月起租金連續下跌

2025年重點城市住宅平均租金延續下跌態勢。受居民就業收入預期偏弱及保租房供應增加影響，今年以來重點城市住宅平均租金延續小幅下跌態勢。根據50城住宅租賃價格指數，2025年1-11月，全國重點50城住宅平均租金累計下跌3.04%，累計跌幅較上年同期擴大0.32個百分點。11月，50城住宅平均租金為34.4元/平方米/月，環比下跌0.60%，同比下跌3.57%。

從租金月度走勢來看，僅2月租金短暫企穩，8月以來跌幅有所擴大。從全年運行情況來看，重點城市住宅平均租金僅在春節后的“返城季”（2月）出現了短暫企穩，其余各月均下跌，其中6-7月在年中畢業季需求釋放支撐下，租金環比跌幅有所收窄，8月以來租金環比跌幅有所擴大。

圖：2021年7月至2025年11月50城住宅平均租金與環比漲跌幅

數據來源：

市場監測：https://u.fang.com/ytcrnn/

2.城市租金：1-11月50城中49城住宅租金累計下跌，一線城市租金跌幅仍相對較小

從城市漲跌幅來看，1-11月50城中49城住宅租金累計下跌。具體來看，2025年1-11月，僅烏魯木齊住宅平均租金累計上漲，漲幅為0.76%。下跌城市中，溫州、三亞、南京、海口等7個城市累計跌幅在5%以上，杭州、嘉興、長沙、福州等19個城市累計跌幅在3%-5%之間，昆明、佛山、長春、廣州等20個城市累計跌幅在1%-3%之間，銀川、東莞、西寧累計跌幅在1%以內。

分梯隊來看，各線城市住宅平均租金均下跌，一線城市租金累計跌幅相對較小。根據50城住宅租賃價格指數，2025年1-11月，一線城市住宅平均租金累計下跌2.06%，跌幅較2024年同期收窄0.2個百分點；二線城市平均租金累計下跌3.66%，跌幅較2024年同期擴大0.7個百分點；三四線代表城市平均租金累計下跌2.65%，跌幅較2024年同期擴大0.3個百分點。

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（二）投資回報率：11月50城平均租金房價比為2.23%，較上年末提升0.1個百分點

2025年，重點城市租金房價比小幅提升。截至2025年11月，50個重點城市住宅租金房價比為2.23%，較2024年12月（2.12%）提升0.1個百分點。具體來看，50城中僅三亞、太原、成都、嘉興租金房價比較2024年末微幅下降，其余46個城市均有提升，其中徐州、東莞、南通、呼和浩特等城市提升幅度相對較大。

圖：2025年11月50個重點城市租金房價比

注：租金房價比=2025年11月城市住宅平均租金×12÷2025年11月城市二手住宅均價。

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隨著近幾年房價持續調整，而住房租賃市場規范化、專業化程度和租住產品品質均有提升，疊加住房租賃市場的剛性需求支撐，租金調整幅度相對平緩，重點城市租金房價比持續提升。2025年11月，重點50城平均租金房價比為2.23%，較2023年初低點提高0.25個百分點，住房租賃投資回報進一步改善。

圖：2021年9月至2025年11月50城租金房價比走勢圖

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住房租賃政策分析

“十四五”時期，我國住房租賃市場由快速發展階段邁向高質量發展階段，“租購并舉”住房制度的建設持續深化，供應端強調以保障性租賃住房為抓手，解決住房租賃市場的結構性問題，針對保租房籌集方式和資金支持均出臺多項政策。同時，自啟動試點以來，“十四五”時期公募REITs市場從起步逐漸邁向常態化發行階段，金融支持政策不斷出臺，為住房租賃企業融資、項目退出提供了新渠道。

2025年是“十四五”收官之年，中央定調優化保障房供給，各地通過收儲轉租、非居改租等存量盤活舉措拓寬保租房籌集渠道。金融支持方面，政策強調擴寬保障性住房再貸款使用范圍，“782號文”出臺推動租賃住房公募REITs擴圍擴容。行業監管方面，《住房租賃條例》出臺并實施，推動行業向規范化、專業化方向發展，各地規范管理的政策逐步覆蓋租賃住房備案、租賃合同規范、保障性住房分配、房源品質規范等租賃活動全鏈條。同時，在需求側，各地政府積極優化公積金租房政策、發放住房補貼，降低居民租房負擔。

