地產股漲停！2026年房地產會好么

昨天是個好日子，地產股、地產債券集體漲停或爆發。

原因在于網傳的救市大招：

1、明年準備拿1萬億出來收儲房地產

2、準備給房地產貸款貼息，規模在4000億左右

3、傳聞中金公司牽頭開始對萬科進行市場化債。

這幾條王炸消息，一下讓地產圈沸騰了。但這個消息是真是假還不明確，但大家的情緒是被調動了，反應在股市上就是地產股的暴漲。

說明大家對救市政策的渴望太大了。但在筆者看來，這幾個政策落地可能性不大。那么，2026年房地產市場會怎么走？推薦一篇文章給大家。

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2025年就剩20天了，整個2025年樓市總結一句話就是——“高開低走”！

而且這種“低走”，尤其以“四季度”加速低走為特征，不排除慣性傳導到2026年一季度。

整個2025年樓市走勢曲線是——2025年1、2月正常春節淡季下探后，3月迎來一個“924大招余熱”的大陽春，3月放量透支后，4月開始掉頭下行，乃至整個二季度、三季度都開始慣性持續向下，當然過程中有一個房企半年沖刺人為的6月“上翹”瞬間，但這并不妨礙整體市場的慣性下行，加上到9月底并沒有迎來類似2025年版的“924救市大招”，預期落空后，10月國慶開始，市場持續下行，到如今11月、12月依舊是“下行”態勢。

所以縱看2025年全年，3月是全年“高點”，6月是人為促銷小脈沖，四季度大概率是整個2025年“業績最差”季度。整體看，2025年樓市全年就是個“高開低走”曲線圖。

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2026年樓市會如何了？

筆者兩個預期是

第一，2026年將繼續處于下行“磨底期”；

第二，即使下行磨底，但也不會發生部分粉絲擔憂的“房價暴跌”。

筆者為何言之鑿鑿？

其一，若十五五開局救市，雖然市場和預期會短期修復，但“救市”是為了止損、止大跌，是托市而非“拉升”，所以這就很難期許2026年樓市會來個大反轉。

其二，不要指望救市大招，尤其十五五已定調房地產要“高質量發展”5個字的頂層設計，所以高強度救樓市概率極低，所以可以預判的結論是——

即使2026年開局救市，那更多是托底止損，不會有全局反彈、乾坤巨變；

另一方面，經濟基本面、就業收入基本面2026年短期難以快速改善，再加上房地產高庫存基本面2026年難以顯著改善，所以，三者結合起來看，即使26年開局救市，但2026年依舊不會有超級大反彈。

整個行業基本面、全局看，依舊處于下行“磨底期”。

其二、若十五五開局不救市，房地產承接“四季度”下行慣性和老百姓收入和后市預期不佳，會更強化2026年下行磨底的速度和深度。但即使如此，下行力度也不會過大，不會暴跌。

核心因為12月8日定調的ZZJ會議強調——政府將堅守 "不發生系統性風險" 底線，在市場大幅波動時果斷出手，比如通過降房貸利率、開啟購房補貼、降稅等措施托底，防止硬著陸。

所以，2026年開局即使不救市，市場會適度下行，如果短期劇烈下行，那么市場就會觸發基于“不發生系統性風險”底線的最高方針而讓有關部門采取救市舉措，前瞻出手，防止大跌系統性風險。

所以，綜合看，筆者認為

無論2026年開局是否啟動救市，2026年全年看都大概率是下行磨底期。

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事實上，中國房地產行業的走向，歸根結底是由三個基本面決定。

即短期由政策基本面決定，中期由“市場基本面（核心是供求關系）、“經濟基本面”(核心是收入就業和經濟后市預期等）決定。

但這三個基本面，筆者必須強調和提醒

政策只能改變行業下行調整的速度和關鍵時托底護盤防大跌，但改變不了房地產整體下行調整的市場大趨勢。

尤其在經濟學常識中，盡管我們強調宏觀調控的重要性，但也警醒，政策，并非是萬能的要拉升一個下行行業快速回穩回暖則是難上艱難。今天的房地產止跌回穩，正面臨這個格局和難度。

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正如12月4日國務院總理的專題會議依舊強調“穩樓市”3個字，隨后12月8日中央ZZJ會議提出建立“穩就業、穩企業、穩市場、穩預期”的“四穩”風險防控體系，而且將穩就業置于“四穩”之首，這說明中央是知道眼下就業之難。反過來也說明，2026年中國經濟“就業面、企業面、市場面、預期面、樓市面”這5個面都面臨下行調整壓力，否則中央就不會強調和提出“四穩”風險一說。