（一）保租房供給：政策導向從擴大供給轉向優化供給，收購存量商品房轉租是當前重要方向

“十四五”時期，中央多次出臺有關保租房建設籌集的政策，政策導向從擴大保租房供給到優化保障房供給。房源籌集方式包括城中村房屋改造、集體用地建設、存量收儲、非居改租等。

2021-2022年政策導向主要集中于擴大保障性租賃住房供給，解決新市民、青年人等群體的住房難題。2023年政策強調將城中村改造與保障性住房建設相結合，促進保租房籌集，探索利用集體建設用地建設保租房。2024年政策支持收儲去庫存，并落實保障性住房再貸款、專項債收儲等資金支持政策，其中用作保租房已有實踐。

2025年，中央定調優化保障性住房供給。6月中辦、國辦發布《關于進一步保障和改善民生 著力解決群眾急難愁盼的意見》，其中提出“支持各地統籌資金渠道，加大保障性住房供給，引導支持社會力量運營長期租賃住房。”“引導支持在保障性住房中加大兼顧職住平衡的宿舍型、小戶型青年公寓供給。”8月《中共中央 國務院關于推動城市高質量發展的意見》中提出“因地制宜發展保障性住房。”10月二十屆四中全會審議通過《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》，提出“優化保障性住房供給，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。”住建部部長倪虹題為《推動房地產高質量發展》的署名文章中進一步明確要“優化保障性住房供給。完善以公租房、保障性租賃住房和配售型保障性住房為主的多層次住房保障體系。”

各部委多次提及收購存量商品房，盤活存量仍是當前重要方向。3月《政府工作報告》明確“盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。”4月李強總理在北京調研人才公寓時再次強調“收購存量商品房用作保障性住房，是促進房地產市場止跌回穩、保障和改善民生的重要抓手。”5月，中辦、國辦印發《關于持續推進城市更新行動的意見》，強調“支持利用存量低效用地建設保障性住房、發展產業、完善公共服務設施。”

專項債收儲方面，1月財政部指出“專項債支持收購存量商品房用作保障性住房的政策，正在配合相關行業主管部門抓緊研究，細化有關措施安排。”3月《2024年中國財政政策執行情況報告》，明確“推進專項債券支持土地儲備和收購存量商品房用作保障性住房等工作。”11月《2025上半年中國財政政策執行情況報告》，提到“各地積極擴大專項債券投向領域和用作項目資本金范圍，重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房用作保障性住房等。”從專項債收購存量商品房的情況來看，據中指監測數據，5月以來，浙江、四川、山東、湖南先后發行專項債券收購存量商品房，截至11月合計發行金額36.6億元。從操作層面看，收購存量商品房流程復雜，推進周期相對較長，非試點地區在啟動項目前仍需報送住建部和財政部審核，短期內推進節奏仍受限。

（二）金融支持：住房租賃金融支持體系基本形成，政策推動租賃住房公募REITs擴圍擴容

“十四五”時期，住房租賃金融支持體系基本形成，包括中央財政城鎮保障性安居工程補助資金、各類租賃住房信貸服務、保障性住房再貸款、專項債收儲、不動產私募基金試點、租賃住房公募REITs等。

2021年，保租房納入基礎設施公募REITs試點范圍。2022-2023年，為租賃市場各參與主體提供專項金融支持的政策密集出臺，同時快速推進保租房公募REITs試點，實現保租房REITs從無到有的突破，不動產私募基金試點啟動，全周期信貸政策出臺。2024年，租賃金融17條正式出臺，公募REITs項目常態化發行，住房租賃金融閉環進一步完善。

2025年，央行多次強調要著力推動保障性住房再貸款政策落地見效。3月《政府工作報告》、5月《2025年第一季度中國貨幣政策執行報告》均提出“拓寬保障性住房再貸款使用范圍”，意味著更多符合條件的項目能夠獲得政策資金的支持，收購的房源類型或從住宅擴展到商業、辦公等非住宅類房產，有助于盤活市場存量資源。8月、11月發布的《中國貨幣政策執行報告》均提出下一階段將著力推動保障性住房再貸款等金融政策措施落地見效。

政策支持市場化長租房積極探索公募REITs發行路徑，支持跨地區擴募。9月國家發改委辦公廳發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化申報推薦工作的通知》（發改辦投資〔2025〕782號），持續推動市場擴圍擴容，政策提出要加快保障性租賃住房等成熟資產類型項目申報，積極研究探索市場化租賃住房等尚無推薦發行案例的新資產類型項目的發行路徑，同時鼓勵已上市的基礎設施REITs通過擴募等方式籌集資金購入優質資產，基礎設施REITs首次發行上市滿6個月后可申報新購入項目，支持跨區域通過擴募等方式整合存量資產。

保租房REITs邁入“首發+擴募”雙輪驅動階段。截至2025年11月，我國共有77支基礎設施REITs首發上市，首發規模約1993億元，其中8支為保租房REITs，首發規模約121億元，發行規模占比約6.1%。與此同時，保租房公募REITs擴募進程也在加速推進，6月華夏北京保障房REIT擴募項目于上交所上市，保租房REITs邁入“首發+擴募”雙輪驅動階段，有望步入加速擴容新周期。

表：2025年保租房公募REITs首發與擴募相關的重要事件

資料來源：中指研究院綜合整理

（三）行業監管：《住房租賃條例》正式實施，行業監管進入“有法可依”新階段

2025年9月《住房租賃條例》正式實施，該條例是我國住房租賃領域首部國家級的行政法規，從根本上改變了我國住房租賃行業的法治環境。《條例》共7章50條，涉及規范出租承租活動、規范住房租賃企業行為、規范經紀機構行為、強化監督管理、嚴格責任追究等內容。其重要意義在于通過明確各方權責、強化市場監管，為構建穩定的租賃關系提供制度保障，從而推動形成權責清晰、行為規范的市場環境，為住房租賃市場的長期穩健發展奠定法治基礎。未來，隨著行業法治環境的完善，住房租賃行業的規范化程度，住房租賃企業的市場化、專業化程度將進一步加深，有助于住房租賃市場在保民生方面發揮更大作用。

租客期待提高行業監管力度、規范承租方行為、落實“租購同權”。租客調研結果顯示，租客對監督管理，規范住房租賃企業和經紀機構行為的政策需求較為迫切，選擇“推行官方合同范本”的受訪租客占比達40%，選擇“打擊虛假房源”“強化租金監管及押金托管”“定期發布租金指導價”的受訪租客占比亦在35%以上。此外，租房已成為核心一二線城市新市民、青年人滿足住房需求的重要方式，“落實租購同權”是租客的迫切需求，37%受訪租客選擇此選項。

（四）地方政策：供給側由大規模籌建向規范管理轉變，需求側公積金支持租房力度加大

據中指研究院監測，2025年1-11月，我國地方政府共出臺住房租賃相關政策超150次。各月政策出臺頻次均在10次及以上，其中5月、7月、10月政策出臺頻次近20次。分城市來看，一線城市出臺政策頻次約40次，二線城市中重慶、天津、鄭州、青島、成都等地出臺政策較多，均在3次及以上。

供給側，多地強調完善“市場+保障”住房供給體系，政策導向由大規模籌建向規范管理轉變。市場培育方面，2025年，多地在政策方向上繼續強調完善“市場+保障”住房供應體系，但在保障性住房籌建路徑上存在一定差異，北京強調優化保障性住房供給，上海、天津等一二線城市要求擴大保障性租賃住房供給，以應對大城市住房壓力；而部分三四線城市明確堅持“以需定建、以需定購”原則，強調根據實際需求動態掌握保障對象和房源匹配情況。房源籌集方面，2025年房源籌集政策仍以收儲轉租為主，同時部分城市通過非居改租、盤活農村閑置資產等方式建設房源，增加租賃住房供給的同時有效盤活低效存量資產。規范管理方面，各地亦積極出臺住房租賃市場規范管理政策，逐步覆蓋租賃活動全鏈條，如租賃住房備案、租賃合同規范、保障性住房分配、房源品質規范等方面。

需求側，公積金支持政策減輕居民租房負擔，多地出臺人才安居、租房落戶等政策，激發租住需求。公積金支持方面，政策主要集中于三方面，一是支持租房提取公積金，二是提高公積金的提取額度、頻次，三是支持公積金直付房租。人口人才方面，部分城市針對高校畢業生就業推出階梯式安居體系，求職、實習期間提供一定期限的免費住宿（如青年驛站），就業后可享受一定年限的就業長租優惠。同時，部分城市支持租房落戶，部分城市采取實物配租和貨幣補貼等方式，提高農業轉移人口的住房保障水平。