以就業面為例，2026年大學生畢業規模達 1270 萬人，同比增加 48 萬，創下畢業生歷史新高，可以想象，2026年青年就業競爭面就更加激烈。

顯然，2026年經濟基本面是承壓的，那樓市基本面又如何了？

常識是決定一個行業商品價格漲跌核心是供求關系。

但房地產供求關系看，過去1年，房地產政策踐行去庫存的“快銷、收儲、縮地”等多樣化去庫存政策，雖然統計局公布已經連續8個月庫存減少，但問題是，總量看到底減少了嗎？

答案是過去一年總成績單看，2024年10月統計局公布中國房地產狹義庫存是7.3億平米，但2025年10月底狹義庫存卻是7.5億平米，其實不降反增了0.2億平米。

等于說2025年去庫存努力了一年，但總庫存依舊沒降反升，那么2026年又沒有大力度收儲的信號，所以2026年行業供求關系，庫存改善大概率“微改善”或持平。

一旦行業基本面供求關系依舊處于失衡，高庫存狀態，那么全國房價想掉頭向上，止跌回穩就是“偽命題”。當然，區域市場，單一城市新房供求關系是合理的，會有結構性上漲機會。

事實上，瑞銀近期報告當下中國房地產庫存去化周期平均在30個月左右，未來全國房地產庫存水平可能要到2027年中期才能回歸至2010年以來的平均水平。（25個月左右），此時房價才具備“企穩”基礎！

所以，綜上分析，房地產“市場供求基本面、經濟基本面”2026年難有顯著改善，而政策刺激基本面又是托底而非拉升的尺度，所以2026年樓市從中短期看，大概率是“下行磨底年”。

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筆者提醒大家，當下還是要樂觀一些，還是要看長遠

房地產短期承壓是大概率事件，但中期卻是企穩甚至是回暖的。

這核心源于

一則2027年樓市供求面會有所改善，如同瑞銀判斷庫存去化周期戶自從30個月到25個月；二則中國經濟自2025年以“超常規、逆周期救市”以及2026年最新定調的“加大逆周期和跨周期調節力度”，更加積極有為的宏觀政策；穩中求進、提質增效”，這意味著隨著2025年、2026年2年持續的逆周期經濟全方位刺激，那么中國經濟基本面、老百姓收入就業面“邊際改善”會逐漸顯現。

以十五五規劃報告看，未來5年中國經濟將保持平均4.8%~5.0%復合增長，2030 年將達到160-180萬億元，人均GDP突破1.7萬美元，整體經濟水準接近中等發達國家水平。

從上述2點分析，十五五經濟基本面的改善尤其是體感改善，和2027年庫存面的改善，這兩個決定樓市基本面中期走向的兩大因素，將在2027年后得以顯性化。

從兩個維度就可以推到出，彼時只要經濟基本面和庫存基本面修復到位，那么2028年~2030年即使中央當期不救市，中國房地產依舊會止跌回穩。

核心因為有了基本面的強力支撐。

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基于上述綜合分析，未來十五五中國房地產走向將可以得出三個關鍵判斷。

判斷1：基于十五五堅守 "不發生系統性風險" 底線的政策，中國政府會在市場大幅波動時果斷出手，所以，基于此，中國房地產未來5年不會出現全國性尤其是持續性暴跌。

判斷2：時間節點上

2026-2027 年：市場秉承2025年慣性繼續下行筑底，但供求關系良好的一線城市率先企穩，沒有產業支撐，人口外流且經濟薄弱的三四線樓市繼續調整；

2028年-2030年，核心一二線城市市場逐步全面回暖，全國房地產進入穩定期，與十五五經濟增長逐步協同，與中等發達國家達成資產價值同步回升。

判斷3：未來5年，中國房地產將是“總體筑底、跌幅可控、區域分化、L型企穩”的曲線“止跌回穩”之路。

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短期是承壓的，中期是好轉的，長期是樂觀的。

所以，大家還是要樂觀，尤其是“悲觀者正確，樂觀者成功”；

大家也要給樓市一些耐性，給經濟修復一點時間，給樓市止跌回穩一點空間

時間，最終會改變一切！

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