市場供求趨勢
（一）保租房發展：多地完成保租房“十四五”籌集目標，保租房REITs收益保持穩定
1.保租房籌集：多地完成保租房“十四五”籌集目標，未來或“以需定購、以需定建”籌集房源

“十四五”期間，我國住房保障體系建設取得顯著進展。2025年10月11日，在國新辦新聞發布會上，住建部副部長董建國表示，“十四五”期間，住建部著力保障困難群眾基本住房需求，充分考慮保障對象的實際情況差異，建立了包含公租房、保障性租賃住房和配售型保障性住房的多層次住房保障體系，對新市民、青年人等不同群體，在住房保障制度上作出了相應安排。住建部部長倪虹表示，“十四五”期間，全國累計建設籌集各類保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬套（間）、惠及3000多萬群眾。

從保租房籌集規模來看，“十四五”期間，全國計劃籌集建設保障性租賃住房870萬套（間），截至2023年底，已籌建保障性租賃住房數量約573萬套（間），完成“十四五”目標的66%。根據2024年國民經濟和社會發展統計公報，全年全國配售型保障性住房、保障性租賃住房和公租房等開工建設和籌集180萬套（間）。2025年，保租房籌集方式以“收儲轉租”“非居改租”等存量轉化方式為主，截至2025年11月，部分省市已完成“十四五”時期保租房籌集目標。

表：“十四五”時期部分省市保租房籌集計劃完成情況（單位：萬套）

注：標*為計算數據

資料來源：各地政府網站，中指研究院綜合整理

根據監測數據，江蘇、上海、北京、四川、湖北、廣西、桂林、中山、通遼、廊坊已完成“十四五”保租房籌集目標，部分省市尚未公布最新數據，但總體來看，多數省份可完成籌集任務。預計“十五五”期間保租房將更多按照“以需定購、以需定建”的模式，通過存量轉化與新建相結合的方式進行籌集。

2.保租房REITs：底層資產運營表現提升，基金收益保持穩定

• 項目運營：4支保租房REITs底層資產整體出租率升至近五個季度高位

根據各保租房REITs最新披露的2025年三季度報告，截至2025年9月末，八支保租房REITs的平均出租率均在93%以上，運營穩健。具體來看，中金廈門安居REIT底層資產延續基本滿租狀態，出租率與2025年二季度末基本持平，華夏基金華潤有巢REIT、匯添富上海地產租賃住房REIT底層資產平均出租率較2025年二季度末略有下降，華夏北京保障房REIT等四支保租房REITs底層資產平均出租率均升至近五個季度高位。

表：八支保租房REITs底層資產項目不同時期出租率對比

數據來源：保租房REITs公開資料，中指研究院綜合整理

從各保租房REITs底層資產對比來看，部分項目三季度運營表現有所提升。如華夏北京保障房REIT底層資產文龍家園、國泰海通城投寬庭保租房REIT底層資產江灣社區三季度末出租率分別為97.6%、94.1%，均為近兩年最高。紅土創新深圳安居REIT底層資產保利香檳苑項目，三季度末出租率達98.5%，較上季度末提升5.8個百分點，較上年末提升7.7個百分點。招商基金蛇口租賃住房REIT底層資產林下項目，三季度末出租率為97.6%，較上年末提升27.2個百分點，經歷集中租賃爬坡階段后，出租率已反超太子灣項目。

• 基金收益：三季度保租房REITs收益整體保持穩定，僅華夏基金華潤有巢REIT收入、凈利潤小幅下滑

三季度保租房REITs運營業績穩健向好。根據最新披露數據，按可比口徑計算，2025年三季度保租房REITs整體收入、凈利潤、可供分配金額同環比均有所增長，刨除華夏北京保障房REIT擴募帶來的影響，保租房公募REITs的業績整體亦呈平穩態勢。

表：保租房公募REITs核心財務指標數據

數據來源：保租房REITs公開資料，中指研究院綜合整理

基金收入方面，三季度僅華夏基金華潤有巢REIT有所下降。2025年三季度，華夏北京保障房REIT受成功擴募影響，基金收入同環比增幅均超50%，拉動保租房REITs整體收入同環比增幅均超9%，刨除該基金后，三季度保租房REITs整體收入同環比增幅均在3%左右，其中僅華夏基金華潤有巢REIT收入小幅下滑，同環比降幅分別為4.5%、3.7%。

凈利潤方面，三季度各保租房REITs產品間凈利潤走勢分化。具體來看，招商基金蛇口租賃住房REIT、匯添富上海地產租賃住房REIT凈利潤基數較低，環比增幅均超80%，華夏北京保障房REIT凈利潤同環比增幅均超30%，華夏基金華潤有巢REIT凈利潤同環比均有所下滑。

可供分配金額方面，三季度各保租房REITs環比均增長。具體來看，2025年三季度，華夏北京保障房REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT可供分配金額環比增長較多，分別為41.2%、14.6%，其他產品可供分配金額環比均小幅增長，增幅均在4%以內。同比來看，除華夏北京保障房REIT的可供分配金額顯著增長外，其他保租房REITs的可供分配金額均相對平穩。

（二）企業發展格局：行業加速擴容，新增開業規模較上年增長，地方國企系增速依舊領先

政策推動下，住房租賃行業提質擴容，規模化程度提升。“十四五”收官之年，我國“租購并舉”住房制度建設持續深化，保障性租賃住房建設穩步推進，“收儲轉租”“非居改租”等政策盤活存量、增加租賃住房供給的同時為住房租賃企業帶來發展機會，《住房租賃條例》出臺實施推動行業向規范化、市場化、專業化方向邁進。同時，保租房REITs邁入“首發+擴募”雙輪驅動階段，市場化長租房積極探索公募REITs發行路徑，拓寬企業融資渠道，為企業發展提供堅實的金融支撐。重點城市住宅租金房價比持續提升，住房租賃投資回報進一步改善，吸引更多市場主體積極布局。頭部企業加快資源整合與業務拓展，鞏固行業領先地位。

新增開業、管理規模均較上年有所增長。根據中指研究院監測數據，截至2025年11月，全國開業規模TOP30企業累計開業房源量達140.9萬間，較2024年末增加15.3萬間，增量較上年同期增加1.2萬間，管理規模TOP30企業累計管理房源量達200.7萬間，較2024年末增加18.7萬間，增量較上年同期增加4.7萬間。

表：截至2025年11月規模TOP30住房租賃企業開業與管理房源規模

數據來源：

市場監測：https://u.fang.com/ytcrnn/

分類型來看，住房租賃行業逐漸形成房企系規模領先，地方國企系主導保障，創業系、酒店系專注輕資產運營的格局，各類型長租企業優勢互補，滿足多元化市場需求，推動行業高質量發展。

房企系長租公寓企業精準布局增量市場的同時通過多元合作模式盤活存量資產，“輕重并舉”實現穩健擴張，規模領先。增量開發發面，部分房企系長租企業聚焦核心一二線城市，通過拿地開發并自持運營的方式擴張規模。存量盤活方面，房企系長租企業通過改造自持資產或與地方國企合作等方式實現管理規模擴張。整體來看，房企系長租企業規模優勢突出，行業領先地位較為穩固。根據中指院監測，截至2025年11月，開業規模TOP30企業中，房企系長租企業合計開業規模達65.5萬間，較2024年末規模增加5.3萬間；管理規模TOP30企業中，房企系長租企業合計管理規模達95.8萬間，較2024年末規模增加8.1萬間。

地方國企系長租企業在政策支持下主導保租房供應，依托資源整合和平臺優勢，通過“收儲轉租”等方式增加保租房供應，開業、管理規模顯著提升。根據中指院監測，截至2025年11月，開業規模TOP30企業中，地方國企系長租企業數量增長至11家，開業規模為32.2萬間，較2024年末增加14.3萬間，管理規模TOP30企業中，地方國企系長租企業數量增長至10家，管理規模達47.3萬間，較2024年末增加11.6萬間。

創業系、酒店系長租企業依托多年積累的運營經驗和品牌口碑，通過輕資產輸出、中資產托管等方式實現規模擴張。根據中指院監測，截至2025年11月，管理規模TOP30企業中，創業系、酒店系長租企業管理規模分別為31萬間、21萬間。

（三）租賃需求：租約到期后計劃續租比例較年中有所提升，但租房仍是多數受訪者過渡性選擇

為充分反映居民的租房狀況，了解居民當前租房偏好和痛點問題，中指研究院自2022年6月起每半年開展一次全國租客問卷調查，對租客特征和租房偏好進行分析總結。2025年底的全國租客問卷調查共收回5823份有效租客樣本。

1.租客特征：高學歷、新畢業租客仍是長租公寓主力客群，一線城市合租比例高于其他城市

調查結果顯示，54%的受訪租客年齡介于25-34歲之間，83%的受訪租客為本科或專科學歷，68%的受訪租客畢業5年以內，44%的受訪租客月收入分布在5000-10000元之間。

租房選擇方面，72%的受訪租客選擇整租，其中一線城市合租（含床位、房間）比例高于其他城市。50%的受訪租客選擇租住個人房源，選擇分散式、集中式公寓的比例分別為33%，14%，一線城市租客租住個人房源比例高于其他城市，省會城市和地級市市區受訪租客租住分散式、集中式公寓的更多。結合租客學歷，超兩成碩士及以上學歷受訪租客租住在集中式公寓，占比明顯高于本科及以下學歷租客，畢業1年以內、畢業1-3年的受訪租客租住分散式、集中式公寓的比例均明顯高于其他類型的租客。

從租金水平來看，月租金高于2000元的分散式公寓和集中式公寓租客占比分別為57%、66%，顯著高于個人房源。從租金收入比來看，個人房源租客租金收入比在10%-20%之間的比例最高，為45%；而租住在分散式、集中式長租公寓的租客，租金收入比則更多的分布在20%-30%區間，表明租住長租公寓的受訪租客更愿意為租住品質的提升承受更高的租金負擔。

數據來源：中指調查

2.租房偏好：租約到期后計劃續租比例較年中小幅提高，3年內計劃一直租房的租客不足兩成

• 換租計劃：受租金下跌預期等影響，僅四成租客到期后計劃續租，但比例較年中小幅提高

租客租約到期后計劃續租比例整體維持低位。近兩年，受就業收入預期偏弱及市場供應增加等因素影響，重點城市住房租金有所下跌。在租戶掌握更多主動權的情況下，僅43%的受訪租客表示在當前租約到期后計劃續租，但相比去年底調查結果小幅上升，市場穩定性略有改善。租住個人房源的租客最為穩定，計劃續租的比例為47%，租住集中式公寓、分散式公寓的租客計劃續租比例分別為43%、37%。

圖：不同房源租客換房的原因

數據來源：中指調查

市場租金下跌仍是租客計劃換租的普遍原因，其中租住個人房源的受訪租客對租金更為敏感，約51%因此原因換租。因“收入預期下降”“工作變動”選擇換租的受訪租客比例亦相對較高，此外租住在個人房源和集中式公寓的受訪租客存在提升居住品質的需求。

表：當前租住房屋類型和未來計劃租住房屋類型

數據來源：中指調查

結合受訪租客未來計劃換租的房屋類型來看，個人房源、分散式公寓、集中式公寓租客計劃繼續換租同類房源的比例分別是78%，66%，24%，表明個人房源和分散式公寓的租客對當前房屋類型較為滿意。而計劃換租的集中式公寓租客中，有58%未來想租住分散式公寓。

圖：集中式公寓租客對公寓哪個方面最不滿意

數據來源：中指調查

針對集中式公寓換租普通民宅意愿較高的問題，調查結果顯示，其主要痛點并不在價格，而主要源于室內環境和居住舒適度方面，戶型差/通風效果不好、隔音差、儲物空間少排名靠前。尤其是計劃換租至分散式公寓的租戶中，有35%認為“戶型差/通風效果不好”是集中式公寓最大的問題。與民宅相比，非居住用房改建的集中式公寓在空氣質量、噪音、空間等方面更容易存在問題，長租公寓運營商可在產品優化、增值服務等方面下功夫，以提升租戶留存率。

• 關注因素：集中式公寓租客普遍重視租住品質和權益保障，對餐廚、收納、影音等室內設施需求較高

圖：不同房源租客租房時主要考慮的因素

數據來源：中指調查

關于租客在租房時關注的主要要素，除了周邊配套條件是共性原因外，不同類型房源關注點也存在一定差異。個人房源租客對通勤時間、租金水平關注度較高，長租公寓租客則更關注房源到地鐵的距離，此外集中式長租公寓租客較為關注小區環境，分散式長租公寓租客較為關注通勤時間。

圖：集中式長租公寓租客選擇租住當前公寓的原因

數據來源：中指調查

調查顯示，集中式公寓租客普遍重視租住品質和交易規范化，租住需求從“有房住”升級為“安心住”。因通勤方便、空間獨立/私密性高而選擇集中式長租公寓的租客均占35%以上，另有近三成受訪租客看重集中式公寓的服務和公區配置。有32%的受訪租客因合同備案、租金監管等更規范而選擇集中式公寓，說明受訪租客對交易安全和權益保障較為重視。長租公寓運營商應打磨產品與服務細節，主動擁抱合規監管，夯實品質化和規范化這兩大核心競爭力。

圖：集中式長租公寓租客最期待的室內配置

數據來源：中指調查

受訪租客對餐廚、收納整理、影音娛樂等方面的家具家電需求較高。家具方面，除床/衣柜/書桌椅等常規配置外，受訪租客最需要餐桌餐椅，占比51%，床頭柜、晾衣架、梳妝臺也是受訪租客較為需要的家具，占比在30%-40%（含）之間。家電方面，超40%的受訪租客需要電磁爐、微波爐等廚房電器，需要投影儀、電視的受訪租客占比在30%（含）-40%之間。

• 住房規劃：3年內計劃一直租房的租客不足兩成，租房是短期內面臨經濟壓力的過渡選擇

從受訪租客對未來3年的住房規劃來看，租房仍是多數租戶群體的過渡性選擇。調研顯示，72%的受訪租客表示攢夠首付后將選擇在本地或房價更低的城市購房，僅有16%的租客計劃一直租房。

數據來源：中指調查

分不同房源類型來看，個人房源租客計劃一直租房的占比相對更高，為25%，而分散式、集中式公寓的受訪租客計劃一直租房的占比均在8%以下。分不同年齡段來看，20-29歲、50歲以上受訪租客計劃一直租房的比例在各年齡段中相對較高，分別為19%、31%；計劃買房的群體中，20-29歲群體更傾向于在本地買房，20歲以下群體則多計劃去房價更低的城市買房。

關于無房租客3年內計劃一直租房的原因，調查結果顯示，經濟壓力較大、買房性價比不高/不看好房地產市場是最主要的兩個因素，合計占比80%。

圖：不同房源租客未來3年打算一直租房的原因

數據來源：中指調查

分房型來看，租住個人房源的受訪租客62%選擇經濟壓力大，租住分散式公寓的受訪租客53%選擇買房性價比不高/不看好房地產市場。同時，隨著租購并舉的住房制度日漸完善，住房租賃市場向規范化、專業化方向發展，租住品質提升，租購同權亦在部分城市逐漸落實，租房成為部分租客的主動選擇，合計約10%的受訪租客認為租房“更靈活”“生活質量更高”“可享受的公共服務越來越多”。

市場發展趨勢展望
（一）趨勢展望：政策推動市場規范化發展，金融支持驅動資產價值兌現，助力行業良性循環
1.“十五五”時期，保租房供給有望從大規模籌建轉向以需定建階段，供應趨穩將有助于行業平穩運行

2025年10月，二十屆四中全會在“加大保障和改善民生力度，扎實推進全體人民共同富裕”中提出要“推動房地產高質量發展”，明確未來房地產行業發展方向。《“十五五”規劃建議》具體闡述了發展重點，其中包括“優化保障性住房供給，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。”倪虹部長發表的署名文章《推動房地產高質量發展》中提到要“完善以公租房、保障性租賃住房和配售型保障性住房為主的多層次住房保障體系。”

“十五五”時期，隨著“租購并舉”住房制度不斷完善，租房仍將是滿足青年人、新市民等群體居住需求的重要方式，住房租賃市場存在發展空間，尤其在住房保障方面，核心一二線城市或以保租房為主導。保租房供給方面，“十四五”時期籌集建設的保租房將逐步投放市場，短期內市場供應或有所增加，“十五五”時期保租房房源籌集需要“以需定建、以需定購”，因地制宜確定供給規模，保租房供給或將逐步趨穩，有助于行業平穩運行。同時，租戶不再僅僅滿足于"有房可住"，而是更加關注居住空間的舒適性、安全性和便捷性，因此保租房供給要側重品質優化，保租房也需要“好房子”。

2.《住房租賃條例》實施將推動行業向規范化、市場化、專業化方向發展

“十四五”時期，在“租購并舉”政策導向下，我國住房租賃市場實現較快發展，但仍存在專業化企業占比低、市場參與主體行為不規范、租賃關系不穩定等問題。倪虹部長的署名文章中提到要“規范發展租賃市場，培育市場化、專業化住房租賃企業，提高行業監管和服務能力，依法維護租賃雙方合法權益”，為住房租賃市場的持續健康發展指明方向。

行業監管方面，2025年9月《住房租賃條例》正式實施，旨在規范住房租賃活動，維護住房租賃活動當事人合法權益，穩定住房租賃關系，促進住房租賃市場高質量發展，推動加快建立租購并舉的住房制度。目前，已有部分省市出臺行業監管相關政策，預計“十五五”時期將有更多地方政府跟進《住房租賃條例》，制定實施細則，引導租賃市場規范化發展。

企業培育方面，從市場化、專業化的政策導向來看，我國長租公寓企業仍有較大發展空間，推動專業的住房租賃企業發展將有助于提升住房租賃產品品質及服務質量，促進住房租賃市場高質量發展。未來政策有望繼續從財政金融、市場培育、非居改租等角度加大住房租賃政策支持力度。

3.公募REITs、持有型不動產ABS等拓寬企業融資渠道，吸引更多社會資本進入住房租賃市場

2025年9月，《國家發展改革委辦公廳關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化申報推薦工作的通知》（“782號文”）發布，持續推動公募REITs市場擴圍擴容，積極支持已發行產品擴募，縮短擴募申報時間，允許通過擴募跨區域整合資產。政策支持下，租賃住房公募REITs產品的發行與擴募有望提速擴容。市場方面，2025年，保租房公募REITs、持有型不動產ABS均實現了從“首發”到“首發+擴募”的跨越，形成公募、私募互補的格局，共同拓寬企業融資渠道，提升企業參與租賃住房開發運營的意愿，也有利于企業形成規模效應。

（二）策略建議：積極盤活存量資產，提升租住產品品質和運營水平，把握不動產金融機遇
1.通過市場化長租房轉化、存量資產盤活等方式參與保租房籌集

“十五五”時期，住房租賃企業可把握“優化保障性住房供給”的政策機遇，參與保租房籌集。房企系長租公寓企業一方面可通過獲取集體經營建設用地、改建自持商辦資產、參與其他企業存量資產盤活等方式多渠道籌集建設保租房。另一方面可重點關注各地保租房項目認定辦法等政策細則，將旗下市場化租賃住房轉化為保租房，以獲得稅費優惠、低息貸款、民用水電氣價格等政策支持。地方國企可依托資源優勢和融資優勢，重點通過收儲轉租等方式參與保租房籌集，推動自有或關聯項目的資產盤活。

2.打造租賃住房“好房子”產品，提升規范化運營水平

當前，住房租賃市場正處于增量擴張向存量提質轉變的階段，與推動建設安全、舒適、綠色、智慧“好房子”的政策導向相契合。根據2025年租客調研結果，租客從集中式公寓換租至普通民宅的最主要原因是舒適度欠佳。因此，住房租賃企業需深度研究細分客群的租住需求，通過優化戶型設計與功能分區、升級室內設施、打造共享空間、構建多元化增值服務體系等方式，打造租賃住房“好房子”。

此外，調研結果顯示，除通勤方便、空間獨立/私密性高外，運營規范是租客選擇集中式公寓的重要考慮因素。《住房租賃條例》的實施為住房租賃市場提供了明確的制度框架和行為準則，標志著我國住房租賃管理體系進一步完善。住房租賃企業應積極響應行業監管政策，提升規范化運營水平，保障租戶權益，進而建立租戶對品牌的信任度。

3.把握不動產金融機遇，實現商業模式閉環

2025年，保租房公募REITs發行穩步推進，擴募進度有所加快，政策支持租賃住房REITs擴圍擴容。住房租賃企業應充分利用金融工具，尤其是“允許通過擴募跨地區整合資產”的政策窗口，實現資金回籠，優化資產結構。同時，住房租賃企業可通過參與設立住房租賃基金的方式，吸引長期資本共同搭建投資平臺，形成“資本+產業”的協同效應，實現由重到輕的轉變。

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